近厂房！800米到地铁！禅城1.3万/平高地价盘能解套吗？

地价1.3万/平，吹风价闭口不提！

上周末，禅城石湾佳兆业新盘开放，预计月底开盘。

对岸南庄盘价格战“打上门”，周边对手如云，开盘能卖多少？

佳兆业悦峰门口

佳兆业悦峰月底开盘

首推95-125㎡三四房

上周末，禅城石湾沙岗片区迎来纯新盘，佳兆业悦峰。

要知道，项目两公里范围内无新盘在售；追溯到片区上一次新盘清货，还是在三年前。

如此看来，这个新盘的入市，会是抢手货吗？别急，待楼市君现场实探，一一道来。

佳兆业悦峰沙盘

项目位于魁奇西路以南、镇中路上，距离2号线沙岗站（在建）直线距离约800米。

整体小区体量不大，由7栋住宅组成，约844户。配套有幼儿园、泳池，西侧规划为学校用地。

小区内部实景图

产品方面，首推1座洋房，2梯4户，楼高31层；户型包括95㎡三房、105/125㎡四房，带装修发售，预计在本月25号开盘。

至于价格，销售表示目前还没定下来。先冻结1万，开盘额外99折。

1座平面图

目前，三个户型样板房开设在7座，但其与1座的朝向基本一致。

先来看95㎡三房，每层有两户，均为南向，望小区花园。

刚走出电梯间，楼市君发现有个小小的不足，这两个95㎡的户型挨的相当近。

这对传统家庭来说，或许满足不了春节贴对联的需求。当然，现在的年轻人可能也不介意这点。

95㎡户型门口

95㎡户型为竖厅设计，整体算的上方正实用。进门带有玄关，入户鞋柜是交标。

流线按照厨、餐、客厅布局，客厅开间约3.5米。

95㎡三房样板间

对比市面上同面积产品，厨房操作空间相对宽敞；厨房三件套为老板等一线品牌，交付标准较高。

左边预留了冰箱位，右边还设置了生活阳台。

95㎡三房样板间

房间方面，主卧样板间设置了衣帽柜（非交标），空间看起来并不宽敞。

销售也坦言，样板间的床不足1.5米宽，若想摆放1.8米大床，会显得比较局促。

次卧的话，大小也算中规中矩，一个带短飘窗，一个由阳台改造而成。

<左右滑动查看95㎡样板间>

再来看105㎡三房，大了10来平，体验感自然好出许多。

值得注意的是，这个户型为东北朝向，主卧一侧靠近马路，会受一定的噪音影响。

据销售介绍，105㎡户型入户门口的空间，可作为业主自用，不计入总面积。

105㎡三房样板间

客厅开间约3.8米，双阳台设计，通风效果不错。

U型厨房操作空间宽敞，餐厅亦可放下圆桌。

105㎡三房样板间

卧室方面，大飘窗、大床、大衣柜都能安排下，舒适度不错。

只不过，由于7座与6座相连，会存在“你家客厅望见我家床”的问题，私密性欠佳。

销售人员对此解释，首推的1座为独栋设计，不会有这样的问题。

7座私密性欠佳

现场还有客户提出另一个问题，相比之下，主卧的卫浴套间比公卫要大。

但由于飘窗限制，却又无法摆下浴缸，显得有点浪费和鸡肋了。

105㎡三房样板间

最后看125㎡四房，户型布局与105㎡大致相同，入户处多出一间房间。

奉上几张样板房照片，可自行感受。

<左右滑动查看125㎡样板间>

周边遍布陶瓷仓库

配套能基本满足生活需求

项目位于镇中路上，其周边遍布陶瓷产业、仓储物流等，居住环境有待提高。

路上不时有大货车经过，沿路设置多个红路灯，行驶速度算不上快。

项目斜对面

从交通上来看，项目靠近在建中地铁2号线沙岗站，楼盘交付时间为2020年底，按照计划，届时2号线已开通运营。

只不过，项目与地铁站的距离有些“尴尬”。步行路程在1公里左右，耗时约15分钟，这在夏天和雨季，都算不上方便。

目前，项目门口有两路公交车，可接驳祖庙和罗村片区。

项目门口公交站

生活配套上，附近有沙岗肉菜市场、石湾幼儿园、石湾二小等，能满足基本满足日常生活。

大型商业配套方面，则要去到魁奇路新DNA、季华商圈、祖庙商圈、佛山新城等，自驾在15分钟皆可以到达。

沙岗肉菜市场

拿地价超1.3万/平 

考验周边买家接受程度

总的来说，项目产品还算实用，只是环境配套都有待提升。

一轮看下来，楼市君只能说，项目面临太多“对手”。

第一个对手，是附近二手盘。

目前项目周边二手盘也不多，美誉紫薇花园和美陶花园，二手挂牌均价在1.4-1.8万/㎡左右。

虽然十分缺乏，但成交上并非不活跃，也侧面说明了片区本地需求有限。

截图来源：链家

第二个对手，则是周边几公里范围内的在售竞品。

比如，项目河对岸的南庄盘，广告都打到门口了“距此3公里，差价买豪车”。

暂不论其他外部因素，单价12xxx起，比项目地价还低。

佳兆业悦峰门口

又比如，2号线有不少地铁盘，房价约1.6-2万/平左右。

这或许与项目开盘价相近，但对比之下，项目并无明显过人之处。

再者，距离项目1公里处，还有全新项目星禅宝丰府，预计今年入市。

其距离地铁站仅400米左右，拿地价不到4000元/平，在定价空间上更有优势。

禅医健康城综合体项目

值得一提的是，在项目南面，还将出让一宗超11万㎡巨无霸地块。

起拍价约9796元/㎡，拟于本月8号进行网上拍卖。

佛山楼市发布航拍

这意味着，对买家而言，未来选择非常充裕。若项目定价超出预期，现阶段不一定要急于出手。

而最大的对手，还是项目本身。

据了解，项目于去年拿地，楼面价超1.3万/平，一定程度上限制了让利空间。

销售人员向楼市君透露，周末两天，大约已有100来台客做了登记，意向客户大部分是周边从业人员及沙岗村民，并直言少有禅桂客户到访。

项目洽谈区

换言之，项目对其他区域的买家来说，缺乏一定吸引力。

在几番询问下，销售表示难以答复吹风价，尽量先参考周边。其坦言，目前还在收集客户接受度，无法输出价格。

最后，你觉得这个新盘，卖多少钱合理？

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