楼市，正在迅速回暖！
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本周我开始看房了，两天时间在上海总共看了10套房子。
目前上海的二手房市场有一个典型的特征就是：房价已经跌无可跌了！除非个别资金链断裂的急抛笋盘外，整体上房价已经没有任何下跌的空间了。房东的心态异常的好，非常的平稳，不到心理价位绝对不卖，宁可白挂也不贱卖。
这主要是三个原因造成的：一是过去3年上海房价均价已经下跌了15%左右，泡沫已经完全被挤干。二是现在上海99%的卖房者都是为了自己置换买房的，根本不可能大幅降价。三是不论买房者还是卖房者都非常看好疫情之后的市场，一致认为只要一解禁房价就会再次上涨。
所以，除非是有明显瑕疵的房子，否则砍价空间都很少。
我目前有个深刻的感觉：上海市场正处在买方市场向卖方市场转换的临界点。只要政策一有放松或者成交量一旦增大，购房者就会失去谈判的主动权，房东将会继续提高价格。
我分别看的徐汇和长宁两个板块，徐汇这家链家门店从2月20日开门到现在卖掉7套房子，长宁一个小板块一周卖掉10套房子。
据熟悉的中介朋友说，目前看房客已经开始活跃起来，虽然带看量比年前还是差一些，但是成交命中率很高。而且有些学区房的房东还在不断的上调报价，能砍价的都是品质一般的非学区房。
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其实，不仅仅是上海，很多重点城市已经开始迅速回暖了。
根据CRIC数据，从春节之后的2月份开始，我国几个重点城市的二手房成交数据就在大幅度增长：
其中，南京、杭州、深圳二手房的成交量增幅最大。
而北京增幅慢是因为中介实体店尚未开业，主要依靠网上操作。而深圳在绝大多数门店都没有开张的情况下，二手房成交量还能大幅增长，可见需求有多旺盛，等4月份中介全部到岗后，成交量会如何大家自己想像吧。
再来看下贝壳研究院的数据，3月2-8日，18个重点城市二手房成交量与去年12月周均水平的比较：
上海目前已经超过去年12月份的成交水平；广州、大连、南京的成交量也已经恢复到去年12月的80%，杭州也恢复到了近60%。
综合以上数据并结合过去多年来的楼市表现，从目前趋势来看，2020年这轮楼市回暖的引领者将是：深圳、上海、广州、南京、杭州。
其实，我们大家仔细思考下，也就是从上周开始，疫情确诊病例才大幅降低，湖北省外才减少到个位数。也就是说，在全国人民还不敢摘掉口罩、不敢吃喝玩乐、不敢麻将打牌，不敢让小孩开学的情况下，很多城市的楼市已经开始迅速回暖了。
而且，这个回暖的速度是绝对超出任何人和机构预测的！其实，我们还是太低估国人对房子的钟爱了。
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对我国来说，疫情的高峰期已经过去，接下来只要严控外国输入性扩散就可以了。2月24日我在备用小号里写过一篇文章《看到一盘散沙的韩国和日本，我担心疫情会回流中国》（欢迎大家关注我的备用号），现在看来，当时我对外国输入性感染的预测还是非常超前和具有先见之明的！
虽然我们抗疫的第一阶段已经胜利在望了，但其实这只是疫情的1.0版本。疫情对这个世界的冲击才刚刚开始，对世界经济的拖累才刚刚开始。
疫情的扩散叠加石油战的影响再叠加毛衣战的制约再叠加全球经济危机的阴影，2020年全球产业链毫无疑问会遭受重创。而作为我国根本不可能独善其身，我国进口的原材料和出口的产品一定会受到很大程度的拖累。
控制疫情这种人民战争，我们最擅长打，我们的体制优势和宣传优势是全世界无人能及的。但是，对于严重依赖外国的对外进出口贸易这种被动的东西，我们很难主动把控。国外都忙着活命呢，谁还关心经济增长啊。
所以，疫情对我国进出口贸易和产业链的影响才是真正的2.0版本！
所以说，在2020年这个特殊并且使命感如此隆重的年份，高层根本不可能再实质性的打压楼市，不大幅度刺激就已经仁至义尽了！
政策永远是用来与风险对冲的，而不是叠加的。以上这句话终身受用，请谨记。
所以我们看到，3月10日召开的国常会要求，抓紧出台普惠金融定向降准措施，并额外加大对股份制银行的降准力度。3月份的降准并且降息已经是极大概率之事。
也许有人会说海南已经开始收紧楼市调控了，提出要现房销售，取消预售，户籍家庭第三套限购。我只想说，对于这个完全依靠旅游地产，完全依靠外省人投资的房地产市场，限购户籍家庭第三套有何用？对于已出让土地已经漫山遍野的地方，规定新出让土地现房销售又有何用？
海南要是真有魄力的话，直接规定从明天起不论何时拿地所有开盘项目全部现房销售，这才是真正的拿房地产开刀。
在全国所有省市包括3月11日刚发文的深圳都在降低预售门槛，保障房企现金流的同时，海南逆潮流而行，其实本质只是喊喊口号做做秀罢了！
2月20日上海徐汇滨江310亿全国总价地王，3月7日深圳招商蛇口太子湾·湾玺总价2000-5000万的104套豪宅一天清盘，3月10日广州越秀6.45万/平楼板价的广州单价地王，无不是地方政府在向房企和楼市释放暧昧信号。
对比2017-2018年的流拍和限价，你应该可以看的出，现在高层对待楼市的态度已经转变。
千万别再误解“房住不炒”了，“房住不炒”和打压楼市完全就是两回事！
我在前几篇文章里都一再提及：疫情是楼市回暖的加速器！
没有疫情，楼市早就回暖了，但有了疫情，被迫中断的楼市，只能加速回暖！
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房住不炒，我是非常认可和拥护的。那假如未来真的没有了全国性的大尺度刺激的话，哪些城市更有价值呢？
房住不炒的时代，房价上涨和房产保值增值，只能完全依靠接盘侠。
接盘侠就是进入这个城市但是还没有买房和未来还有换房需求的那帮人。其实，用常住人口数量超过户籍人口数量的多少，可以比较客观的反应一座城市接盘侠的多少。当然这个数据只是定性而不是定量。
前20名城市是你未来应该努力进入并且投资房产的城市，而后20名城市则是你必须要远离或者至少要把资产撤离的城市。
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从目前的形势来看，2020年第一批成交量最先回暖的城市应该是深圳、上海、广州、南京、杭州。
假如鼓励首套和改善政策出台的话，那么一二线城市都将会迅速跟进回暖。具体的买房操作参见我上一篇文章《2020年，最强烈的买房信号是什么？》。
所以，假如大家今明两年有买房计划，现在可以开始看房了，不一定出手，但是一定要用肉身去体验，因为只有深刻体会到现在楼市的凄凉，才能感受出未来楼市回暖的温度。
踏准节奏、抄底买房的诀窍就是：横跨熊牛转折点，熊尾开始看房，牛头出手买房！
大行情会不会有很难说，但小行情已经在加速赶来！