悬崖上的富力：殒落的地产商，失路者李思廉
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文 | 胡野原
富力在地产圈掀起了轩然大波。
王健林和孙宏斌都会记得，两年前，李思廉在花费199亿从王健林手中买下77家万达酒店时的得意神情。只是，占了的便宜都得还回去的。700多个日夜之后，富力失路。
这两天，富力地产一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的内部文件近日流出，文件要求公司上下所有员工以营销为导向，全面启动全员营销模式，并强调公司暂停拿地。
富力确实曾经历浮沉。早在2008年，金融危机下，富力资金链几乎绷断，一度陷入破产危机。彼时李思廉曾跟员工交底称，“我们要撑过明年”。后来，四万亿的经济刺激计划，让富力逃过一劫。
不过，这次不一样。曾经熬过破产劫难的广州小老虎，面临的是从未有过的艰难。
富力忽然掉队
在那份引人注目的文件中，富力地产强调2019年下半年原则上暂停拿地，并要求“以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”。
这句话在文件中被加粗标出，以凸显其重要性。
文件不仅提醒“各公司最重要的工作是加大销售力度，确保完成销售任务”、“各公司财务、开发、工程等部门应以销售为中心展开工作”，还要求“各部门、各公司必须上下全体动员，坚持全民营销”。
无一不表现了富力对于现金的渴求。
这还只是富力眼前困局之一面。文件中，最令人惊讶的莫过于这句话：“2019年下半年原则上暂停拿地动作”。
一家不再追寻土地的地产公司，就像一只声称不再捕猎的狼。从任何一个角度看，都透出诡异。
但对富力来说，完成文件中的三项任务：“加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”——也许有着生死线的意义。
最终，这份文件不只是放在富力老总李思廉或是张力的办公桌上，而是广为传阅。一位富力内部员工透露，以往来说，这样的通知一般都是密件传阅给各地区负责人。然而这份通知发至公司人手一份，显然是有意让所有员工都意识到公司的真实经营状况。
可见，此时的富力，已是顾不得脸面了。
生死攸关之际，什么都比不上真金白银来得重要。
曾几何时，富力还是华南五虎之首，云端跌落的失重感，令富力自身都感到惊诧。2019年3月20日的业绩发布会上，富力集团董事长李思廉还说，“我们应该没什么可难受的。”
现在看来，那不过是强撑着的大话罢了。倘若一点都不难受，如今的这份文件，根本不会有出现的一天。
如果将时间倒回至富力开始的时刻，或许不难看出，它的难受从起家之时就已经埋下了苗头。
破旧的富力
富力从哪里来？
面对这个问题，有人会说富力从广州来，因为其发家的大本营就在广州。也有人会说，富力从香港来，因为大老板之一李思廉，正是香港人，为富力注入不少港味地产商的基因。
但富力的真实面目，是从破落之地里起家的地产公司——旧改，正是富力诞生的地方。
富力有两个老板，这在地产圈里人尽皆知。李思廉是高学历、喝洋墨水长大的香港人，早年间做证券分析工作，上世纪80年代辞职后，在香港与广州两地之间做贸易，正是在这段时间，他结识了正在广州做公务员的张力。其实，他成长的年代正是香港地产商风生水起的时代，作为见证者之一，地产也是他内心的向往。
张力出身没有李思廉那样高的文化，他1973年参加工作，从工人做起，一步步闯进吃公家粮的队伍。后来在广州郊区二轻局做团委副书记。1986年，张力任花园村酒店总经理。不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。这段时间里，张力发现自己做生意的秉赋。于是1988年，他决定辞去公务员工作，下海经商。
最初，张力是做装修的小包工头，1992年底和李思廉合作，投身房地产。1993年，二人共投资2000万元，组建了广州天力地产公司，即富力集团的前身。
张力后来讲述自己的创业史时说，“那年我差不多35岁了，口袋揣着200块钱就打天下了”，后来创造出了“富力地产神话”。谈及这段历史，张力并不讳言自己有“做生意的稟赋”，并坦言自己“胆子够大”。
