关于整治虚假房屋买卖诉讼，最高法“出手”了

最高人民法院为认定虚假诉讼提供了“标尺”。

11月9日，最高人民法院举行新闻发布会，发布《最高人民法院关于深入开展虚假诉讼整治工作的意见》（以下称《意见》），加强对虚假诉讼的甄别查处，强调整治重点领域虚假诉讼，从严追究虚假诉讼行为人的刑事责任。

由于虚假诉讼隐蔽性极强，因此，如何甄别至关重要。对此，《意见》为认定虚假诉讼提供“标尺”，总结了虚假诉讼八大特征表现，列举了十个虚假诉讼典型案例，为整治虚假诉讼划出重点，构建贯穿立案、审判、执行全流程的虚假诉讼整治机制。

  重点聚焦房屋买卖等领域

据了解，《意见》共24条，主要包括工作总体要求、加强甄别查处、整治重点领域虚假诉讼、严格刑事追责、加强队伍建设、开展系统整治等六方面内容。

其中，《意见》提出，要聚焦重点领域，加大整治力度。民间借贷纠纷，执行异议之诉，劳动争议，离婚析产纠纷，诉离婚案件一方当事人的财产纠纷，企业破产纠纷，公司分立（合并）纠纷，涉驰名商标的商标纠纷，涉拆迁的离婚、分家析产、继承、房屋买卖合同纠纷，涉房屋限购和机动车配置指标调控等宏观调控政策的买卖合同、以物抵债纠纷等各类纠纷，是虚假诉讼易发领域。对上述案件，各级人民法院应当重点关注、严格审查，加大整治虚假诉讼工作力度。

事实上，近年来通过虚假诉讼逃避房屋限购、限售政策的现象有所抬头。部分房东名下的房产受限购、限售政策影响，无法出售。而另一部分购房者由于没有购房资格，也无法入市。于是，就衍生出了二手房交易的灰色地带。一部分人通过虚构债务纠纷和购房者诉讼房东的方式，使得此类房源进入司法拍卖环节，进而绕过了限售和限购政策的约束，实现了房屋交易。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，此类做法显然违反了诉讼的要求，同时也违背了“房住不炒”的精神，自然要受到管控。

基于此类现象，针对房地产领域，《意见》明确要严审合同效力，整治虚假房屋买卖诉讼。为逃废债务、逃避执行、获得非法拆迁利益、规避宏观调控政策等非法目的，虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应当认定合同无效。买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且竞拍成功，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，应予支持。买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。 

在严跃进看来，此次最高法公布的政策，给中介机构和房屋买卖双方等带来很多启发。一些中介机构自认为寻找到了一种规避购房政策的路子，进而撮合买卖双方成交，但实际上此类做法已经触犯了法律，最终面临处罚。所以，《意见》的出台也警示中介机构和房屋买卖双方，要遵守现有的购房政策和纪律，对一些所谓的灰色地带交易要明确拒绝，否则交易不成还容易触碰法律红线，得不偿失。

  对虚假诉讼保持高压严打，积极探索建立“黑名单”制度

最近几年以来，针对不同时期虚假诉讼的特点，最高人民法院先后下发房地产调控政策下严格审查各类虚假诉讼的紧急通知，制定防范和制裁虚假诉讼的指导意见、进一步加强虚假诉讼犯罪惩治工作的意见，发布民事诉讼法司法解释、民间借贷司法解释、办理虚假诉讼刑事案件司法解释等规范性文件，指导全国法院积极有序开展虚假诉讼整治工作。

同时，查处审理了一大批虚假诉讼案件。据最高人民法院公布的数据，2017年至2020年，全国法院共查处虚假诉讼案件1.23万件，在黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司执行异议之诉63件系列虚假诉讼案件中，全部顶格处罚，合计罚款6300万元；共审结涉虚假诉讼刑事案件2079件，案件数量逐年大幅上升，包括林某某勾结公证员诈骗老年人房产“套路贷”涉黑案、虞某某特大“网络套路贷”专案等一系列重大案件，有力保护了人民群众合法权益。

为进一步整治重点领域虚假诉讼，《意见》对惩治涉虚假诉讼刑事犯罪提出总体从严、打击重点、刑民协同三方面要求，从严追究虚假诉讼行为人的刑事责任；对群众反映强烈的“套路贷”虚假诉讼违法犯罪保持高压严打态势；在信息沟通、线索移送、查假纠错等方面做好刑民协同，既要打击虚假诉讼，更要依法救济受害人权利。

对此，《意见》要求各级人民法院要积极探索建立虚假诉讼“黑名单”制度。建立虚假诉讼失信人名单信息库，在“立、审、执”环节自动识别虚假诉讼人员信息。同时，积极探索虚假诉讼人员名单向社会公开和信用惩戒机制，争取与征信机构的信息数据库对接，推动社会信用体系建设。通过信用惩戒增加虚假诉讼人员违法成本。

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