一线房产，暂缓投资!
正文前，我想郑重的感谢各位亲们这几年来对我柯谈的支持和肯定。柯谈地产观及旗下若干公众号致力于传播有价值的房产政策解读、趋势行情分析、买卖经验交流、财经知识及人生感悟。几年来积累了大量的高层次忠实读者，在房产自媒体行业口碑胜佳、独树一帜！
为了给大家提供更加充实高效的阅读感受，柯谈要招聘了，有意向的朋友可以点击查阅 ☞ 招聘启事
以下是正文
最近，很多粉丝在后台急不可待的咨询我，问题基本围绕以下几个方面：想要在上海投资二套啥时操作？看好深圳如何获得深圳房票？刚刚拿到广州房票投哪里合适？想在北京改善置换是现在还是再等等？
说实话，面对这样的问题，我是绝望的！
我想知道，2020年你们都是去遨游太空了吗？地球人都知道房价大涨的事，你们没有听说过吗？别人去年买的房子已经涨了几百万了，现在你才想起来投资置换？
我可以毫不客气的说：当下，计划投资一线房产的，都是最迟钝的韭菜！
最近，统计局公布了70城房价数据：深圳、广州、上海二手住宅价格涨幅位列全国前三，北京位列全国第八。因此有些外行自媒体解读为今年一线房价还会比较热。
我要警告各位的是：2月23日统计局公布的这个数据是1月份的数据，而上海、深圳、北京、广州这轮连续调控和房贷收紧是从1月19日开始，政策发力要从2月开始才能见效。而我去年底在多篇文章中都已经精准预警大家，一线会有明显的年底翘尾行情。所以，四大一线成为春节前全国上涨的龙头毫不意外。
我可以很明确的告诉大家：2021年1月份，是四大一线城市最疯狂的时刻，而3-5月份的小阳春基本就是这轮一线牛市的房价高点！
四个一线城市的行情分析和具体操作指南如下，请务必谨记：
1
上海
2021年1月21日上海发布楼市调控新政“沪十条”；1月25日法拍房限购；1月29日上海银保监局发文严控住房信贷管理，严查首付来源、严查经营贷消费贷违规流入楼市；2月6日，对新开楼盘实施积分排序摇号制度，倾向无房刚需家庭买房。
上海官方的执政能力在全国来说都是首屈一指的，效率之高、行动之快、要害之准，决不拖泥带水，短短半个月之内就迅速打破了市场预期、遏制了投资，虽然很多真正的刚需也被误伤了，但是对于速冻楼市来说，效果非常有效。
现在上海的楼市行情如何呢？我来客观的陈述给大家：
一、上海链家上显示的3.6万套二手房存量基本都是歪瓜裂枣、垃圾小区、垃圾户型、有硬伤的房子，好房子凤毛麟角。品质好的房子和性价比高的房子去年早就被抢掉了，剩下的大多都是根本卖不掉和不诚心卖的房源。
二、春节后刚刚挂牌出来的房子价格都是奇高、虚高，房东普遍还不能接受调控政策的到来，还没有从去年牛市的状态中苏醒过来，也有相当一部分房东是故意挂高价，指望抛在最高点。
三、一个熟悉的链家经理告诉我，年前最热的几个月，他管理的浦西一个板块每日成交量都要20多套，而年后工作日这一周时间里，整个板块总共才卖掉10多套。当然这和过年有关，但是他说明显感觉到，很多客户都在观望犹豫纠结等待。
四、所有银行按揭贷款审批一律从严至最高级别，收入流水必须双倍覆盖月供，首付来源严查，只有自己的积蓄和父母给的钱可以用来当做首付款，亲兄弟姐妹和所有亲朋好友转账的钱都不认可。过去3年内有离婚史的，不管你有没有房票一律拒绝贷款。按揭审批时间2个月起步，放款时间2个月起步。而对比2020年审批3-5个工作日，放款1-3个工作日，贷款500万以下根本不看流水，你就能体会到现在上海行情的巨变了。
上周我的一个中介店长好朋友和我抱怨，他说他当中介15年来，从来没有过按揭申请被银行退单的，而就在年后的这短短一周内，他被合作多年的银行连续退单3笔，退单就意味着再去其它银行申请大概率也会被退，因为客户征信短期内被查多次被退多次，就代表不合规，他这几个客户目前焦头烂额，如果无法凑够钱全款买房，就将面临违约必须赔偿房东合同价20%的违约金。
五、房产抵押经营贷、消费贷、信用贷全面收紧，贷款中介全部转为地下运作，审批和放款时间无法保证。银行正规按揭的钱放款都无法保证，更别提抵押贷款了。
