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临崩的富力

金一边 金角财经 2022-05-24

原创首发|金角财经

作者|金一边

 

富力地产劫数未尽。


4月6日,“华南五虎”之一的富力公布其2016年发行的债券“16富力04”展期兑付议案获得债券持有人通过,债务压力得到缓解的同时,富力还承诺“不逃废债”。

 

4月8日,富力地产股价上涨5.97%,但当日收盘后,富力地产披露了3月份销售额情况,总销售收入同比下降56.8%。以此来看,富力还挣扎在生死边缘。

 

从多年前身披“华南五虎”之一的荣光,到如今深陷债务问题,富力经历了地产行业的大起大落。比其他已经消失的房企幸运的是,富力到现在为止还活着,而不幸的地方则是富力的活力正在消散,生命值日趋薄弱,以至于外界对富力的看法,和对某些出险房企一样,计算着富力与崩溃之间的距离,还有多远。



债务悬头

 

富力公布“16富力04”展期议案通过的时间,是在到期日的前一天。如果当天“16富力04”没能就展期达成协议,那么第二天,富力就只剩下两个选择,要么还债,要么违约。

 

但早在3月16日,富力刚刚发布了一份关于公司债券存续期重大事项的公告,表示无法于兑付日前筹措到足额兑付资金,将与债券持有人就展期事宜进行沟通。

 

换句话说,不展期就只能违约了。

 

因此,展期议案给了富力一丝喘息的机会。公开信息显示,“16富力04”债券总额19.5 亿元,利率 6.7%,而根据展期方案,“16富力04”将展期一年。

 

自2022年4月7日开始的第三个月底先偿还15%,并兑付本金2.92亿元。在第6-11个月底,每个月各偿还10%,偿还本金金额约为1.95亿元。第12个月底,偿还剩余的25%,兑付本金4.87亿元。

 

但是这次展期仅仅给富力一次呼吸之间的放松,在前文提到的富力于3月16日公布的关于公司债券存续期重大事项公告中,出现兑付困难问题的除了“16富力04”,还有另外7笔债券。


“16富力04”的危机度过了,“16富力05”、“16富力06”、“16富力11”等债券还在排队等待解决。

 

金角财经在上证交易所查询到,富力此前发行的多笔债券即将迎来兑付日,以“16富力06”为例,发行总额46亿元,票面利率5.2%,根据富力2021年6月发布的《公司债券受托管理事务报告》显示,彼时这笔债券余额为9.95亿元。

 

而到期日为2022年5月16日,目前还剩下一个多月的时间。届时,富力还将需要对这笔债券的兑付作出相应安排。此外,另一笔债券“16富力11”也将于今年10月19日迎来到期日。

 

和其他出险房企一样,债务问题已经变成富力头上的一把刀,座下的一颗雷。

 

截至2021年12月17日,富力存续境内公司债券余额146.65亿元、存续美元债券余额50.60亿美元,其中2022年公司面临境内债券到期80.65亿元、境内债券回售14.00亿元、美元债券到期13.73亿美元。

 

算下来,富力原本需要在2022年准备约231.65亿元人民币,以覆盖境内外到期兑付及需要回售的债务。但根据富力3月31日发布的未经审计财报显示,截至2021年底,富力地产持有现金211.03亿元。


 

因此,“16富力04”的展期兑付只是解决了燃眉之急,向外不过传递了微弱的信心:即富力正在着手解决债务问题,希望投资者稳住别慌,但单笔债券的展期无法从根本上解决富力的债务问题。

 

2021年12月17日,联合资信下调富力地产主体和“16富力04"“16富力05"“18富力08"“18富力10"“19富力01”和“19富力02”的信用等级至AA+,评级展望为负面。

 

资本市场对富力的信心已经下了一个台阶。



疯狂自救

 

为了重新唤起资本市场的信心,富力想了不少办法。

 

最好的办法本应是提升业绩,业绩好转了,信心自然也就回来了。但以当前的市场环境而言,这真不是一般的难。

 

