真穷还是假惨？闽系金辉：短债压顶，高溢价拿地！

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友雯雯推荐Joyside的《Your City A Desert  To  Me》：悲伤的歌都没唱完，最后一段似乎涅槃。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

大房企里没上市的少见了，金辉算一个。

在经历几个月前的裁员、解散传闻和暧昧不清的官方回应后，金辉低调了几个月，但最近存在感似乎又强了起来。

主要是两个事：其一前几天在境内面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)发行规模为不超过10亿元人民币，票面利率确定为6.95%。实际发行规模 6.5 亿元。

另一件事是最近金辉的拿地动作，溢价率似乎都不算低。6月17日，江苏无锡公开出让6宗涉宅用地。金辉以36.82亿元竞得其中一地块，楼面价15932元/平方米，溢价率39.37%。

没有对比就没有伤害。当日上午，也是无锡，恒大拿地的溢价率仅5.16%。

之前关注大房企金辉少，这家公司财务状况到底如何？杠杆地产很好奇。

01

屡次融资：短债压顶

实际上，无论融资还是拿地，这都并非唯一动作。

先从发债说起，除了境内发债，金辉似乎也在计划发行美元高级无抵押票据。

也是6月，评级机构惠誉给了金辉集团拟发行美元高级无抵押票据“B”的评级。

如上图，还好杠杆地产过去读书算是认真，英文学得马马虎虎，找了惠誉官网的原版评级。

据了解，该拟发行票据所得资金将用于对现有在岸债务进行再融资。票据将由金辉股份的全资子公司Radiance Capital Investments Limited发行，由金辉股份提供无条件、不可撤销的担保。

6月17日，联合信用评级有限公司公布了金辉集团“公司债券2020年跟踪评级报告”，该报告披露了部分金辉集团的财务数据，杠杆地产认为有一些数据值得注意。

比如债务情况，金辉集团的短债占比很大。

截至2019 年底，金辉集团全部债务481.67亿元，较年初增长6.12%；其中，一年以内的债务占比35.81%，达到172.48亿。要知道，2019年金辉集团的营收才258.49亿元，净利润20.61亿元。

而今年5月份，金辉刚支付完“19 金辉 01”自2019年5月23日至2020年5月22日期间的利息。“19 金辉 01”， 发行规模为20.00亿元，票面利率7.50%，期限为4年期。

上图可以看到，金辉集团约86%都为3年内的有息债务，今年黑天鹅席卷全球，房地产行业一季度数据难看，二季度恢复程度如何还难说，此后两年，是否会因此受到影响也不无可能。之于金辉而言，潜在风险无法估量。

截至2019年底，金辉集团负债合计1286.48亿元，较年初增长21.97%；其中流动负债占比 73.04%，非流动负债占比 26.96%，负债结构中流动负债占比较高。

杠杆率方面，金辉集团也是偏高。如惠誉提到的，金辉集团的杠杆率（以按权益比例合并合资公司及联营公司报表后的净债务与调整后库存之比衡量）高企，2019年末约为60%，未来12到18个月内的杠杆率仍将保持在高位。高于大部分'B+'评级同业公司50%以下的比率。

可以看到，金辉集团的债务压力并不轻松。

02

高溢价拿地：盈利能力逐年下降

虽然债务压顶，但似乎并不耽误金辉集团拿地，而且普遍溢价偏高。

除了文初杠杆地产提到的无锡地块，6月4日，金辉集团的间接全资附属公司深圳市金辉投资有限公司以约11.71亿元的价格竞得广东佛山一宗宅地，溢价率约为23.40%。这个溢价率也还好。

更早的5月28日，金辉集团股份有限公司的间接子公司杭州鸿振企业管理咨询有限公司以14.67亿元竞得绍兴市柯桥区宅地，溢价率35.45%。

……

债务承压，拿地不手软，是金辉集团的盈利能力很强吗？也不见得。

上图可以看到，事实是，这几年金辉集团的核心盈利指标一直在走弱。

2018、2019年，金辉集团净利润分别为22.7亿和20.61亿，有所下降。

总资本收益率分别为4.93%和3.71%，有所下降；

总资产报酬率分别为3.22%和2.25%，有所下降；

净资产收益率分别为13.98%和10.58%，有所下降；

营业利润率分别为27.59%和18.90%，有所下降。

2019年，母公司单体营业收入0.19 亿元，同比下降94.41%，实现净利润-1.46 亿元，同比下降167.82%。

偿债指标如流动比率、速动比率等也在降。

相反的是，存货周转次数在逐年上升，高周转没那么好玩了。

现金流方面，同比去年更是骤降，由正转负。其中2019年经营活动产生的现金流量净额-52.69 亿元，现金及现金等价物净增加额-4.98 亿元。

03

口碑争议

此外，金辉集团还有大量的在建项目需要持续砸钱。

上图可以看到，2018年金辉新开工面积较多，目前处于在建状态的面积达到3年来最高。且杠杆地产注意到，金辉集团的在建项目主要位于二三线城市，且部分城市面临一定去化压力。

从项目的开发资金情况来看，公开数据显示，金辉集团在建项目计划总投资1554.78亿元，截至2019年底，已完成投资995.54亿元，尚需投资559.24亿元。尚需投资规模较大，未来面临一定资金支出压力。

综上，杠杆地产简单总结下金辉集团目前的境况：还债、要钱；拿地、砸钱；建房、要更多钱，赚钱能力趋弱；黑天鹅，阴魂不散。

更要命的是，金辉集团已售项目里，维权的声音还挺多。此前简单和部分杆友小范围了解了金辉房子的情况，口碑似乎不咋地。

据杠杆地产不完全统计，其在西安、长沙、重庆、扬州、杭州等多座城市的多个项目均被投诉、维权。事由为从“精装”变“惊装”、交房延期、物业、停车、违规更改土地用途等等。

金辉今年穷不穷或许尚不明朗，但从网上的一片声讨声音来看，金辉的部分业主是真惨。

对了，金辉一直也准备上市来着，但此前一直想冲击A股的金辉，最新的报道是，2020年3月底，金辉集团放弃A股，转道港股上市。但时机上来看，金辉集团似乎也错过了赴港上市的最佳时机。

当然，最需要钱时，其实也正是上市的必要时。

无论如何，希望无论金辉还是买了金辉房子的业主，都能一切顺遂。周末愉快！

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