撰文|杆姐&编辑|雯雯
杆友雯雯推荐肆喜乐队的《Trouble》：吊诡的时代里我们急得没有时间罗列语言。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
最近这段时间，杠杆地产和杠杆游戏将联合推出各大房企的“成绩单”分析，通过这一视角，我们可以看到上半年我国房地产发展的部分轮廓，希望能杆友们以及自己的投资、决策有所帮助。今天想说的是大举收购网红概念股京汉股份后的南方“黑马”：中国奥园。近日，中国奥园公布了其“半年成绩单”。先来说下总体的数据：可以看到，上半年，中国奥园合同销售额508.7亿元，营业额282.43亿元，同比增长19.32%。去年同期增幅为73.19%，降幅较大。当然有原因。毛利润82.82亿元，同比增长17.55%；去年同期这一增速为80.56%，下滑明显。毛利率29.32%，去年同期为29.77%，奥园可能觉得自己略微下降，其实杠杆地产认为是基本稳定。核心净利润28.3亿元，同比增长14%，核心净利润率10.0%；这一成绩是什么水平？根据东方财富的统计，纵向来看，这一营收增速相比往年滑落幅度较大，为4年来最低。毛利润增幅亦然，四年来最低。由此杠杆地产看到，今年上半年，打击真的挺大的。已经发布半年报的时代中国：2020上半年，时代中国合同销售额为325.66亿元，同比增长4.3%；远洋集团：总营业收入193.74亿元，较2019年同期增长了17.6%。中骏集团：中骏集团营业收入人民币151.35亿元，同比增长45.2%；中国奥园的这个体量下的增速，杠杆地产觉得表现至少是合格的。目标完成率方面，此前有机构统计了上半年部分标杆上市房企业绩目标及上半年目标完成情况，中国奥园完成率为39%，在排名中等靠后的位置。据半年报披露，中国奥园于截至今年6月30日，现金及银行存款、结构性存款约为530.27亿元及人民币 7.55亿元；受限制银行存款约为人民币156.57亿元。该笔款项主要用来获取银行贷款。综上，其各种存款总额约为694.39亿元。另一边需要偿还的贷款方面，下图可以看到，中国奥园一年内需偿还的银行等借款为475.12亿元，比去年末略增近60亿元。1-2年需偿还的借款为320亿左右，比去年末增加了10来亿。由此可计算出，中国奥园2年内要还的借款总数接近700亿元。530多亿元的不受限存款，对冲掉1年内要还的借款已经所剩不多，再加上其他各项开支如买地、建筑成本、收购等等，还需要精打细算了。值得注意的是，2020上半年，中国奥园的借款总额突破了千亿，达到1030.48亿元。综合负债则进一步攀升至2564.93亿元。在今年初，杠杆地产就曾分析过中国奥园的负债情况，当时我认为奥园在债务上是在“走钢丝”，毕竟2018年末，其综合负债才1581亿元。今年上半年稍微缓和了些，增幅不大——不缓不行啊，但综合负债还是维持在高位。负债率方面，半年报显示，该公司上半年资产负债率为85.9%，净负债比率为79.8%。2019年末，上述两个数字分别为87.24%和74.9%。今年上半年净负债率继续走高。在年报提醒存在外币风险之后，半年报披露，今年上半年中国奥园继续发行境外债券。2月和7月，分别发行1.88亿美元363天4.8%境外优先票据和4.60亿美元2024年到期6.35%境外优先票据。可以看到，今年上半年，中国奥园的融资成本达到4.44亿元，去年同期为2.76亿元，增长了60%+。另外值得一说的是，2020年上半年，中国奥园收购了网红概念股“京汉股份”约29.99%的股权，成为其实际控制人。后者成立于1996年，是一家以健康住宅开发为主业，辐射绿色纤维、建筑工程、健康养老等领域的综合性集团。中国奥园发布的公告称，这一收购价格为11.6亿元。得益于此，其扩充了土地储备约120万平米。京汉股份公布的2019年年报显示，公司实现归母净利润1209万元，扣非净利润为亏损1.21亿元。2020年半年业绩预告显示，其归属上市公司股东的净利润预计亏损1.67-2.13亿元，去年同期为盈利336万元。6月末，京汉股份公告称，京汉控股转让给深圳奥园科星的29.3%的股权，完成过户。至此，中国奥园的创始人郭梓文正式取代田汉成为京汉股份的实际控制人。与此同时，京汉股份提前进行董事会换届选举，现中国奥园任职的四人拟成为公司董事会成员，任职非独立董事。不过，这一收购案似乎进行得并不顺畅。杠杆地产看到界面新闻7月3号报道，在按照协议流程，将公司29.99%的股本过户给中国奥园之后，除了5000万订金，京汉股份未收到来自中国奥园的后续交易款。中国奥园坚持认为，必须要先交割项目，进场盘活项目、回笼资金后，再支付收购款。公司控制权交出去了，钱没有拿到手，京汉股份创始人田汉没想到，他面临了比3个月前更为艰难的局面——银行贷款面临逾期风险，项目层面参股的小股东没有获得应有的利益，抵制情绪严重，员工被拖欠数月工资，拒不配合项目交割。如果界面报道属实，看来要“吃掉”京汉股份，并不是件容易的事。奥园相关负责人还向界面新闻表示，第二期股份转让价款将会在7月15日董事会换届股东大会举行之后支付。后续是否支付，杠杆地产没有看到报道，希望一切顺利。控股京汉后的奥园步伐是否会越来越稳健？我们年终见分晓。Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选
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