900亿目标落空！福晟靠世茂渡劫？
撰文|杆姐&编辑|雯雯
时间回到4年前。
2015年，潘伟明预判地产行业大机遇来了。他亲自组建了数百名的飞虎队员。这支由他任“总司令”的拿地王牌军，后来声名鹊起。
福晟集团成为行业有名的黑马。
过了4年，行业又进入了一个新周期。有的企业日子不好过，那就得想办法；日子希望更好，那也要想办法。
如今，因为步子太大，高负债率、利润下滑、现金流紧张的闽系房企福晟，想到的可能是卖资产自救；想要重回前十，其实目前看几乎再无悬念，大亨世茂，则是或将入股或以收购的方式，迎娶福晟的土地储备。
尽管福晟国际12月19日股价跌了，没有再续此前的大涨。但外界都在期待，这笔收购案可以成行。这对福晟走出困境无疑是有利的。
如上图，作为福晟集团旗下的上市平台福晟国际，市值很低，股价也很低。
和很多房企不同，潘伟明的福晟集团其实并不小，年销售大几百亿，而上市公司福晟国际2019中报数据销售仅十来亿。
福晟国际上市时间相对很短，在杠杆地产看来，上市公司不大、不强，大概也是福晟今天承压的原因之一。一个好的投融资平台，是很有意义的。很多房子目前都在分拆上市，可见一斑。
01
前11月仅完成全年目标66%，900亿目标落空？福晟集团深陷资本困局
上市平台福晟国际，2019年的表现，应该也算合格。
中报显示，2019上半年，福晟国际合约销售额约12.1亿元，去年同期为13.8亿元，实现营收2.99亿元，同比增长313.23%；利润1.16亿元，同比减少34.02%。
根据克而瑞的数据，福晟国际的母公司福晟集团，地产板块前11月仅完成销售额598亿元。
同样是市场机构的数据，杠杆地产注意到，2018年，福晟集团实现了600来亿的销售额。如果以此为参照，2019年前11月的表现至少也不算倒退。
但如果以900亿元销售目标计算，福晟集团至此的销售进度，只完成了全年销售目标的66%。
因为福晟集团整体未上市，对于这一销售数据，实际上外界也有些看法。
很多房企都是提前、超额完成目标，而到了年末进度依旧不理想的，往往就是融资、资金链压力较大的。
此前界面报道，福晟集团曾计划，2016-2025年拟实现十年累计销售收入达1.68万亿元，地产板块占要达到8800亿元，建筑板块为8000亿元。
2018年春节后，福晟集团召开25周年庆典，潘伟明宣布千亿战略。详细的目标为，福晟集团地产板块2018年实现销售额600亿元，2019年900亿元，2020年1300亿元，并在2020年进入行业前30名。
在总结2017年成绩时，福晟集团认为自己，在销售额与土地储备上均有优异的表现，尽显黑马本色。
在福州，福晟集团凭借创下历史新高的74.24亿元的销售业绩，夺得2017年度福州房企销售金额的亚军席位，成为福州楼市上升最快的耀眼明星。
在全国，福晟集团以418.3亿的销售额，位列中国房地产销售排名第46位。
并购市场福晟更是异军突起，凭借清晰的战略引导、高效专业的飞虎王牌军以及强大的资金实力，福晟集团全年新增土地货值达到了3199.4亿元，位列全国房地产企业新增土地货值第七位，并购能力更是排名行业前三甲，为未来实现千亿目标打下了坚实的基础。
具体来说，其目标是，地产板块在2019年拟定销售收入目标是900亿元，2020年则要突破千亿达到1300亿元，届时福建区域预计贡献300亿元，粤港澳大湾区及长三角地区各完成250亿元，郑州200亿元，深圳、武汉、长沙、天津各实现150亿元。
为了实现这一宏大目标，福晟过去几年发起了大并购、大采购。下文杠杆地产会详细写。但也留下后遗症。
按照Wind的数据，福晟集团负债总额从2016年末的300多亿元，涨至2019中报的 741.34亿元。其中，短期债务为443.47亿元，占总债务比例为59.82%。而同期货币资金仅为 72.91亿元。
简单说福晟就是短债长用，期限错配。
其资产负债率2018年末为75.53%，2019中报上升至77.92%。
2019年中报显示，福晟集团经营性现金流由正转负，净流出12.19亿元。投资活动产生的现金流自2015年持续为负。
营收方面，2019中报显示为189.46 亿元，同比增长26.42%，归母净利润为5.68亿元，同比增长77.36%。
但其归属母公司净利润此前已经连续两年下滑。
2018年为8.11亿元，同比下滑30.22%，2017年为11.62亿元，同比下滑27.77%。
