买房逻辑生变！烟台、长春、成都，下一个是谁？

撰文|道一&编辑|雯雯

杆友雯雯推荐Kidz Bop Kids的《Wolves》：Many people like it。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

最近，很多城市在做大之路上越走越远。

6月22日，国务院批复同意对烟台市部分行政区划进行调整。撤销蓬莱市、长岛县，以原蓬莱市、长岛县的行政区域为蓬莱区的行政区域。

此举让烟台市辖区人口瞬间暴涨45万。

就在几天前的6月19日，成都与长春双双扩容。

四川下发《关于同意撤销新津县设立成都市新津区的批复》（gwy已批复），同意撤销新津县，以原新津县的行政区域为新津区的行政区域。

长春则将原由四平市代管的县级公主岭市改由自己代管。

城市动作频频，释放了一个重要信号。

01

扩张，停不下来

根据杠杆地产的梳理，近年已有合肥、成都、西安、济南、长春5个省会城市合并周边地区。

成都在代管简阳的基础上，再下一城。

烟台不是省会，没有像济南那样“硬吞并”。而是通过“撤县设区”的方式，实现了软性扩容。

相比起上面这些城市，南昌更谨小慎微。

2019年12月，南昌撤销南昌市湾里区，将其行政区域并入新建区，同时设立南昌市红谷滩区。

南昌同样希冀通过这样的微调，早日打造出江西的大南昌。

02

政策为扩容背书

在城市和区域发展进程中，跨行政区划的经济、交通等诸多方面合作不易，几乎是全国城市面临的普遍问题。

由此，中心城市(尤其是省会城市)吸纳周边辖区，让自己的行政区划变大，是国内城市化进程中的一种常规操作。

与之互为因果的是，强省会的重新崛起。

2020年一季度主要城市GDP  制图|21（特此感谢）

去年高层出台的两份文件，为当下城市合并与扩容之潮，提供了政策依据。

2019年10月31日，全会通过的《推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》中，有这样一段话： 

优化行政区划设置，提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力，实行扁平化管理，形成高效率组织体系。

2019年12月25日，高层印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》中，再次强调：

优化行政区划设置，以中心城市和城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展格局，拓宽城市间流动空间。

说得简单些，“优化行政区划设置”有两种途径：

直接通过吞并，做大省会和中心城市。

通过把城市代管的“市县”改区，实行扁平化管理。

03

直接推高房价

如此合并扩容，除了给城市带来行政和财政的好处之外。对大家最关心的房价，也形成了直接拉动。

大城市吞并周边，以及城市内部“县改区”之后，新城区的房价往往会被拉高，并保持在高位。

在利好的持续作用下，中心城市的平均房价都会被集体抬高，进而使辖区内房价稳定在较高水平。

短期来看，此举会成为推高房价的重要因素。

长期来看，中心城市因为扩容，对土地供应量的掌控能力大大增强。当地也可能会通过控制新城区住房建设用地的出让规模，使房价保持在一定水平的稳定。

此外，中心城市周边县市以及辖区内代管县市，限购政策可能与主城区不同。这意味着，这些区域，可能成为外地人在当地投资购房的首选，房价或出现上涨。

2019年主要城市GDP  图表来源决策杂志|（特此感谢）

04

看懂逻辑才能买房

最近成都、长春、烟台的相关动作，绝非当地孤例。

它们不仅是对当地楼市产生影响。而背后反映了隐藏的国内城市化逻辑出现变化，自然也意味着置业法则的相应变化。

未来人口、资金会加速流向中心城市，以及围绕这些中心城市，培育起来的“都市圈”“城市群”。

这个逻辑将深刻影响未来二三十年的房地产市场。

与之对应的，很多中小城市会逐步甚至已经进入人口流失状态，不动产价值将随之不断降低。

“大城市”“都市圈”“城市群”，这是我国城市化2.0时代的3大表征。如果不懂这个趋势，大家的财富将无法避免缩水。

买房、投资，自然得顺势而为。应该选择有显著人口增量的、高级别城市。若非刚需，千万别在中小城市买。

05

哪些城市可能变大？

除了已经扩容的城市带来的房价影响。“哪些城市最有可能扩容？”是被更人多关心的话题。

通过梳理，一个最直观的表现是，省会城市比较容易扩容。

图表来源|刘晓博说财经（特此感谢）

首当其冲的是南京。南京只有6597平方公里，未来如果想和杭州一较高下，以及保持对合肥的优势，绝对有扩容的必要性。

只不过南京周边县市太强，吃谁和怎么吃，都是问题。

其次是武汉。眼见近年来的老对手，成都吃得停不下来。如今面积和人口都处于劣势的武汉，估计会考虑一下对鄂州下手了。

计划单列市的情况相对复杂。

由于要和所在省分灶吃饭，扩容的阻力就大得多。

深圳暂时是以“飞地经济”和扩大都市圈的名义，表示“扩权不扩容”。

宁波也只能通过与舟山实现户籍通迁，来变相做大。

面积最小的厦门，只有1700平方公里。按理说扩容最迫切，但隔壁漳州和泉州经济都比较不错，所以厦门想扩容也不太容易。

体制的特殊性决定了，我国行政区划具有更丰富与更深刻的内涵。相应的区划调整，也能给经济发展产生更大的影响。

所以哪怕中间有很多阻碍，相信也无法阻止大城市扩张的步伐，我们拭目以待。

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