财报显示,富力地产2021年营业收入764亿元,同比下跌11%,距离千亿门槛更远了一步,净利润更是跌到负值,当期亏损87.4亿元。

 

尽管去年地产行业普遍不好过,但富力地产这份成绩还是太过难看。

 

靠卖房已经靠不住了,节衣缩食、卖资产、质押资产,就顺理成章成为刀下鱼肉。

 

“16富力04”在展期成功前,富力就以其持有的广西富雅投资有限公司50%股权,以及旗下子公司广州富力兴盛置业发展有限公司持有的苏州富景房地产开发有限公司50%股权,为债券进行了质押增信。


 

其中,苏州富景房地产开发有限公司50%股权对应的是苏州天鹅港华庭项目,该项目位于太湖苏州湾附近,链家上可以看到其参考均价为28800元/平,高于目前苏州一手房均价。广西富雅投资有限公司50%股权对应的则是南宁富雅国际商业基地项目,该项目是南宁五象新区的地标项目之一。

 

质押优质项目为债券增信或许是无奈之举,但也展现出富力面临的严峻形势。

 

对于资本市场来说,企业债券是一种信用产品,是企业在向投资者借款筹措资金时,向投资者发行,承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。它的发行、流动和定价主要依赖于发行主体的还本付息能力,以及信用增进措施的保障能力。

 

增信指债券发行主体通过各种手段或措施,提高自身信用等级,增进债券信用,降低债券违约可能,从而降低债券持有人承担的违约风险和损失。

 

这几年,富力也在大力卖资产。

 

2021年,碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业,此外,2021年1月和12月,富力分两次将广州空港物流园股权卖给黑石,合计收益约53亿元。

 

仅这两次出售资产,富力就收回153亿资金,但这些资金仍未能帮助富力化解债务问题。

 

今年3月15日,富力地产公告称,拟以9570.26万英镑的价格将位于英国伦敦的一个项目出售给远东发展,相当于约9.77亿港元。

 

但根据独立估值师Savills (UK) Limited于2020年10月出具的估值报告,该项目的市值被评估为1.65亿英镑,相当于约16.85亿港元。因此,估计富力地产的这笔交易将带来约6884.5万英镑的亏损,相当于约7.03亿港元。

 

由此可见,富力手中的牌或许并不多了,要想化解危机,出售资产回血是更为快速的方式。



宿命轮回

 

对于房企而言,手中握有的项目既是吞金兽,也是聚宝盆。吞金是因为项目的拿地、建设等等环节都需要成本,聚宝则是因为房企要挣钱,几乎只能靠卖房。

 

所以说,这是一个面粉和面包的关系。现在,面包卖不出去了,富力不得不选择少买点面粉,甚至是将手中的面粉卖出去,以换取现金流。

 

财报显示,富力在2021年只在4个城市和地区收购共5幅地块,新增土地的总可售面积大约83.7万平方米。假设按照100平米/套来计算,一共只有83700套房子。真实情况与假设之间必有出入,但也显露出富力土地投拓大幅减缓的现实情况。

 

2021年,富力在新增土地资本开支方面的总额为人民币30亿元,相比2020年减少了80%。

 

往好了说,这是企业在拿地方面更谨慎了,往不好了说,这也可能是没钱拿地了。

 

如今的富力将物业、楼盘、股权等资产摆上货架待价而沽,此情此景或许是三年半前的富力没意料到的。


 

2017年7月19日,富力以200亿的价格收购了万达77家酒店,这笔交易几近6折,这个折扣据说是在万达索菲亚酒店的大会议室里,富力创始人之一李思廉在交易前一刻临时压价拿下的。

 

但在拿下万达77家酒店一年多以后,2019年底,疫情突然来袭,酒店业遭受重创,由此,富力产业体系中最重要的两条线,地产和物业,都迎来了寒冬。

 

曾经在收购万达酒店资产的签约仪式上举着酒杯笑得开怀的李思廉,如今也要品味当时王健林卖身还债的苦涩滋味。



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