2021，房地产“围城”

最近两年，在“三道红线”、“房贷集中度管控”等政策的严格监管下，房地产企业的资金压力明显增加，房企债务违约和破产的情况时有发生。房地产也一改以往高速增长的时代，行业整体规模增速呈明显放缓态势。

然而，每个行业都像一座围城，里面的人想出去，外面的人想进来。房地产行业，亦是如此。

如今，有一部分房企为了“活下去”，也已开始陆续剥离房地产业务转行发展。而就在这些传统“玩家”陆续“离场”的同时，还有一些“外行”企业正持续跨界入场。

  “逃离”房地产

告别了高增长时代，一些房企剥离地产业务的现象频频出现，其中不乏一些曾经的头部房地产企业。

11月12日，绿地控股一纸公告宣布转行。根据公告，鉴于其基建产业的收入占比已超过50%，公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。

从绿地近年的营业收入情况看，其基建产业在2020年实现了2334.4亿元的营业收入，占比为51.83%；房地产营业收入为1947.8亿元，占比43.2%。今年上半年，绿地基建营业收入高达1574亿元，占比为55.7%；房地产营业收入为971亿元，占比34.4%。尽管业内普遍认为绿地这一变更行业的操作，更多的是为了不再受制“三道红线”的约束。但从财务指标来看，绿地虽然没有放弃房地产业务，但也确实在逐渐摆脱对房地产业务的依赖。

不只是绿地，还有今年债务缠身的恒大。10月下旬，在恒大集团复工复产专题会上，董事局主席许家印透露，将大幅度压降房地产开发建设规模，并在10年内完成向新能源汽车产业的转型。这也意味着，恒大未来将形成以新能源汽车为主，房地产业为辅的产业新格局。

在此之前，今年9月28日，中国电建公告，公司拟将所持房地产板块资产与电建集团持有的优质电网辅业相关资产进行置换。9月17日，广宇发展与鲁能集团、都城伟业进行资产置换，以地产业务换取新能源资产。

而从最近半年来看，几乎每个月都会有房企宣布剥离房地产业务，如中天金融、厦门国贸、奥园美谷等都曾公开表示过对房地产业务进行剥离或转让处理。

此外，包括华侨城、中交地产、光明地产、华润置地、上海城开、上海地产、招商蛇口和保利置业等国企也在近期多有挂牌转让旗下公司股权的行为。

一边是“告别”动作频频，另一方面，随着市场降温，投资和扩张动能相应降低，开发企业增量也降至近10年最低点。

根据中国房地产信用平台（http://credit.fangchan.com/）此前的一项统计显示，截至10月15日，全国房地产开发企业总量为97797家，同比增长约0.6%，相较2020年全年仅新增了0.45%。如果按照目前的增速及市场状况，预计2021年全年的同比增幅也会在1%以下。

  “逆行者”入场

然而，与上述房地产企业不断逃离房地产业务相反的是，一些互联网巨头、服饰企业则相继入局房地产行业。

最引人关注的当属字节跳动，近来其布局房地产业务动作频频。11月29日，有消息称字节跳动旗下房产信息平台幸福里计划并购麦田房产。对此，幸福里方面回应表示，公司收购麦田约20%的股份，相关程序正在进行中。

而就在5天前，字节跳动表示将拆分自己旗下的房产业务“幸福里”，目前幸福里已经启动融资计划，将引入外部战略股东，独立发展。

此前，11月12日，字节跳动成立厦门好房有幸信息技术有限公司，经营范围含房地产经纪；10月初，字节跳动全资子公司北京好房有幸信息技术有限公司收购了北京金色麦田房地产经纪有限公司所持的福旺房地产经纪100%股权。

事实上，对字节跳动创始人张一鸣来讲，一直都没有放下他的“房地产情怀”。早在创立字节跳动之前的2009年，张一鸣就把旅游搜索引擎酷讯的房产频道独立分拆成立了垂直房产搜索网站九九房。不过，这次创业不算成功，九九房最后不了了之。2017年，字节跳动与“优优好房”合作在今日头条版块开通了新房、二手房、租房按钮。之后不久，其又以今日头条流量倾斜的方式扶持懂房帝。如今，幸福里平台更是印证了其在房地产领域的“疯狂跳动”。

也许是看到了字节跳动对房地产的加速布局，快手也终于“坐不住”了。10月25日，快手电商的关联公司成都快购科技有限公司发生工商变更，经营范围增加房地产经纪业务。

不仅是互联网公司，一些服饰企业也有同样的动作。

11月11日，羽绒服行业龙头波司登设立子公司榆林康瑞博置业，注册资本2亿，经营范围包括房地产评估、房地产经纪、房地产开发经营等。不过，波司登并不是在今年首次跨界房地产领域，早在2004年，波司登就设立了全资子公司江苏康博房地产开发有限公司，开始涉足房地产。随后波司登又设立了山东康博置业有限公司、创威（常熟）置业有限公司、宿迁康博置业有限公司等多家房地产行业相关的公司。

同样，国货服装品牌雅戈尔近年来也持续斥资布局地产。值得注意的是，其在今年第三季度突然实现营收的迅猛增长，最重要的一个原因，就是在于房地产项目的集中交付。

由于可见，尽管房地产行业大环境出现一定降温，但仍受到一批“逆行者”的看好。

  行业洗牌加速

实际上，无论是内行“离场”还是外行“入场”，在业内看来，这都属于行业洗牌的正常现象。而且随着近年来楼市调控的不断深入，房地产行业利润持续缩减，房企已进入改革的阵痛期，行业洗牌加速已成必然趋势。

合硕地产机构首席分析师郭毅表示，现在行业前十房企市占率很高，留给非品牌房企或非专业化房企的市场空间不断压缩。品牌房企凭借产品力、品牌效应和规模化优势提高市占率，以此取得超预期利润的可能性不断提升。而非品牌房企或非专业化房企退出市场之后，或更利于提高市场上产品品质，有利于提升房地产市场整体专业化程度，不断强化强者恒强的趋势。

与此同时，在房地产行业发展不景气的当下，也更急需新动力的加入。互联网企业进军房地产行业便是一种突破尝试，凭借其流量和技术等优势的加持，也能为行业注入更多的新鲜血液。

而作为传统房地产企业，要更加注重运营效率，充分利用自身优势制定战略，保持财务健康。在当下环境中，尽可能减少对企业的冲击。

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