涉疫经营性房屋转租时，与“租金减免”相关的疑难法律问题分析
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自2020年疫情以来，关于涉疫房屋租赁合同的租金减免，国家及上海层面出台了多项政策及司法解释，笔者撰写的《本市各类房屋涉疫租金减免指南》一文，曾进行过解读。2022年5月21日，上海市人民政府发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，继续扩大房屋租金减免范围。
此次新冠疫情发生后，笔者多次接到有关房屋租赁合同租金减免的咨询，其中有关转租时的租金减免咨询较多且疑难，政策法律层面的规定又较为概括。为此，曾多次电话咨询了国资委相关部门及多个国有出租方，颇有收获，本文将依据咨询的结果，并结合相关的裁判案件，就涉疫经营性房屋转租情况下租金减免的有关疑难问题进行法律分析。
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文 | 张鸽 上海普世万联律师事务所
本文由作者向新则独家供稿
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问题的产生
1. 现行规定
① 关于涉疫经营性房屋转租时租金减免的相关规定
2022年3月28日，上海市人民政府办公厅发布《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（以下简称“《政策措施》”）规定，“存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。”
2022年3月31日，上海市国资委发布的《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（以下简称“《实施细则》”）规定，“国有企业应当以便捷高效为原则，根据实际情况采用直接免除、从后续租金中抵扣或者返还等方式实施房租减免。存在转租行为的房屋，转租方不享受本次房租减免政策，最终承租经营的小微企业和个体工商户享受本次房租减免政策。其中，转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方，鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。”
② 新变化
2022年5月21日，上海市人民政府发布《重振行动方案》，继续扩大房屋租金减免范围，对后续文章的相关内容论述有密切关系，主要变化如下：
减免政策承租主体的范围扩大
政策减免的承租主体，从之前个体工商户和小微企业的基础上又扩大到符合条件的民办非企业单位及在沪注册的餐饮连锁企业的分公司或门店。
《重振行动方案》规定，“2022年免除6个月房屋租金，对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户。”此处的民办非企业单位应指《民办非企业单位登记管理暂行条例》第二条“本条例所称民办非企业单位，是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。”
《重振行动方案》规定，“受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。”
推动减免政策的承租主体范围的扩大
《重振行动方案》规定，“推动在沪央企、其他省市在沪国有企业参照我市规定，为小微企业和个体工商户减免房屋租金。”但请注意，对在沪央企、其他省市在沪国有企业，政策是“推动”，实践中，这些企业往往还要向其上级主管部门申请批准后才能落实租金减免政策。
对非国有房屋业主或经营管理主体减免后予以补贴
《重振行动方案》规定，“鼓励引导商业综合体 、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算。总额控制，由市、区两级财政共同承担。” 这次的补贴政策，是重大变化之一。
对减免房屋租金的主体免征房产税和城镇土地税的要求降低
《重振行动方案》规定，“对减免房屋租金的国有、非国有市场主体，采取非接触式办理和简便操作流程，减免相应的房产税和城镇土地使用税。”删除之前《政策措施》规定：“对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。”中的“确有困难”，实行直接减免政策。
程序上更简便
《重振行动方案》规定，“对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户 ，免予提交受疫情影响的证明材料。”“对减免房屋租金的国有、非国有市场主体，采取非接触式办理和简便操作流程。”
2. 存在的疑问
① 符合租金减免政策情况下，房屋转租的有关问题
在现行政策及法律法规框架内，实践中仍存如下疑问：
