最高法《商品房批复》中，值得探究的四个关键问题

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最近笔者朋友圈已被标题中的批复（以下简称《商品房批复》）刷屏，作为一名法律人同时也是潜在购房者，不经产生仔细研究一番的冲动。研读的过程中自然产生了四点疑问：第一，个人住房按揭贷款是否属于已支付全款；第二，如何界定以居住为目的；第三，如何界定房屋不能交付且无实际交付可能；第四，楼盘烂尾，商品房按揭贷款合同如何处理。搞清楚这四个问题才能更好的把握《商品房批复》的内涵，解决好这四个问题亦是《商品房批复》具有可行性的前提。

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文｜周全 西北大学法律硕士

本文由作者向新则独家供稿

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个人住房按揭贷款是否属于已支付全款

《商品房批复》原文：

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号第二条，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

结合现阶段国情，有实力全款买房的消费者还是少数，大多数商品房消费者均采用按揭贷款的方式购房，无论通过公积金贷款、商业贷款还是组合贷款。正如《商品房批复》中载明，其所要解决的是“人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题”，在此精神指引下，笔者同样乐于看到通过按揭贷款方式购买商品房属于已支付全部价款的范畴，但需要注意是否存在法律适用冲突。

首先，我们需要了解《商品房批复》的性质。

根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》（2021修正）第六条规定，司法解释的形式分为“解释”“规定”“规则”“批复”和“决定”五种。其中第四款载明，对高级人民法院、解放军军事法院就审判工作中具体应用法律问题的请示制定的司法解释，采用“批复”的形式。

由此可知该《商品房批复》的性质为司法解释，可以作为裁判依据直接适用。需要注意的是，最高院的“复函”“答复”并不属于司法解释，其效力仅止于个案，不能作为裁判依据，仅有参考作用。

其次，我们需要了解是否存在与之冲突的司法解释。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建工司法解释一》）第三十六条，承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

在消费者采用按揭贷款方式购买商品房的情况下，从某种程度上，消费者的房屋交付请求权、价款返还请求权与银行的抵押权相互绑定。若消费者的房屋交付请求权实现，则银行无需实现抵押权；若消费者的价款返还请求实现，则银行同时也实现了抵押权，无论如何，对银行可谓是双赢。这样带来的结果就是银行抵押权优先于建设工程价款优先权，《商品房批复》和《建工司法解释一》适用存在冲突。

对并非法律领域的人士而言，可能更多共情买到“烂尾楼”的商品房消费者，认为银行抵押权优先于建设工程价款优先权无伤大雅，但不容忽视的是与建设工程价款优先权相关的规定，一定程度上也是为了保障被拖欠工资的农民工群体，因此认为在“烂尾楼”情况下，银行抵押权当然优先于建设工程价款优先权并非完全合理。

最后，关于“个人住房按揭贷款是否属于已支付全款”众说纷纭，有某律所主任接受媒体采访称属于，也有某员额法官逐条解读《商品房批复》时认为不属于。对这一问题的答案，目前并无官方定论，在司法裁判中，总归需要具体的、权威的法律指引。

笔者认为，从法理上说，司法解释之间的冲突应当交由最高法审委会通过修改、废止或者由最高法出台针对司法解释的解释进行处理。从社会效果上来说，个人住房按揭贷款应当归属于已支付全款。《商品房批复》第二条第二款还要求适用本条的前提是“一审辩论终结前支付剩余价款”，如果认为按揭贷款不属于支付全款，那么意味着商品房消费者眼看楼盘烂尾还得自行筹集大量资金继续投入，可谓是杀人诛心。

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如何界定以居住为目的

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条第二项规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第一百二十五条指出，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。

商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。以前述规定为基础，结合最高院部分案例[1]的裁判思路，笔者认为界定以居住为目的应当从主体和客体两个角度进行：

第一，主体即《商品房批复》中的商品房消费者，应当从所持有房产数量、家庭收入水平、家庭成员数量进行综合认定。先讨论一个极端的情况，如果该商品房消费者个人、父母、配偶、子女名下皆无房产，则其购买的第一套商品房为“以居住为目的”基本没有争议。但由于工作、婚姻等情况，在老家（户籍地）有房，仍需异地买房的现象越发常见，将这部分商品房消费者有条件的纳入《商品房批复》的保护范围具有必要性。

从空间范围，可以参考《九民纪要》之规定，购买设区的市或者县级市范围内第一套商品房可认为符合“以居住为目的”。

从房产数量，原则上拥有一套商品房即可满足居住目的。例外在于消费者可以证明自身出于工作、结婚等现实需求，需要在相关联的空间范围购买商品房，也可认为符合“以居住为目的”。但是，所购买房产数量、面积明显超出家庭日常基本居住需要的除外。

从家庭成员数量，应审查商品房消费者个人、配偶以及未成年子女名下的房产情况，只要三者之一名下有房产，即可视为买受人名下已有居住用房，在此基础上继续购买商品房则通常不符合“以居住为目的”。

