五大行公告！事关房贷利率转换，谁在割韭菜？

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友小宁推荐康姆士乐队的《你要如何，我们就如何》：据说散射着快乐光芒的的康姆士，晕染着甜甜空气的甜约翰，在冰冷世界里奋力燃烧的霓虹花园——他们像三颗独立且炙热的星星，蕴含着无法估测的能量。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

8月12日，看到一则消息，有的朋友甚至是已经收到银行的短信。

事情是，几大行要批量转存量房贷的利率方式。

工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和中国邮政储蓄银行同时发布了关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR的公告。

意思就是存量房贷，不管你想不想，我是通知你了，准备一次性给大家全部转LPR（贷款市场报价利率）。

如果你不同意，你通过APP或者来银行（机器上）找我。

看到这个事情，很多朋友感觉很懵逼，怎么可以这样？对，杠杆地产也很生气，怎么可以这样。

还有的朋友则是反向思维，凡是银行让我怎么样怎样，我一定不能信，一定要去表示不转。

这个问题，其实大家纠结一年了，到底转还是不转？如何对自己更好？此前本来写过2、3次文章了，今天只好根据最新情况，用数据、讲道理，再说一次。

01

银行的算盘可能是什么？

首先，我要回应下反向思维杆友。为什么银行这么猴急猴急，要批量转房贷利率方式。

注意一下，不是某一家，而是5个大行居然同步发布公告。而在此之前，我一些朋友已经收到部分股市制银行批量转房贷的短信，内容和这5大行的公告几乎一模一样。

然后就在8月12日和13日，我身边已经有不止一位朋友收到了5大行中某些的转房贷利率方式短信。

也就是说，各家银行几乎都是一样的操作。

银行为啥想到了一块？他们又是出于什么目的？

这里杠杆地产做个简单的计算，目前贷款基准利率其实停用了，使用LPR，每个月20号报价调整。

但是存款利率，实质上，各家银行都是围绕几年前的存款基准利率在上浮。

银行靠什么赚钱？本质就是靠利息差。活期、短期存款都是很少的，流动性也很大。所以房贷本质上动用的是中长期存款。

如下图，就算我们用较低的一年期1.5%存款利率，此前假设我的房贷既没有上浮也没有打折，刚好就是5年期以上贷款基准利率的4.9%。

这个时候，两个数字相减，银行理论上利差为3.4%。当然还有各种成本。

我们可以设想，如果房贷客户不转基准利率4.9%为LPR。未来假如遇到物价明显上涨，LPR提高，这个时候你依旧只支付4.9%的利息，银行最起码少赚钱了。

同时，这个时候，银行为了吸纳存款，支付的存款利率必然也会提高。

假设这个时候存款利息从1.5%提高到了2%。

此时固定利率4.9%和存款利息2%之间的利差就会缩小，从现在的3.4%变成了2.9%。也就是银行要少赚0.5%。

但是假如更多人的存量房贷，转固定利率为LPR，LPR提高后，即便实际存款利率同步提高，银行的利息差可以基本稳定，不会明显吃亏。

于此我们不难理解，批量转房贷利率方式为LPR，银行可以锁定未来长期的利差收益，不说多赚钱的事，最起码它不会出现明显吃亏的情况。

从这个角度看，我们发现银行和很多杆友一样，也厌恶风险，本质上谁都希望风险更小，收益稳定。

那么反向思维的杆友，其实想的还真的有一定道理。当然，很多人会说，LPR长期肯定是下降。杠杆地产和杠杆游戏此前都写文章分析过，这个世界没有那么绝对的事。

02

利率的变化有太多因素

这里杠杆地产当然不会简单说这样一句空话，因为这句话是没有意义的——虽然没错，但是很多人不会相信。

摆事实、讲数据才有说服力。

很多朋友喜欢用米国做例子，说你看他们的利率一路往下啊。

还有很多朋友说，为了刺激经济，货币宽松是长期性的，利率怎么可能高。这个说法，我想反问一句，长期放出来那么多钱，如何收场？

对，房地产或者股票，简单说就是要有蓄水池。那么问题来了，如果货币总供应太大、利率长期太低，房价会上升成什么样子？

这个时候社会稳定、金融风险又如何化解？现在谈内循环，如果房价吞噬了多数人的收入，如何消费，如何内循环起来？

前辈刘晓博老师写了篇文章《房贷，8月25日将有大变化？》（8月13日），里面举例两个内循环国家，俄国和伊朗这些年的利率走势。

这里杠杆地产认怂，我胆子小，不敢直接用这两国家的利率走势图。杆友点进去自己看。

这个例子意思是，对内循环要有充分准备。包括利率、房贷、物价。比如肉价现在还很高呢。

不多说，回到刚才大家喜欢说的米国利率长期走低上来。

这和说法本身是没错的，但是：

第一，这是建立在第一美国可以割全球韭菜、美元享受超级铸币税的基础上。

第二，一般理论说发达国家投资整个社会劳动生产率稳定，不像我们此前提升很多，各行各业能赚钱，投资回报率高，所以我们以前可能利率高，而他们利率长期低。

这个说法似乎也没错。但是数据显示并非如此。

如上图我们发现，美国1980年代离现在并不远，但是美国贷款利率甚至高达20%多；1990年代贷款利率也动辄高达10%多；即便进入21世纪的头一些年，贷款利率甚至也可以接近10%。