1994年，广州旧城改造时，荔湾区嘉邦化工厂是整个广州地产界无人问津的地块，甚至到了避之唯恐不及的地步。后来，这里成了富力的第一个项目，富力新居。
张力回忆说，“那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买，就我们敢买。拿到那块地时，地上煤灰有一寸多厚，我们把煤铲起来，再用水冲干净，盖上房子，每平方米3000多元，很快卖完。当时很少人搞普通住宅，市场上几乎没货，大家都去搞甲级写字楼、高档豪宅了。”当时，这个楼盘成了稀缺品，为求一房，买房者不惜通宵排队。
刚起步的富力，一夜之间就走到了高光时刻。
这之后，富力在旧改路上一路高歌猛进，原广州铜材厂、同济化工厂变成了富力广场，甚至老殡仪馆都变成富力楼盘。
2003年，广州市发布《珠江新城规划检讨》，新一轮三旧改造正式启动。富力重仓押注，联合合景泰富拿下首个城中村改造项目——猎德村旧村改造。
这年9月30日，富力以7.7亿元独揽4幅地块，楼面地价仅2380元／平方米。之后一年内，富力又拿到3块地，总建筑面积达到52万平方米。
当时，张力给手下人的命令是，“珠江新城的地，出一块就拿一块”。
彼时担任土地开发负责人的陆毅回忆，那时候拿地简直太简单了，“我就负责举牌子把地拿到手”。
到现在富力已经是珠江新城最大的“地主”，连出租车司机都会在珠江新城内富力的众多物业中迷路，因为“富”字头的物业实在太多了，甚至有人戏称，珠江新城或许改成“富力新城”更合适。
华南五虎，富力独大。但此时，五虎中的恒大也崭露头角，在2003年被评为广东房地产企业竞争力第一名，这一年，恒大一边忙着在资本市场腾挪，买下了上市公司琼能源，更名恒大地产。另一边，则在南海之滨投资建设了年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。最终这两项尝试均以失败告终。
碧桂园则刚刚开始在酒店业务上，搅动起一点水花。
2年后，富力地产在香港联交所主板上市，成了第一家被纳入恒生中国企业指数的内地房企。风头无两。
那时的富力没有想过，令自己崛起的看家本事，有一天会害了自己。
两次失误：一个激进、一次保守
汹涌而来的辉煌，让富力想在更多的地方插上自己商业地产的旗帜。仅在广州的CBD珠江新城，富力就接连拿下17个项目。除此外，李思廉带领富力走出广东、布局全国。
在北京、天津、成都、重庆等地，富力拿下大量商业地块，试图在全国复制自己在珠江新城的荣耀。一边开发购物中心和写字楼，一边大举进军酒店业。
但这一打法并不为人看好。
在2004年的博鳌论坛上，王石就不客气地批评了富力，称商业地产的项目是比较难取得高比例融资支持的，如果没有经济实力，还搞出售型的商业地产，企业绝对会濒临倒闭。
李思廉则回呛道，“商业之道，我也懂，你放心，我们会做的很好。”
然而，天不遂李思廉之愿。2008年全球金融危机来袭之时，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，资金链几乎绷断，一度陷入破产危机。
当时李思廉跟员工讲，“（我们）要撑过明年”。而富力在全国范围内，更是几乎全面停止前两年启动的增加持有型物业的整体战略。
2010年1月，北京，东三环的富力广场。
那时的李思廉，或许心里是真的发慌。好在当年四万亿活水的刺激下，房地产业成了经济灵药，顺水推舟的富力逃过一劫。
李思廉是一个数学高材生，对于数字非常敏感，也一直十分关注利润。经此一败，李思廉的胆子似乎小了些。
2014年前后时，新一轮调控来临。此时，富力的拿地策略是布局省会城市，而且不拿高价地，不拿地王，拿地的平均溢价率不超过30%。
根据CRIC研究中心的统计数据，富力地产2014年开始转换方式，减少一二线城市拿地，主攻省会及三四线城市。与2013年相比，富力地产在一线城市可售面积占比减少了4个百分点至12.1%；三四线城市占比却继续上升2个百分点至31.6%。
令李思廉万万没想到的是，在自己看来是稳妥之举的拿地路线，却在后来将富力甩出一线地产公司的行列。2014年富力收入仅为347亿，而曾经跟在富力身后的小老弟恒大地产，则首次跨过千亿门槛，实现1114亿收入。
