本市各类房屋涉疫租金减免指南
文 | 张鸽律师 上海普世万联律师事务所
笔者按
5月15日，上海市召开新冠肺炎疫情防控新闻发布会，副市长陈通在发布会上宣布，按照“有序放开、有限流动、有效管控、分类管理”原则，严格落实各项疫情防控措施，从5月16日起，分阶段推进复商复市。随着复商复市的来临，笔者预计有关房屋租赁合同的纠纷有可能会增多，本文将从政策法规及审判实践出发，解读和分析上海市房屋租赁合同租金减免相关政策和有关问题。
一言蔽之：房屋租金如何减免？
符合政策，按照现行政策办；
不符合政策，按法律规定办。
对经营性租赁用房，能协商协商，不能协商的若符合民法典关于情势变更原则的规定，由法院或仲裁机构根据公平原则酌情予以变更。
对居住用房租赁，疫情不影响居住的，对租赁减免一般不予支持。
一、涉疫房屋租赁合同租金减免的相关政策解读
据不完全统计，国家及上海出台的疫情防控政策约550余份，2022年国家及上海出台的有关租金减免的政策主要有：
国家层面：2022年2月18 日，十五部委联合发布《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》；2022年3月23日，国资委发布《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免的通知》。
上海层面：2022年3月3日，上海市国资委发布《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（以下简称“《2022年上海国资委减免租金实施细则》”）；2022年4月10日，上海市高级人民法院发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三》（以下简称“《2022年上海高院系列问答三》”）。
（一）上海市国有企业租金减免政策的实施主体
1.上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业
《2022年上海国资委减免租金实施细则》规定，实施减免政策的出租方系上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。
2.市级行政事业单位及其所办企业
《上海市财政局关于做好2022年上海市市级行政事业单位减免小微企业和个体工商户房屋租金相关工作的通知》（以下简称“《2022年上海市财政局关于减免租金工作的通知》”），实施减免政策的出租方系市级行政事业单位，其所办企业房屋租金减免事项，可参照上述政策执行。出租的房屋是自有经营性房产。
值得一提的是，临港新区发布了《临港新片区全力抗击疫情助企纾困的若干政策措施》，对承租非国有房屋从事商业服务业的经营主体实施租金补贴。
申报范围为登记注册地、实际经营地和财税户管地位于南汇新城镇、泥城镇、书院镇、万祥镇、四团镇；申报对象为在经认定的商务楼宇、商场、商铺等物业载体中，承租非国有房屋从事生产经营的零售业、餐饮业、文化、体育和娱乐业等其他商业服务业相关企业（酒店除外）；补贴标准为1元/平米/天，不超过90天。
（二）上海市国有企业租金减免政策的承租方
《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》规定，适用上海市国有企业租金减免政策的承租方为最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。
小微企业和个体工商户的认定：关于小微企业的认定，参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》和《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；关于个体工商户，是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。
（三）适用国有企业房租减免政策的房屋范围
《2022年上海国资委减免租金实施细则》规定，实行租金减免的租赁房屋是自有经营性房产和使用权房（使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋）。其中，使用权房是2022年较2020年政策扩大的范围。
（四）减免租金的期限
《2022年上海国资委减免租金实施细则》规定，最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。
第一档，所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。
第二档，符合下列条件的，增加免除3个月租金，租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方。2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。
经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。若同一街道多次出现疫情中高风险地区，以及房屋被多次封控、停业、征用，已享受过第二档减免的最终承租方不重复享受。疫情中高风险地区发生前，以及房屋被封控、停业、征用前，租约到期未续租的最终承租方，不追溯享受第二档减免。
二、不符合上述政策范围的的房屋租金如何减免
（一）一般规则
Q：国家和上海目前的政策，主要针对承租国有企业集团及下属企业和市级行政事业单位的自有经营性房产和使用权房，那不符合上述政策范围的房屋租金能否减免呢？
A：对不符合上述政策范围的房屋因租金减免问题而产生的纠纷，总体裁判规则是：
1.继续按照原租赁合同约定支付租金对其明显不公平的，引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解。
2.协商调解不成，如果符合情势变更原则，根据公平原则变更合同。
3.受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，酌情予以支持。
从以往司法实践看，支持租金减免的比例一般在50%左右的居多（受疫情影响期间，但法院会结合个案情况，如受影响的程度、租期及经营类型等情况，根据公平原则具体作出处理）。