综上，界定“以居住为目的”，在空间范围上可以户籍、工作、婚姻等作为锚点，将房产数量以及家庭成员数量两因素相结合，《商品房批复》应当切实保障“掏空六个钱包”的一个家庭一套房的极端情况，结合现实需求适当扩大适用范围。

第二，客体即所购买的房产本身。《商品房批复》中没有明确界定“商品房”的范围，而房屋性质大体上分为居住用房、商住两用房以及商业用房。购买居住用房可认为“以居住为目的”，其界定标准为政府规划主管部门（例如住建局）规划批准的该房屋的使用性质[2]；购买商业用房不可认为“以居住为目的”，比较典型的包括车库、豪华住宅、别墅等经营性、投资性不动产[3]；比较有争议的是商住两用房，消费者接触较多的类型为酒店式公寓。

有部分判决认为商住两用房虽然归属于商业房范畴，但是其依旧具有居住属性，应当认为用于居住[4]；另有观点认为，商住两用房区别于居住用房，不能被认定为用于居住[5]。

笔者认为，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》以及《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》两书中的观点，《执行异议复议规定》第二十九条中的“用于居住”应当作宽泛理解，商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋，由此推断《商品房批复》适用范围应当包括居住用房以及商住两用房。

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如何界定房屋不能交付且无实际交付可能

《商品房批复》原文：

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号第三条，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

“房屋不能交付且无实际交付可能”实际上是一个相当严苛的条件。以西安市著名烂尾楼盘“易合坊”为例，合同约定的交房时间为2014年，实际交房时间为2022年，且不说中间间隔了8年之久，在2022年能够交房就已经是法治精神与社会舆论双管齐下的奇迹了。反过来说，时隔8年之久，该烂尾楼盘依旧能复工并交房，在停工的时间内可否认为“房屋不能交付且无实际交付可能”呢，笔者相信，在许多购房者心中，停工的第五年、第六年、第七年，早已认为自己买的房子没有交付可能，也早就为烂尾楼持续负担月供而身心俱疲。

笔者认为，“房屋不能交付且无实际交付可能”应当至少包括两种情况：

第一，明显过长的逾期交房。房屋能否交付，开发商是否有较强交付房屋的动力，最直接的体现在逾期交房的期限上。如果认为规定一个固定期限，超出该期限一律认定为“房屋不能交付且无实际交付可能”过于武断，那么至少应当从逾期时长、开发商提供的协商方案、复工情况等因素综合认定。此外，按照《商品房批复》的表述，默认将“房屋不能交付且无实际交付可能”的证明责任分配给商品房消费者，笔者认为此处应当将证明责任倒置，由开发商证明“房屋具有实际交付的可能”，否则法院直接支持商品房消费者主张价款返还请求权优先。

第二，开发商进行破产清算。开发商资不抵债，进入破产清算程序，基本意味着其不再具有交付房屋的能力。《商品房批复》中虽然没有详述其第三条在破产程序中如何适用，但是结合《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》所载，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）中有关“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权，在破产程序中，《优先受偿权批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用。由此，可推断出《商品房批复》第三条同样适用于破产程序。

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楼盘烂尾，商品房按揭贷款合同如何处理

第一，能否停贷。

从消费者主张房屋交付请求权到房屋实际交付，其中还存在较长的期间，并且在此期间内房屋能否最终得以交付也不甚明朗。笔者通过检索大量案例得出结论，一般情况下不能停贷。合同相对性原理不赘述，总之贷款合同的主体是商品房消费者与银行，在银行不存在过错的情况下，消费者仍需继续偿还贷款。除非，银行存在过错，例如未将购房贷款存入商品房预售专用账户，间接导致了开发商将房款挪作他用，在此情况下或可通过诉讼或与银行协商停贷。

第二，如何返款。

其本质问题是，当消费者主张价款返还请求权并受到法院支持后，是否还需继续履行与银行的贷款合同。可以参考（2019）最高法民再245号案，裁判观点认为，烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务，故判决购房者不承担偿还剩余贷款的责任。

其法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

笔者认为，《商品房批复》中消费者主张价款返还请求权优先以商品房预售买卖合同被解除为前提，虽然并无法律明文规定主合同解除，从合同随之解除，但是在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡[6]。作为从合同的商品房按揭贷款合同也应当以合同目的无法实现而被解除，购房者不再承担剩余贷款的偿还责任。

注释：

[1]（2022）最高法民终149号、（2020）最高法民终1127号、（2019）最高法民申1613号、（2019）最高法民申303号、(2018)最高法民申1972号。

[2]（2018）最高法民申4883号、（2018）最高法民申1571号。

[3]（2020）最高法民终1132号 （2020）最高法民终1203号、（2018）最高法民终1083号、（2017）苏05民初288号。

[4]（2020）最高法民终972号、（2019）最高法民再49号、（2018）最高法民终545号。

[5]（2020）最高法民终1188号。

[6]最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例

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