六、春节后，上海学区房价格还在继续上涨。优质学区房仍然严重供不应求，买房人排队等待房源挂牌的现象毫无减少，导致成交价格仍然上涨。上海学区房现在仍然是典型的卖房市场，一切房东说了算，只要房东肯卖，价格都不是问题。
七、新房积分排序摇号政策公布后，所有人都在算自己的分数。根据网络投票调查，上海各分数占比如下：60分以上占比30%，50-60分占比33%，40-50分占比17%，40以下占比19%。
2月27日，上海启动积分摇号政策后的第一个新盘建发浦上湾公布了分数线，56.7分入围参与最后摇号。而根据积分办法计算，上海只要有房的家庭最高分只能是51.6分，所以，这次建发浦上湾入围的都是在上海没房子的家庭。
因此，大家可以根据自己的积分做个对比。60分以上是绝对的高分，热门盘一定要参与；50-60分不保证能入围刚需盘，但更适合豪宅盘，总价越高，入围分数线越低。40分以下就别考虑新房了，摇号的入围不了，不摇号的性价比一定很差。
操作指南：
一、纯投资客，不急切的刚需客，暂缓入场。现在上海已经严格收紧调控，房价即将在小阳春触顶，而且在售房源差，数量少，没有挑选余地，经营贷消费贷等融资渠道也被堵上了，搞钱难度加大，投资和刚需上车的黄金时机已过！
二、置换客谨慎入场。上海楼市最大的需求就是置换改善需求，但是我要严肃的告诉你们，现在这个行情对于卖一套买一套的置换客来说，是极其危险的！
目前上海的按揭申请和放款时间至少都是2个月以上，而且还可能更长，对于需要拿卖房款去买房子的朋友来说，你拿到卖房全款的时间至少4-6个月，而且万一你的下家按揭出问题，你的买房计划就会中断，再加上你买房也要贷款，整个周期会非常长，中途任何一方出现问题都会是灭顶之灾。我之前反复说到，上海今年小阳春一定会出现，只要房价再继续涨，调控立刻就会跟上，在你置换的整个过程中，如果再次升级调控，那么你很可能就失去了房票、贷票，到时候，房子卖掉了，却买不进，这个踏空的后果不堪设想。
三、抛盘客抓紧出货。打算要彻底离开上海市场的人，或者投资其它项目的人，现在是抛盘的最后时机。这轮牛市你已经成功从头吃到尾了，别贪恋最后一个铜板，假如过段时间上海再出调控，房价就彻底逆转了，你再降价都没人接盘了。现在确实还有一些小白刚刚醒悟过来，要进场买房，我后台粉丝中就有很多。趁现在黄花菜还没凉，赶紧抛掉离场。
四、学区房买家尽早入场。上海2018年幼升小开始公民同招，2020年小升初开始公民同招，2020年上海学区房大涨，年后仍然在涨。每年3-5月和年底都是雷打不动的学区房涨价潮，只要招生政策不根本性调整，公办学区房就会继续上涨，即使像北京的西城和海淀多校划片之后，去年下半年这两个区的学区房还是继续上涨。学区房需要就买，纯投资也许未来会有风险，但是目前根本没人可以预料，也没人敢给你打包票。不过我是对学区房长期看好。
五、分数高的朋友就去打新限价盘。前滩，大虹桥，这两个板块我持续看好。别嘲笑他们是中环外环，这两个板块的地位和规划都是国际级别的。2月18日国家发改委刚刚批复《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，大虹桥的定位不是上海决定的，而且国家决定的，所以，房价也不是青浦闵行决定的，而是长三角和全国投资客决定的。
六、总之，目前上海最适合的操作就是卖房、学区房和限价新房，其它一律不建议操作。上海这轮牛市虽然已经接近尾声，但是这轮终点必然还会是下一轮的起点，看好上海，并不代表就要盲目入场。选择时机，是我写文章这几年来一直给大家输出的重点，希望大家别让我失望。
2
深圳
深圳2020年715调控之后，房价上涨根本没有停止。所以，2021年1月份，住建部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导。感觉到事态严重性后，深圳才真刀真枪的进一步收紧调控，连续打补丁。
