疫情期间，非国有商业用房承租人能否主张减免房屋租金？
“
疫情当前，民生问题成为人们关注的重中之重。前几天，新则发布文章《受疫情影响“延期”还房贷，法院怎么判？》，文中对疫情期间能否延期缴纳房贷的问题做出讨论，受到广泛关注。除购房者外，对于非国有商业用房的承租人，能否在疫情期间主张减免租金呢？本文就这一问题进行探讨，希望对你有所帮助。
”
《受疫情影响延期还房贷，法院怎么判？》发布后，收到了一定的关注。同期五大银行也陆续出台了相应的延期还贷政策，且多家银行政策与法院的裁判标准高度重合，这既体现了这些银行与贷款人共克时艰的态度，也体现了其在为营造更为友好、互利、健康的金融环境而努力。
来源：新华社
文章发布之后，笔者收到了很多读者的提问。其中一个读者问道：我承租的是用于经营的非国有房屋，但因为疫情管控措施影响无法营业，是否有相关规定可以减免部分租金？
说来也巧，上海市高级人民法院今日正好在其官方公众号发布了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》（以下简称“系列问答三”），其中问题五便回答了这一问题。
笔者结合该回答及上海法院的既往判例，得出如下分析结果：
1. 承租国有房屋用于经营，明确最高免除3-6个月租金
3月29日上午，上海市人民政府发布了《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》，其中第七条规定：“承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。”
结合系列问答三规定，实际承租国有房屋用于经营的小微企业和个体工商户可以免除3-6个月的租金。
2. 承租非国有房屋用于经营，可酌情减免因疫情或疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用期限内的租金
早在2020年，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知就规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”
本次系列问答三的规定，亦符合上述最高院意见的精神。而上海法院关于如何减免租金，笔者结合既往判例，总结了如下规律：
① 仅减免受疫情或疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用期限内的租金
法院一般会结合房屋所在地的实际管控情况对于经营的影响程度来认定房屋无法正常使用的期限，并仅对期限内的租金进行减免，对于未导致房屋无法正常使用或超出房屋无法正常使用期限外的租金减免请求不予支持。
以(2021)沪01民终2621号旷某和与张某租赁合同纠纷为例，法院认为被告承租涉案房屋用于民宿经营，由于受新冠肺炎疫情的影响，2020年1月底至3月19日期间涉案房屋所在小区采取疫情防控措施，对人员进出进行管控，涉案房屋无法正常经营使用，被告要求减免疫情防控期间的部分租金，应予支持，但2020年3月19日之后，涉案小区恢复外来人员看房，被告现有证据不足以证明涉案房屋无法正常使用或对营收产生重大减损，被告要求减免疫情防控期间之外的部分租金，不予支持。
② 酌情减免仍遵循公平原则
因此，在既往判例中，我们可以看到法院会结合房屋实际占有使用情况、疫情影响时间、程度等因素考虑酌情减免的金额，也会考虑承租人的损失、是否有获得疫情相关补贴等因素调整减免金额。以(2020)沪0115民初11110号上海红纳影院管理有限公司与上海金联置业有限公司房屋租赁合同纠纷为例，法院认为承租人书面确认于2020年7月收到相关部门对承租人因疫情无法正常营业的补贴5万元。故本院根据公平原则并结合承租人的经营实际情况、承租人已经收到相关补贴5万元的因素酌情减免租金。
综上所述，疫情对于房屋租赁合同的双方其实都会造成一定的损失。面对疫情，双方还是应当共担风险、共渡难关，只片面考虑承租人的损失是不公平的。在查阅判例的过程中，笔者亦看到大量判例中，出租方主动提出减免1-3个月的租金的情况。故在此，笔者还是希望无论是出租人还是承租人，都能真正领会系列问答三的精神，互谅互让、共担风险、共克时艰，互相助力企业恢复发展！
# 律师团队创新发展系列 #
4月11日（明天）晚上8点，律师团队创新发展最后一讲将在新则视频号直播，从内部分配的角度，聊聊“如何设计合理的内部分配制度激发团队”，直播不可回放，欢迎扫码预约。