赚毛个钱！黄奇帆喊你别炒楼了

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友威威推荐GAI的《有空一起吃饭》：gai哥也挺能唱的。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

未来再想着炒房来赚几倍钱的概率，几乎归零。

这话我基友杠杆游戏2年前就说。这次是退休网红领导黄奇帆，在一个活动上演讲所谈。

当然，任何判断得有个时间限度。否则二十年、三十年后，随着币值的变化，赚几倍的可能，也不是没有。不过那个时候，购买力是多少，又成新问题。

但以短期几年来说，这个看法，杠杆地产非常赞同。

借着黄的分析，我们延展谈一谈。

01

供应稀缺时代结束了

黄说，以2000年的房子价格算账，全国平均的房价是1000块钱左右，现在差不多一万多块，全国的均价涨了10倍左右。

涨10倍是什么原因？

黄表示有三个原理来支撑，第一个，就是任何商品价格上涨和供求有关，供不应求就涨价。

其实，杠杆地产要说，供不应求，其实并不是过去20多年的常态。

中间房地产也有过2、3次价格承压，甚至是下滑。稍微有点年纪和阅历的杆友就记得，1996年，特别是1997年亚洲金融危机后，我国很多地方房地产都是凋零。甚至个别地方是崩盘。

这个时候，房子的供应似乎又是过剩的。其实稀缺和过剩，是相对的，和城市化、经济发展，以及和购房热情，高度有关。

也正是如此，1998年，我们开启了货币、基建热潮。福利分房，同年也取消，房地产开始了大热。

到了2003年调控严厉，房价再次企稳，部分地区也下挫。但是非典，让经济增速出现明显下滑，于是房地产这个夜壶用起来。

这个阶段，整体供应其实也是不低的，但是入市之后，经济繁荣、城市化进度明显加快，所以楼市有他稀缺的一面。

整体好日子持续到2008年。全球金融风暴发生，我国房地产和经济都严重承压。很多企业资金链断裂了，很多人收入也少了，自然房子供应显得多，而需求端不足。

四万亿开始后，其实楼市都供应也是很高的，但是大家炒房的热情更高。无论刚需，还是投资客，都被调动起来。

接着有了上一轮调控。

再接着有了2015、2016年的去库存，鼓励大家买房。加上那个阶段之前，确实宅地供应下滑。供应、货币、政策，三重因素下，掀起了这轮史无前例的大周期。

但涨得有多疯狂，调控就有多厉害。调控也是史无前例，第一次喊出“房住不炒”，明确说不作为刺激经济的短期手段。

这一调控就是3年，中间也有过波动，但整体就是横盘为主。

到了最新这个阶段，我国人口结构、出生情况、城市化发生了质变。这些问题敏感，杠杆地产不多说。有心的杆友都懂。

同时土地供应确实也被要求增加。

如上图，以2018全年300个城市的土地成交面积为例，非常好。有朋友说，不能只看全局，核心是一二线。如下图。

我们会发现，除了一线城市，二三线城市普遍都很不错。

而具体到十大城市，我们发现2018年宅地的成交面积，虽然部分有下滑，但依旧处于高位；另外6个城市，都是上升的。

而从成交情况看，从去年到今年，核心城市的成交量开始稳定，甚至部分开始了下探。房住不炒进入深化期。

注意，这还是在放开落户、人才政策的情况下取得的。到了2019年，我们发现人才落户之类、房票，如果不允许投资性购房，并不那么吸引人了。

可以预见，以今天的城市化程度和未来的速度，以及坚持调控和供应不算差的情况下，绝大部分城市，真的没有太多涨的基础和资本。

02

钱确实不敢轻易让它毛太多

黄说，第二点，过去20年，房价涨了10倍，还因为价格因素，往往是货币现象。如果货币印发的多，价格就会涨。

总体上讲，过去20年，我们货币超发、增发，货币的增长率是最高的。但是之所以没有影响其他的社会商品，房地产立了大功，它等于像个大肚子把货币吸收到它这儿，社会其他方面反而平衡了。

未来是否还会这样？杠杆地产在国统局网站上做了个近20年M2的增速图，这2年整体增速是消停了。

黄也说，现在开始已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%，很稳健，这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池，把房地产价格泡高。

问题是，未来M2还会攀升吗？杠杆地产认为，如果不是特殊因素，不会了。

首先，货币乘数不是那么容易上去了。因为归根结底，M2高有外部结汇因素，有对土地杠杆、金融业的监管因素。这三方面，未来都不容易。

其次，央行行长前段时间在《求是》杂志撰文称，《坚守币值稳定目标实施稳健货币政策》。

易行长此文，信息量极大。我前后真是阅读了三遍。媒体报道时，特别提到这一点：

守护好老百姓手里的钱，保持币值稳定，并以此促进经济增长，是货币政策的使命。不能让老百姓手中的票子变“毛”了，不值钱了。

看完易行长的文章，杠杆地产当时写了文章《一锤定音！央行行长罕见发文剑指楼市，信息量巨大》（12月3日），我说，特别喜欢他文章的一句话：“千招万招，管不住货币都是无用之招。”

作为一名负责任的中央银行家，易行长深知，坚守币值稳定，实施稳健货币政策的重要性。

正如他文章说，放松货币条件总体上有利于资产持有者，超宽松的货币政策可能加剧财富分化，固化结构扭曲，使危机调整的过程更长。

什么是资产？股票资产，以及房子，这就是最主要的。资金面宽松时，各类资金进入股市，坐庄的人大赚，最后一地鸡毛。普通小股民被割韭菜。

房子一样的，资本金雄厚，首付款雄厚，或者敢加杠杆的人，资产倍增，一套房子一倒手就动辄翻倍。几十万、上百万、几百万到手。

而真正的刚需，压力会越来越大。

这一切，易行长看在眼里。他不希望故事重复。

另外，从金融稳定，以及社会发展角度，进入稳定期后，以及人口红利逐步过去后，货币如果继续发毛。大家这日子没法过啊。

所以，货币角度，钱未来快速变毛，可能也不大。于此，也不支撑房子为代表的资产价格飙升。

03

汇率你懂的

黄第三点说汇率。

这一点，杠杆地产其实不用多说。

杆友们可以想一下，上一轮人民币币值承压，很多资金想跑出去。于是我们搞高国内资产价格，同时进行了严厉管制，包括打击财阀，这样大家一下就不想跑了，国内赚钱挺好的。

如今管制依旧很严。同时，经济思路彻底变了，想要从过分的房地产依赖中解放出来。

因此才有了持续坚持“房住不炒”。

前些天，年末最重要的经济会议再次强调“房住不炒”。2020年的决心依旧。

可以设想，2020年如果都坚持过去了，未来还有理由给地产炒的必要吗？在杠杆地产看来，2020年，一定是压力不小的一年。

所以只要坚持过去，未来大概率不需要启动炒楼。同时，经济可以基本稳定，币值也就能稳定。

人民币币值如果不随意波动，实际做多、做空楼市的机会也就没有。

正如黄这次演讲所说，从这个意义上讲，再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零。总体上我们的房价也不会大起大落。

为什么不大起大落，因为房子资产总量太高，牵涉极多。经济、金融、民心，都需要房子稳定。

道理说了很多遍，就看愿意听否。另外，总的来说大城市、核心区房子保值还是很不错的。也不要太过悲观。

本文数据图表源自中指院、国统局，特此感谢

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