1月19日深圳发文要求购买的商品房只能登记在有房票的家庭成员名下；1月22日对12名购房资格和资金流水造假的人员进行处罚；1月23日发布《关于进一步加强深圳市商品住房购房资格审查和管理的通知》；2月8日住建局发布二手房成交参考价格。2月9日，包括链家在内的所有中介app房源价格全部消失；2月18日，发文规定夫妻离婚将房产分割登记给无房票一方名下的另一方，3年内不得再买房。
目前，光大银行、建行、农行、平安银行已经正式发文将以二手房成交参考价格作为按揭贷款的标准，未来所有银行一定会跟进。当然了银行可能会在住建局的这个参考价格基础上上浮一些，但即使如此，对于西部地区，最终按揭贷款审批价格一定是大幅低于之前市场价的，所以，对于买房者和投资客来说，降低杠杆和提高首付是一定的，这对于深圳楼市是严重的抑制作用。
从2月9日开始深圳链家app上的房源价格就集体消失至今，而2月23日，深圳住建局又开始了一轮查处中介挂牌价超出参考价的整治行动。
现在深圳市场的行情是如何呢？
深圳的房东不想按照参考价格亏本卖房，所以索性不卖观望，购房者不想按照去年的实际市场价高价接盘，所以也在观望。而网上所有的房源价格都根本查不到，大家无从比较，这样的结果必定是，二手房成交量大幅下滑，腰斩都有可能。
另外，年后我咨询了熟悉的贷款中介朋友，他在全国重点城市都有业务。他说目前北上广深四大一线城市的经营贷、消费贷审核极其严格，想要靠这个融资来买房操作会极其繁琐，目前，他只做真实小微企业的经营贷。这位朋友告诉我，以前在他深圳分公司做经营贷消费贷的客户95%都是去买房的。而现在整个深圳市场想要靠经营贷消费贷炒房难度很大。也就是说，这部分信贷资金已经暂时撤出了深圳市场。
住建局的二手房成交参考价格能显著降杠杆，提首付，假离婚假结婚等多种房票造假已被封堵，经营贷等信贷资金暂时撤出深圳市场，起到了釜底抽薪的作用，这一切的后果必定造成深圳未来一段时间二手房成交量大幅下滑，对于深圳来说，接下来最好的结果就是房价横盘。
操作指南：
一、投资客暂停操作，继续观望。毕竟链家挂牌价都没有恢复，银行按揭的操作细则还没有全部明确，一切都有变数，切勿轻举妄动。最重要的是，至少在2021年深圳房价绝对不会再显著上涨，最好的结果就是横盘，如果市场能逐步开始趋向于按照参考价格成交，那么房价将开始阴跌。
二、参考价和市场价相近的深圳东部和中部，急切的刚需买家可以入场；差距很大的西部，买卖都暂缓入场。
三、二手房没法操作，打新还是要积极参与，有政府限价，游戏规则又透明，买到就是赚到，何乐而不为呢。
四、以前我们总以为只有新房政府管的了可以限价，没人能想到二手房居然也可以限价，别小看调控的力度，别小瞧政府的决心，深圳这次是玩真的！
五、我长期看好深圳房地产市场，深圳高房价的根源就是供求的矛盾，这点短期内很难解决。但是，房价周期本质上就是政策周期，现在明显已经进入政策强力调控期，根本没必要逆潮流而行。
3
北京
完全不出我所料，北京又是这一轮一线牛市里最晚回暖的。2020年，北京明显上涨的是海淀、西城、东城的学区房和朝阳的品质改善房，其它区域涨幅很小或者根本没动。
北京不但是全国限购限贷最严的城市，而且其它城市每次调控，北京都会跟着表态收紧。
在深圳上海广州都严查经营贷流入楼市的时候，作为涨幅最后一名的北京也紧跟着开始行动。2月10日，北京银保监局、央行营业部联合印发《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。
在深圳、上海、广州成交量和房价都在显著上涨的2021年1月份，北京的成交量却是下滑的。中原地产研究中心数据显示，2021年1月，北京新建住宅网签4832套，低于2020年11月份的5868套和12月的6660套，二手住宅网签17513套，也是低于2020年12月份的20944套。
可见，北京年底的翘尾比较弱，后劲明显不足，再加上持续高压的调控，2021年，北京的小阳春会来，但是不会烈火烹油，5月之后就会回归平淡。