2014年，富力年报中提及，其在惠州、成都、西安、南京、大同、哈尔滨以及海南的项目，全数业绩下滑，最低的南京下滑了23%，最高的海南下滑了44%。更令富力绝望的是，当时的土地储备重地，均在这些地方。仅海南就储备了341.5万平米，惠州则有27.8万平米，最多的重庆有479万平米，是其土地储备最多的城市。
这些远离一二线的土地储备，带给富力的并不是想象的暴利，而是亏损。
更戏剧性的一幕发生在2015年。这一年政府调控放松，一线城市房价飙涨，结果重仓三四线城市的富力，完美错过一线城市行情。也是在这一年，五虎中的碧桂园也迈入千亿俱乐部，实现1132.2亿人民币的收入。
富力，再一次踏错节奏。
尤其在富力重仓地之一的海南，富力受挫尤为严重。
2018年4月22日，海南省发布通知，当天20时起，全省限购：非海南户籍居民家庭在新增限购区域购买住房，须提供一名家庭成员在海南省累计24个月及以上的缴税证明，在此前已限购区域，则需60个月缴税证明。
这意味着非本省户籍购房者基本上不能在海南买房。此时的富力，在海南尚有305万平米土地储备。这些土地，原本是富力的希望，现在则成了枷锁，将它困在这座海岛上。
回过头去看，富力走过的路并不是一条市场化的房企路。
旧改项目与招拍挂拿地不同，流行的三旧改造方式一般为，由企业与三旧业主方协商，达成一致后向政府申报，然后挂牌出让，出让条件一般为“量身定做”。在这一操作模式中，“关系”是说不清道不明，但又无比重要的因素。
2010年，位于珠江新城核心区的富力中心大楼。
富力是一个深谙政商关系的企业。良好的政府关系、善于对旧改项目的评估及丰富的谈判技巧，让富力在旧改上表现突出、收获颇多。
创始人之一的张力原先在天河区政府任职，并且参与了上世纪90年代广州旧工厂的改造，积累了不少人脉资源和开发经验。富力的政府关系很难说与他无关。
富力地产董事长助理陆毅曾公开表示：“在中国，社会关系还是最大的生产力。政府关系好的话，你可以第一时间获得很多很准确的信息。”
2007年，杨箕村旧改项目启动之时，富力也是通过这种操作拿下该项目。2010年与村里签旧改协议。村里先期3亿元的拆迁费用由富力垫付，后来村民担心协议出让会让杨箕村土地“贱卖”，要求公开拍卖并获批准。富力作为唯一竞拍者，以4.73亿元底价拍得杨箕村27.38万平方米的土地。
富力在旧改和城中村改造中，很多是通过这样的非公开方式低价拿地。但走出广东后，这个模式变得不那么灵光。
富力曾在武汉的一次旧改项目争夺中，输给了上海复地。此后，富力内部总结出一条经验：不碰外地的旧改项目，原因是他们在外地的政府关系“没有那么好”。
接连失误，并没有完全毁掉富力。直到2017年7月。
致命转折：199亿世纪并购
虽然两次失误后，富力已经元气大伤，但李思廉野心未消。
2017年7月19日，在万达的索菲亚酒店，一场声势浩大的收购在这里告一段落：富力以199.06亿收购万达旗下77家酒店。
李思廉大概自己也没有想到，在地产巨头融创的眼皮底下，自己也能够分到一杯羹。更别提，这杯羹是自己硬咬下来的。
这场收购原本应该是万达与融创的二人转。7月10日，万达与融创原本公布的消息称，融创将以631.7亿的价格，收购万达旗下的13个文旅城以及76个酒店项目。其中，文旅城项目作价295.75亿，76家酒店项目，作价335.95亿。
这时候，还没有富力什么事。
直到到7月19日的发布会上，生生闯进来了一个富力。期间发生的故事，耐人寻味。发布会上的背景板，最先变成了万达、融创、富力三家。接着忽然撤下富力，只剩万达和融创。不久，再次出现峰回路转，重回三家。这场大戏背后，是隔壁房间里李思廉坐地杀价。
当天，即将公布消息时，李思廉将交易价格砍了135亿，只肯六折收购。有人听到三位大佬商谈的会议室内，传出了激烈的争吵声和摔杯子的声音。
最终，融创以438.44亿元收购万达13个文旅城项目91%的股权，而富力则以199.06亿收购万达旗下酒店业务，而且比原先还多了一家，整整77家。
算下来，平均每家酒店的售价还不到3亿元人民币。当时的李思廉，无疑是捡了一个大便宜，还因此得了个“史上最会砍价的男人”名号。
