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撰文|蜜姐&编辑|杰儿

新力出事了！昨天（9月7日）晚上，小伙伴发来的一条信息，让蜜姐从昏昏欲睡中迅速清醒过来。
 
9月7日晚10点半，新力发公告称，陈凯因需投放更多时间于个人及其他事务，已提出辞任公司执行董事、联席董事长及行政总裁职务，自2020年10月1日起生效。张园林调任董事长。


如果蜜姐没记错，这距离陈凯入职新力仅半年时间。半年，无论对于刚上市不久的新力还是叱咤江湖的陈凯来说，都不长。
 
为何“缘分”结束得这么快，是新力出啥问题了还是陈凯另有安排？从诸多细节里，我们或许能找到部分蛛丝马迹。


01
 
首先是陈凯，这位明星经理人。公开消息显示，其1969年出生，毕业于浙江大学建筑设计与理论专业。1995年到2008年就职华润置地，前后13年里辗转多地，担任过武汉、苏州、宁波、无锡、上海等地高管职位。
 
2008年，陈凯跳槽至龙湖，任运营及投资发展部总经理，彼时的龙湖正筹划上市；1年半时间，陈凯升任龙湖地产执行董事；2011年离职。
 
此后在复星任职半年总裁，于2012年任阳光城总裁，2015年，陈凯离任阳光城。
 
之后，陈凯于2017年去了中南置地。在中南置地的3年时间，陈凯将这家曾经居于江苏的区域型家族化房企，迅速拉扯到了千亿级别，销售额翻了数倍。
 
3年后的2020年2月，陈凯51岁，离开了中南，来到新力。


新力控股的张园林先生，江西南昌人，很“高富帅”。1976年出生，比蜜姐大不了多少岁，可谓年轻有为。
 
招股书显示，张园林2002年至2006年间在江西省第五建设集团有限公司任职，最后职务为总经理。
 
2010年，张园林34岁，创办了江西新力置地，即如今新力控股的前身。2012年，新力第一个项目面世，命名：帝泊湾。这是梅岭景区脚下的一块“地王”项目，可谓是“一鸣惊人”。
 
也许是赶上了地产起飞的风口，也许是混迹数年深谙游戏法则，在后面的几年，新力的成长速度非常惊人。
 
销售额来看，2014年8亿元；2015年45亿元；2016年161亿元；2017年428.1亿元；2018年887.3亿元。
 
2017年，新力将总部搬到了上海，虽然当时新力在上海既无土地储备，也无项目落地。那时很多声音就说新力准备上市。
 
果然，后面新力一顿猛操作，开启了上市步伐。可以看到，无论是张园林老板，还是明星经理人陈凯，都是人生赢家，且都在四五十岁的年纪，年富力强，如猛虎。
 
此时蜜姐突然想到一句老话：一山不容二虎。


02
 
值得注意的是，关于陈凯离职的公告是在新力控股的半年报发布后一周提出，这不得不让外界联想，实际上在更早时候，这一决定已经在内部作出。
 
那么到底这半年，新力的“成绩”如何？
 
据财报披露，今年上半年，新力控股实现营业收入87亿元，同比增长24.6％；净利润8.71亿元，同比增长83.1％，应占核心净利润6.8亿元，上涨约71.5％；
 
上半年新力总合约销售额及应占权益合约销售额分别为435.33亿元及210.61亿元，同比分别增长约1.6%及6.8%。所实现应占权益合约销售额的建筑面积为1,476,556平方米，同比减少约2.7%。
 
考虑到上半年特殊情况，新力这个成绩应该算还可以。


不过，自从新力控股去年底上市，其财务报表一直都比较好看，吊诡的是，这些亮眼的成绩并没有反应在其股价上。上市了大半年，起起伏伏，股价可以说几乎在原地踏步。


曾经，新力地产的债务是惊人的，要知道，截至2016年、2017年、2018年12月31日及2019年4月30日，按截至有关期末的借款总额（包括计息银行及其他借款及公司债券）减现金及银行结余除以权益总额计算，新力控股的净资产负债比率分别是1.9倍、2.7倍、2.4倍及3.1倍。
 
这两年新力的负债降速也是快到惊人。比如净资产负债比例， 2018年为237.9%，2019年骤降为67%。2020年上半年则继续下降至66.2％。
 
融资成本方面，虽然上市了，但似乎成本没降多少，今年上半年其融资成本上升至9.4％。最近传遍地产圈的“三道红线”，新力一一突破。


不得不说，新力的财报着实比较“诡异”，也难怪有声音质疑其利用少数股东权益（也就是合联营公司）调节负债率和利润。股价不会说谎，投资者永远都会用脚投票。
 
03
 
对于此次陈凯的辞任，新力控股公告里说得非常简短，但还是花了50多个字的篇幅阐释了此次变动“陈先生已确认彼与董事会并无意见分歧，亦无其他有关辞任之事宜须提呈本公司股东及香港联合交易所有限公司注意。”
 
坊间的各种“传说”已经沸沸扬扬，《国际金融报》记者获悉，陈凯的离开源于当前新力业绩发展与张园林的期望存在差距，距离张园林给出的期限尚有1个月多。
 
依托于凤凰网房产的风财讯说：有企业高层透露，结束半年缘分的，主要还是理念策略差异，以及对效果的容忍期不同。
 
有媒体报道，陈凯拿到新力10%股权的条件是“新力在2022年之前进入销售额榜15强，且业绩不做假。
 
目前来看，完成这一任务难度极大。


2019年新力销售额为1132亿，今年上半年，新力仅完成全年销售目标的32.9%。
 
排名方面，根据中指院数据，今年上半年新力地产的销售金额约447.5亿元，位列32位。
 
而同期TOP15门槛（绿城中国）的销售额是912亿。即使新力近三年以20%速度增长，TOP15即使以10%的保守涨幅发展，到2022年，很难踏上这个门槛（超过2000亿）。
 
真真假假，蜜姐无从得知。可以看到的是，曾经被业内“封神”的凯哥匆匆来了，又匆匆走了。
 
一直以来，对房企而言，“凯哥”来了，可能就意味着“稳了”。反之，凯哥走了，这意味着什么呢？ 

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今日词汇：市盈率

市盈率：市盈率（Price Earnings Ratio，简称P/E或PER），也称“本益比”、“股价收益比率”或“市价盈利比率（简称市盈率）”。市盈率是指股票价格除以每股收益(每股收益,EPS)的比率。或以公司市值除以年度股东应占溢利。市盈率是最常用来评估股价水平是否合理的指标之一。

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