美国可早就成为发达国家，劳动生产率很多年没有太显著提升了，为什么还会有利率大幅走高的现象？

第三，很多人会解释说因为遇到石油危机、战争等等原因。那就对了，既然大家发现一个国家进入发达社会后，依旧可能遇到各种意外和危机，那么谁敢保证我们不会？

何况我们迄今为止还没成为发达国家，现在还要面临可能的内循环为主的压力。

对于宏观经济的预测，杠杆地产经常有一句话，超过6个月的预测，很难是对的。当然也有33%正确几率，因为经济要么是变更好，要么是不变，要么是更差。

经济的走势有太多因素，就像今年的超级黑天鹅，首先谁会想到会发生，然后对全球的伤害大到这个程度，2019年时能预测么？

别说2019年时，2020年2月，很多国家都还在幸灾乐祸，觉得自己不会是受害者。但是呢？

利率的走势和预测，其实一个道理，不可测、很难预测。

简单说，人啊，不要太高估自己。

03

风险厌恶型杆友，应该根据自己情况决定是否转LPR

上文，杠杆地产用数据和历史分析至此，该引出今天的重点——关于房贷利率是否转换的策略。

不废话，看法如下：

第一，如果你过去房贷利率是打折的，不管LPR未来可能会降到哪个程度，我建议你不换。没必要想着长期占更多便宜。

因为优惠已经有，人的运气会一辈子好吗？谁知道。不用冒险，不必贪图可能的便宜，万一利率涨了呢。

第二，如果你房贷时间剩下不多了，比如1、2年，甚至3、4年，我觉得应该换。长期预测困难，但是短期预测相对准确性要高一些。

就算杠杆地产的这个建议最终错了、打脸了，我觉得也没什么，假如2年后LPR提高了，首先未必会提高很多，其次就剩1、2年吃亏也不大。

第三，整体上不建议有占银行便宜心态，平常心更好。如果你此前没去转，房贷利率也没打折，且还有很多年，如今既然银行要批量转，你也懒得去说不转，那么杠杆地产的看法是无所谓。

你高兴，你等着它自动转；你不高兴，也可以动动手机或者跑银行说不转。反正一句话，无所谓，爱怎么着怎么着。

第四，如果你很厌恶风险，对未来不确定很讨厌，也不想赚银行的，那就不转。周末和我一起去银行，理论理论为什么要自动给我转，然后狠狠告诉银行，麻烦你不要给我转。

04

房贷利率永远是个游戏

从一个国家的稳定角度说，房贷这东西，利率一般不会到高不可攀的地步。这不比企业贷款，随行就市。房地产是要调控的，同时直接关系民生。

利率就是调控的手段之一。该打折时过去是打折，过热时则是给你上浮。

所以不要说现在LPR加点房贷利率方式，就管一辈子、永恒，这不过就是个文件，需要时也会调整、改。就像之前你合同约定了利率，一样现在可以改LPR。

反正一句话，别那么当真。过两年又发一个新文件，也说不定。我们的房贷历史本身还很短很短，很多事情都没经历过。

不过这里，杠杆地产想多说两句，过去我们找银行贷款买房，还贷方式、利率都是约定好的。银行说我基准就基准，说我该上浮就上浮，给我打折是狗屎运。

这是一个约定、契约，大家都是签字画押、盖了章的。也就是说，合同期内，大家应该遵守吧。

但是过了几年，我们搞LPR（贷款市场报价利率）。现在等于要废除这份贷款合同，用新的房贷利率方式。

银行开始给了我们选择，可以不转LPR，还是用此前的固定利率。自愿，要说也挺尊重人的。

好玩的是，之前，确实尊重人——房贷客户不想转，可以啥都不做。

而到了8月12日竟然变成了：

若您不接受上述批量转换规则，请于2020年8月24日（含）前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换。批量转换完成后，若您对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

也就是想不转，反倒要增加麻烦，需要自己通过上述渠道办理。

我觉得银行有点傲慢。

自己的事，我自己可以做，你没权利问都不问就给转了。

我还有一个20来年的房贷，准备周末跑银行一趟，好好讲讲道理，贵行太傲慢了。

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