2017年7月19日，富力买下万达旗下77家酒店，签约仪式。
看起来，李思廉和张力，赢了王健林。那时候，李思廉以为自己捡到一颗糖。不过时隔两年后发现，那是人家扔出来的巨型毒药包。
吃下万达的77家酒店后，富力成了全球最大的豪华酒店业主。
富力开始变得不像是一家地产企业，倒像是个酒店集团。事实上，在收购完成后，即有媒体认为，这是这家老牌地产商在规模徘徊不前、多元化转型不力之下的自我突破：借道收购，变身专业酒店运营商。
即便在会议室里吵得激烈，那天的发布会重新开始后，王健林站在台上，还是对着台下的李思廉说：“批量收购酒店的机会，相信一百年只有一次，通过一定财技，相信富力收支也能达到平衡。”
回头来看，那究竟是不是一句祝福，也有待考量。但李思廉听完后还是春风满面，志得意满。
只是市场并不买账。交易发生后，富力地产被评级机构惠誉列入负面观察。在二级市场上，富力地产港股在宣布资产收购后的第一个交易日就高开低走，曾连续三个交易日收跌。
因为交易前后，富力的销售和财务问题已经显露。2017年上半年富力实现合约销售390亿元，同比增幅30%，而核心开发商同期销售收入同比增幅56%，富力远落后于平均值。
当时富力并不以此为意。
2017年7月20日，富力董秘胡杰在招商证券电话会议上透露，上半年富力完成400亿元收入，收购所用的资金，公司将全部以自有资金支付。而且收购完成后，富力净资产将增加100多亿元，负债率将从2016年79%多，下降至74.9%-75%，改善了资产负债状况。
在富力的设想中，收购总价不足200亿元，77间酒店2016年当年收入总额为53亿元，4年经营额即可覆盖收购对价，且增加现金流，如果酒店全部用于融资，已经能够融回超过收购的价格。
后来的发展，显然没有按照他们的剧本走。
债务困境：还不完的钱
令富力始料未及的是，在万达的那场发布会上的春风得意，或许是自己的最后一次高光时刻。
这之后，富力一路马失前蹄。
2019年7月2日，富力地产发布公告称，今年前6个月集团累计实现权益合约销售金额约602.2亿元。这不是一个十分难看的数字，问题就在于，富力地产对自己的定位不是这样的。
此前，富力方面给自己定下来年度权益销售达到1600亿元的目标。按照这个目标来计算，2019年半年过去了，年度目标只实现了37.64%，全年还差近千亿元业绩目标待完成。
富力这下半年，绝不会好过。因为还有让它还都还不完的债，纷至沓来。
2019年一季度末，富力地产借款余额1875.82亿元，相比2018年底新增243.43亿元，而其净资产仅698.30亿元。这些债务当中，一年后必须偿还的多达523亿。
富力地产截止2018年底的现金余额只有347亿元，其中149亿元还是受限资金，真正能用来还债的只有198亿元，风险敞口325亿元。
简言之，这325亿的债，以富力当时的已有资金是还不上的。只能寻找其他资金来填补窟窿。
最快的方法，自然是借新债，还旧债。
据富力7月8日公布的2019年累计新增借款公告显示，截至6月30日，公司借款余额达1952.34亿元，较2018年末新增320亿元，新增借款占公司2018年末净资产698亿元的比重达45.8%。
至于新增的320亿元借款被做何用，富力地产明确表示是“偿还原有债务”。
只是借钱还债只能爽一时。就像击鼓传花的游戏，借来的新债就像那朵花，从后来人的手上，传递给前面的人。一旦这朵花停止传递，债务链条也就崩断了。
屋漏之时，富力偏又逢到连夜雨。近期的中央政治局会议后，央行再次点名房地产，称房地产行业挤占过多信贷资源，这意味着房企融资环境将进一步恶化。
换句话说，富力再想借钱还债，难度更甚从前。
摆在富力眼前的，只剩下了暂停拿地、全员销售、加速回款这一条路。这也许就是富力将家丑放在公司所有人面前的原因。
但这唯一的一条路，同样是艰巨的路。
7月30日的中央政治局会议上，明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
这一次，富力也许再也不会有2008年那样的好运。
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