依据：《2022年上海高院系列问答三》问题5对该问题给予了答复：承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条（情势变更条款）情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。”
（二）不符合上述政策范围的各类型房屋租金减免的相关规定及分析
1.商办用房租金减免规定
Q：《2022年上海高院系列问答三》问题9“商铺、酒店、船舶、航空器等承包经营合同由于疫情防控措施造成停业或者客流量明显下降，承包人能否要求变更合同？”
A：此类承包经营合同具有明显的营利性。当因采取疫情防控措施造成停业或者客流明显减少时，给承包人造成的损失显然超出一般商业风险的范畴，由此产生的纠纷，应积极促成当事人协商调解解决。协商调解不成，承包人以继续履行合同对其明显不公平等为由请求减免相应承包期间的费用或请求变更相应合同内容的，应予支持。
参考案例：(2021)沪01民终6002号，“一审法院综合考虑疫情以及出租人酒店被征用对承租人餐厅经营的影响，确认免除上海沪香粤企业管理有限公司三个月租金及相应物业管理费。二审维持原判，应指出上诉人酒店被征用的约2个多月时间内，酒店被征用规模多达三百多间客房，且用于疫情的隔离观察，系争租赁地周围被警戒，针对被上诉人经营的餐饮的特殊性，对其经营比疫情所受影响更严重。”
2.居住用房租金减免规定
Q：《2022年上海高院系列问答三》问题7“居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？”
A：此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
笔者认为，疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。但是针对有些专业从事租赁服务的出租方如自如，在租金外收取的家政服务等费用，因疫情原因未实际提供服务的，可以主张减免。
参考案例：(2020)沪0115民初16563号，“关于原告主张的2019年12月8日至2020年5月14日租金，被告提出疫情抗辩要求减免租金，2020年一季度，因新冠疫情对相关经营活动所造成的影响众所周知，被告主张租金减免之请求，可予以准许。”
3.工业厂房租金减免规则
目前，笔者并未检索到有关工业租赁用房租金减免的明确规定，笔者认为，工业用房也是为了生产经营的目的而使用，可参照非国有商办租赁租金减免的一般原则，即主要考虑工业厂房受疫情或者疫情防控措施影响程度、疫情发生与受到的影响之间的因果关系，如果符合情势变更原则情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。在分析迟延退租问题时，应考虑承租人是否有条件搬离厂房内的大型设备。
参考案例：(2021)粤06民终848号“至于潘雪明主张要求杨小勇支付2020年2月、3月期间的租金及水电费，结合涉案厂房未取得建设工程规划许可证，以及因消防原因需整改的情况，并考虑该期间受新冠肺炎疫情或疫情防控措施的影响，杨小勇实际无法正常使用涉案厂房，一审法院酌定2020年2月、3月期间的场地使用费予以免除”。
不同类型的房屋租赁租赁减免政策之所以有差别，底层逻辑是因为疫情的发生，是否对实际占用使用房屋和生产经营造成了重大影响。大多数经营性和工业租赁用房无法实际使用，即使可以使用，经营也严重受到影响。而对大多数居住用房来说，虽然疫情发生，但不影响实际居住的情况居多。
三、有关房屋租赁减免的其他常见问题及应对
1.存在转租，由谁享受租金减免政策？
《2022年上海高院系列问答三》对此的答复是：“存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。”
2.疫情封控期间，居住人租赁的房屋到期怎么办？
Q.上海市司法局官方公众号《疫情下房屋租赁遇到困难怎么办？》对该问题答复：
A.就公租房而言，上海市已有部分地区出台相关政策的实施细则，承租人可申请暂缓办理续租或退租手续，原租赁合同期满日至实际退租日之间的租金，按原租赁合同约定的租金支付。承租人可致电相关部门咨询具体办理流程。
就非公租房的其他房屋而言，承租人、出租人双方可以积极协商，由承租人继续承租房屋。双方可以继续执行原租赁合同中的包括租金价格在内的相关条款，也可以根据实际情况重新商定租金等。协商确定的租赁期限可以是定期的，也可以是不定期的。在疫情期间，由承租人继续承租房屋——承租人有房可住，出租人的房屋能持续产生收益，可能是一种双赢的选择。
3.为特定目的，签署临时场地租赁合同，活动取消可否返还租金？
最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知规定：“为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”
4.出租人减免租金后，有何优惠政策？
《上海市人民政府办公厅关于印发<上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》的通知>》规定，“鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。”
5.新冠肺炎疫情及疫情防控措施是否属于不可抗力?
《2020年上海高院关于涉疫案件法律适用问题的系列问答（二）》规定：“新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”
《2022年上海高院系列问答三》 规定：“疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。”
6.法院审判涉疫房屋租赁合同纠纷时，认定是否构成情势变更的主要考量因素？
《2022年上海高院系列问答三》：”人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。“
结 语
希望疫情早日结束，回到如常的生活，从来没有如此想念机器的轰隆声、马路的喧闹声和菜场的熙熙攘攘声。
律师简介
张鸽 律师
擅长领域：政府法律事务、房地产法律事务、公司法律事务及民商事争端解决等
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