该司销售毛利率和净利率连续三年下滑。2016-2019中报，公司毛利率分别为15.56%、14.35%、12.25%、11.24%；净利率分别为7.17%、4.47%、2.91%、3.22%。
根据公告，福晟集团2019年，累计新增借款已经超过上年末净资产的20%。
02
从股价离奇暴跌到大涨，福晟的未来系于被世茂收购？
福晟集团并非没有好消息。
其在大本营福州的销售业绩很好，就像金科、龙湖在重庆一直很好。
据说福晟在福州似乎逆势上涨。根据克而瑞最新数据统计，1至10月福晟集团在福州实现销售金额64.03亿元，销售面积达29.98万平方米，两项数据均位列福州第一。
仅10月份单月就实现了12.12亿元、5.19万平方米的双冠业绩。福晟官网说，自己凭借着钱隆府、中央美墅等高品质项目的热销，福晟有信心做市场的“破冰者”。
但一个城市的骄傲，如何支撑得起一个帝国？
于是我们看到，在资本市场，福晟国际的表现起伏很大。
福晟国际虽然也是潘伟明创办，但他把公司交给了其子潘浩然。福晟集团方面也表示，福晟国际是独立运营的。可10月份，福晟国际股价的连续下挫，还是让外界更加忧心福晟集团的未来。
压力中的福晟，亟待白衣骑士相救。市场上也说过融创，这里省略一万字。
目前看，可能是世茂。
12月17日，多家财经媒体都说，福晟集团正在将旗下的地产板块整体进行出售，潜在的买家包括世茂、东方资产管理有限公司，谈判正在进入最后阶段。
福晟方面的回应则有礼有节：双方进行强强联合，正在商谈战略合作方案。其续称，福晟与世茂的合作一直在谈，并不是近期才有，且如今房地产公司强强联合是一种很正常的行为。
世茂方面则回应称，内部目前并没有相关消息，对于这个事情的了解也是通过媒体和市场传言得知。
于是如上文一开始杠杆地产用的图，福晟集团下属上市平台福晟国际，这家体量很小的上市公司股价又大涨。
对于想要做大的房企来说，这2年，在招拍挂市场上要拿到好地、便宜的地很难。合作、并购则是一个好方式，融创、世茂、金科等都借此大赚。
同时，一些高杠杆房企，自身还债压力大，融资困难，出售项目或股权，则是保平安的最好方式。
如上文杠杆地产对福晟债务情况的举例，如果福晟无法解决资金问题，那么出问题几乎是必然。
尽管福晟一再辟谣，甚至说公司将采取进一步的法律措施，对一切诋毁、诽谤福晟集团声誉的言行保留予以追究其法律责任并追偿经济损失的权利。
可这又有什么用？从目前的市场反映来看，世茂接盘福晟，才是对交易双方都利好。
先度过这一关再说吧。
03
福晟从拿地高手、并购大师，到屡陷裁员、破产疑云
很多人都知道，闽系房企一般都很凶猛。福晟也不例外。
但很少有人知道，福晟集团曾经还是海航前滩地块的接盘侠。并且由此，福晟首次进入上海市场。
一年多以前，海航投资公告称，已与上海劢叵投资管理有限公司签订协议，拟将海航投资集团上海投资管理有限公司100%股权及债权进行转让，交易总价为29亿元。
上海劢叵，就是福晟集团的子公司。
也就是在那前，福晟集团掀起了自己的并购狂潮。福晟官网在2018年1月22日说，2017年全年，福晟集团新增土地货值达到3199.4亿元，列房企新增货值榜单第七位，并购能力更是排名行业前三甲，为未来实现千亿目标打下了坚实的基础。
那个周期，福晟一直说自己的千亿梦。
当时，福晟通过收并购取得的货值高达2713.1亿元，仅2017年福晟就新增1786.9万平米土地。
按照每日经济新闻的报道，仅2016年-2017年，福晟集团在全国的收并购项目多达107个，总货值高达8100亿元。
不过，中原地产首席分析师张大伟曾对媒体分析，福晟的8100亿（元）货值中有一部分为旧改项目。“旧改”意味着目前只有签约权，未来是否开发存在不确定性。
即便如此，福晟的土地储备应该是不错的。据说一直坚持“二八原则”，一二线城市与三四线城市各80%和20%。
这大概就是世茂感兴趣的重要原因。
今年以来，福晟屡次有外界不好的传言。
最近一次是10月，一张含有“福晟集团申请破产被拒”、拟“裁员50%”的微信聊天截图在网络上传播，迅速引起外界关注。
11月1日，福晟集团官网发布了澄清公告，如上图。
而在此之前，媒体早有对福晟不利的报道。如下图，当时福晟也立马进行了声明和回应。只是，各种信息依旧在发酵。
或许，这就是步子太大，自己无法驾驭。
很多人都说，闽商的优点是会抱团取暖。比如，世茂、泰禾之间。而今，又该福晟了。
谁能想到，几年前的飞虎拿地王牌军，如今又得忍痛卖掉那些辛辛苦苦并购回来的地……