约谈、严打！楼市利好三四线？

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友小欣推荐雷米乐队的《留离失所的园丁》：雷米该回家了吧哈哈。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

春节前，楼市别折腾。

针对近期一些自媒体和网络大V近期的“唱涨”言论，2月3日下午，北京市建委、北京网信办、北京银保监局三部门联合召开约谈会，对北京大土豆、米宅北京、北京大房子、水原十口、饭总选房等5家自媒体进行集中约谈。

北京就是北京，先把针打了。

而在此之前，多地2021开年就“严打”，住建部上海深圳督战，杭州加码限购、免增值税升至5年，深圳再次意思意思……

就此，一周前，我写了篇文章《住建部出马！杭州跟进，2021年楼市不简单》（1月27日）。杠杆地产此前写文章说，2021年的楼市开年信号不一般，政策是最大风险。

换句话说，我认为非要搞得过分焦虑，对自己、对市场、对经济、对国家通通没有好处。

扯了这么多，不是杠杆地产今天要写的重点，重点是，核心城市楼市严阵以待，那么返乡置业、三四线城市还好吗？

是不是因此利好？不过，有意思的是，今年很多朋友就地过年。那么你的家乡、三四线到底楼市会怎么走？

01

返乡置业受影响是一定的，三四线多数不会利好

第一，核心城市楼市调控的严阵以待，并不意味着三四线城市利好。

根据交通部的预计数据，预计2021年全国春运期间发送旅客17亿人次左右，日均4000万人次，比2020年增加15%，但比2019年下降43%。

具体比例、人数不知道，回家的人数下滑是一定的。杠杆地产向来喜欢用数据说话，交通运输数据至少表明，回到家乡的人本身就减少了。

回家的人变少，忽悠其买房的机会本身降低。买房是大事，不太可能看都不看就买。

第二，开发商的态度可能也值得玩味。下图是中泰证券制作的，上市房企招拍挂市场拿地建筑面积一二三线城市占比图。

图表来源|中泰证券（特此感谢）

显然，我们发现2020年以来，上市开发商对三线市场的拿地是收缩的。

主流开发商的态度，是一种预期。

第三，返乡置业，本身不等于返回三四线、县级城市。杠杆地产看了多个市场机构的预测和数据研判，返乡置业热门的城市，基本就是武汉、重庆、成都、杭州、长沙、郑州、石家庄、济南、南昌、宁波、大连等。

换句话说，大家说的“乡”，部分是省会、区域中心城市。当然，包括他们所辖的县城、郊区。

最起码，这些地方的楼市更被期待。

总结一下，三四线城市在今年特殊情况下，本身回来的人减少；加上不少人会有更好生活、资产更保值的考虑，会分流部分到省会、区域中心城市。

那么，这意味着多数三四线城市的返乡置业客户，这个春节变少，楼市是利空的。

02

2021全年，三四线城市房价维持基本稳定问题不大

上文杠杆地产认为，春节返乡置业多数地方要黄，2021全年呢，三四线城市会不会量价齐跌？

首先我认为，多数三四线城市，2021年房价跌的可能或幅度不大。

第一，“面粉价格”的增长摆在这里。中指院的2020全年统计显示，三线城市2020年楼面价同比涨幅12%，略低于一线城市；溢价率17%，在一二三线城市中最高。

图表来源|中指院（特此感谢）

这样的面粉价格，你让它往哪里跌？

第二，这个“面粉价格”依旧是三四线居民可接受范畴。如上图1705元/平米的楼面价，意味着房子卖6千元/平米左右基本就不会亏。

在今天的物价和央行2020年不低幅度的放水背景下，这个价格，基本还在很多家庭可接受的范畴。

第三，地方政府操盘高手，因城施策意味着，多数城市维持房价是有办法的。不否认，少量城市会维持不住房价，但多数维持这个价格问题不大。

城市化进程毕竟还没有结束，哪怕县级城市的城市人口，基本也都是在增长的。这就是个韭菜游戏，这样的价格，适当再诱惑你一下，你甘心做韭菜。

其次，三四线城市销量会明显下滑吗？杠杆地产认为也不会。

第一，刚才杠杆地产说了，哪怕县级城市的城市人口，基本也都是在增长的，这是刚需。

随着产业的导入，工业化城市化的推进，未来5-10年，多数城市不分大小，城区人口的增长，基本都还能保持。

第二，改善需求这些年体现很明显。不论大城市，还是普通的三四线城市，甚至县级城市，都进入了改善时代。

上一代居民的房子，不少没有电梯，或者老旧，或者环境、花园、设计不够时尚、科学。那么随着他们压力的减轻，财富的增长，生活追求的提高，自然需要改善。

而改善户型，多数是比较大的，因此，过去卖3套、4套的面积，现在2套就有这么大了。

第三，春节返乡置业未果的部分朋友，2021年其他时间，可能还是有部分会回去买。

综上，杠杆地产对2021年三四线城市的楼市行情不是特别担心。

不过要提醒一句，多数三四线城市二手房市场普遍较小，或者准确说今天买新房投资，投资回报我觉得忽略不计。

03

一线城市对炒房严阵以待，却明显不利好三四线，利好谁？

很多朋友会说其他二线城市大利好。

这个逻辑，本身是没有问题的，过去的城市、区域、板块轮动，也基本如此。但是我们看这个逻辑在2019年、2020年本身就没实现。

此为第一点。过去2年，少数城市的火热，并未带动更多城市。

有些城市也有点苗头，但一开始就被浇灭。就像这次北京，直接打预防针。

所以，总体来说，一线城市对炒房严阵以待，却明显不利好三四线，二线城市顶多也就是维持基本都活跃，多数不会太过头。

房子不炒，2021年的信号上文所述，已经很明确。

第二，2021年经济反弹幅度本身较大，这是基本确信的。我一直说，经济不好，更需要房地产。

那么作为夜壶，经济好、还不错，恰恰不需要房地产添乱。

第三，我们看央行的信号。不久前马骏博士提“资产价格泡沫”的问题，导致股市过度反应。

下图是2021年以来的货币投放情况，西南证券制图。

图表来源|西南证券（特此感谢）

我们会发现，央行覆水难收本身是一定的，但是2021年还像2020年那么猛，好像也不可能。

如果央行的发动机稍微小了一点，那么楼市，不管你几线，其实要折腾都不是易事。

第四，资金总是需要出路的，楼市多数地方堵着，股市，怎么看都是最好的地方，结合各种信息看，概率最大。不过，杠杆地产还是那句老话，多数人不能直接去股市玩。

第五，要买房怎么办？最简单的建议，沿着地铁、学校、产业、写字楼及商业综合体买。

最后，杠杆地产自嘲一下，预测都是骗人的，特别是教人发财的预判。这个世界变量很多的，静态的预测，要准确本身就很难。

我也不例外，本文只能做个参考，买不买，怎么投资，杆友还得自己多分析。

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