操作指南：
一、北京房价已经失去了大涨预期，而且已经错过了2020年大涨的黄金时机，今年总体会比较平稳，所以，刚需、置换都可以伺机入场。
二、海淀、东西城的学区房在小阳春还会比较热，需要的抓紧入手。
三、纯投资的话，很难看到短期明显涨幅，杠杆低就入，杠杆高就等，但是长持完全没有问题。
4
广州
广州这轮上涨，是从限购最宽松的南沙和黄埔开始，而且和深圳2020年715调控后大量投资客的外溢高度相关。另外再加上去年货币宽松，资金抗通胀保值的强烈需求，天河珠城等核心板块品质楼盘以及学区房跟随南沙黄埔开始显著上涨。
2020年12月31日，央行重磅发布房地产贷款集中度管理制度，限制银行给个人和房企放贷，广州是一线乃至全国第一个迅速出手提高按揭利率和延长放款时间的城市。而且年前的2月份，炒作最严重的南沙和黄埔就针对外地投资客叫停了贷款。
整个广东也是这一轮严查经营贷消费贷流入楼市最严格的地区。2月10日，广东银保监局就下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》。对于一年内同时申请了经营贷和个人按揭贷款的家庭，银行会重点排查，若无法解释或银行不接受客户的解释，将会被银行抽贷。
广州的经营贷排查非常严格，但是广州是四大一线里唯一没有出楼市调控的城市，但调控政策只会迟到，绝对不会缺席。接下来的3-4月小阳春，广州很大概率会调控，毕竟这轮涨幅已经非常大，广州也不可能成为法外之地。
操作指南：
一、纯投资暂停，千万别高位站岗。倒挂严重的限价新盘除外。
二、卖一套买一套的置换暂缓，贷款审批时间太长，放款时间太久，而且，接下来广州大概率会出调控，千万别撞枪口上，刚卖掉房子还没来得及买进，结果没了房票，丢了贷票，遭遇利率上浮，首付上涨，税费增加，到时候就是神仙也救不了你。
三、不急切的刚需，买房暂缓，没必要高位接盘，观望下等政策明朗了，没人抢房了，房东理性了再入场安安心心挑房选房不香嘛！
四、学区房，需要就买，抗通胀保身价的良方。
五、想要移民的，想要玩比特币的，想要下半辈子只炒股的朋友，可以此时高位抛盘，走好不送。
5
趋势
贝壳研究院刚刚公布了监测的52城2021年2月主流首套房贷利率为5.32%，二套利率为5.60%，环比1月均提升了3个基点，且增幅较前两个月都扩大。虽然5年期LPR连续10个月没变了，但是银行审批的按揭利率其实已经在2020年12月迎来了拐点。
毫无疑问，随着各大银行贷款集中度管理制度的落实，未来按揭利率会继续上涨，并且2021年下半年5年期LPR加息的可能性正在增加。
现在，上海是博弈期、深圳是混沌期、北京是温和期、广州是赶顶期。
目前，纯投资的话，深圳、上海、广州必须暂停，北京勉强可以入手。如果你仔细分析完全能看得出，这轮一线的调控，核心就是两点：一是堵住投机的房票漏洞，二是降杠杆。
现在两种人最愚蠢：一是入场投资一线的，二是整高杠杆硬上的。
2021年，一线小阳春会来，但是调控也会来！
对于一线城市来说，2020年是牛市，而2021年是牛市转熊市。2015年之后，5年一轮的牛市周期即将结束，接下来横盘还是阴跌，就看高层的决心和政策力度了。
其实，现在并不是绝对不能买，而是买进后需要高位站岗，并且会付出比别人高很多的成本。当然了五年后回看，目前依旧是低点。所以，我建议大家暂缓，好好开始攒钱，攒房票，耐心等待下一个周期。
2020年买房是顺潮流，2021年买房是逆潮流。
2020年2月，我劝大家入场，2021年3月，我劝大家暂缓。识时务者为俊杰，逆潮流而动必亡！
最后给大家指条明路：一线的路堵上了，二三线也许会有一些机会，我比较看好合肥、成都、西安、厦门、杭州、南京、宁波以及环沪的花桥、嘉善以及大湾区的佛山、珠海。
房地产20年，有且仅有一个特征，那就是周期+轮动，且从未让人失望过！与君共勉。
柯 谈 精 文 推 荐：
柯谈服务：
招聘启事
近期必读：
置业法则：
买卖技巧：
支持柯谈、请点在看