《实施细则》规定，“在转租情况下，转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；”那么，在同价转租的情况下，房屋产权方与转租方各自承担多少比例的减免义务呢？
如果转租方转租的租金大于房屋产权方出租的租金，赚取了差价，次承租人对溢价的部分可以提出减免吗？
如果转租方转租的面积小于房屋产权方出租的面积，应按照多少面积予以租金减免？
《实施细则》规定，“在转租情况下，转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方，鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶”，“鼓励”如何理解？转租方的配合义务又为何？
次承租人的租金减免请求，是否以房屋产权方对转租方的租金减免为前提？
房屋产权方减免了转租方租金时，次承租人是否当然有权要求转租方减免租金，对溢价的部分可否提出减免？
答：多数答复，实践中，房屋产权方对最终承租人次承租人实施租金减免，转租方予以配合。但因为转租方也是国有企业，按照政策也负有租金减免的义务。部分国资委工作人员答复，如果甲、乙方是属于一个体系的国企，双方也可协商各自减免的比例。
案例1：甲、乙均是国企，丙是个体工商户（或小微企业），甲把其经营性产权房出租给乙，每月收租金1.0万元，乙同价转租给丙，疫情发生后丙的经营受到了严重影响，符合政策减免范围，租金如何减免？
甲应该向次承租人丙减免6个月租金（6.0万元），乙予以配合，部分国资委工作人员答复，如果甲、乙方是属于一个体系的国企，双方也可协商各自减免的比例。
答：多数答复，这个要看转租方的性质。如果转租方是国企或其他符合政策减免的主体，转租方对溢价的部分也应当予以减免；若转租方是非国企或其他不符合政策减免的主体的，目前国家的政策是鼓励其对次承租人进行租金减免。
案例2：甲、乙均是国企，丙是个体工商户（或小微企业），甲把其经营性产权房出租给乙，每月收租金1.0万元，乙转租给丙，每月收租金1.2万元，乙把该房屋转租给丙，疫情发生后丙的经营受到了严重影响，符合政策减免范围，租金如何减免？
多数答复，甲应该向最终承租人减免6个月租金（6.0万元），乙应该减免溢价的6个月租金（1.2万元）。部分国资委工作人员答复，如果甲、乙方是属于一个体系的国企，也可以双方协商各自减免的比例。
案例3： 案例2中甲是国企，若乙是民企，丙是个体工商户（或小微企业），甲把其经营性产权方出租给乙，每月收租金1.0万元，乙转租给丙，每月收租金1.2万元，疫情发生后丙的经营受到了严重影响，租金如何减免？
甲如果按照政策对次承租人丙减免6个月租金6.0万元，至于乙是否对丙进行租金减免，目前国家的政策是鼓励予以减免，承担社会责任。如果诉到法院时，疫情发生后丙的经营受到了严重影响，法院一般会根据案件具体情况予以不同比例的减免。
问题3：如果转租方出租的面积小于房屋产权方出租的面积，应按照多少面积予以租金减免？
答：转租时，往往转租方自身会保留一部分物业自己使用或者暂时没有全部租出去，这种情况下，应按转租方实际转租的面积进行减免。首先，房屋产权方按照国家政策对次承租人实际承租的面积进行减免。其次，对于转租方保留的面积，能否减免，要看转租方是否属于减免政策的小微企业或其他主体。
案例4：甲是国企，乙方是企业，丙代指15家个体工商户（或小微企业），甲把1万平方米经营性产权房出租给乙，乙转租给丙8000平方米，剩余2000平方米自用经营，疫情发生后丙的经营受到了严重影响，租金如何减免？
首先，甲方负责8000平方米的租金减免惠及到最终承租人丙。其次，对于乙方保留自用的2000平方米，若乙属于小微企业等符合政策减免的主体，那么甲对乙承租的这2000平方米也给予租金减免，若甲不属于政策减免的主体，那么其不能享受该2000平方米的租金减免。
答：根据电话沟通了解到的减租程序是，房屋产权方一般会要求转租方提供转租合同、对次租人实际减免的凭证或者承诺减免的证明（要求双方签字）。这样程序上保证了租金减免政策最终惠及至最终承租的个体工商户或小微企业。
目前国家的租金减免政策的出租方，一般是国有企业或者行政事业单位或其下属企业，对于非国有企业转租方，目前是鼓励减免，承担一定社会义务。且根据新政策，非国企实施了减免政策，不仅可以减免相应的房产税和城镇土地使用税，还可按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元的补贴。
意见分析：转租合同与原租赁合同是两个独立的合同，基于合同的相对性原则，在上述案例中，转租方可另行诉讼，请求房屋产权方进行租金减免，但不能作为拒绝对次承租人减租的抗辩事由。因此，次承租人的租金减免请求，并不以房屋产权方对转租方的租金减免为前提。同理，转租方转租时，若赚取了差价，次承租人请求租金减免时，基于合同的相对性原则，其对溢价的部分也应有权主张，当然能否实现最终减免，法院会考虑案件的具体情况。
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