远洋的进与退

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

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最近，远洋集团的几件事引起杠杆地产注意。

一是上半年业绩不甚理想。前几天公告披露干未经审核营运数据，2021年1-6月，累计合约销售额约523.7亿元，同比2020年虽然增长25.17%，但因为去年上半年特殊情况，可比性不强。用2019年600.8亿元的数据来对比，远洋则退步了不少。

半年完成年度目标1500亿元的34.91%，位次从2019上半年的24，降至2021上半年的41位。这一成绩也实在难言乐观。

另一方面，今年上半年，远洋200亿并购红星地产的行动也格外引人注目，同样在前不久，这件大事基本有了结果。

业绩难看、并购大手笔，看似分裂的行动背后，远洋集团要搞什么事？

01

钟情红星背后

远洋与红星的故事，要从今年3月说起。

2021年3月28日，21世纪经济报道报道了红星美凯龙创始人车建新拟出售红星地产股权，接盘方为远洋集团旗下投融资平台远洋资本，交易对价在200亿左右。

但次日，双方均发布公告进行“辟谣”，称双方签署合作协议，远洋资本战略入股红星企发（红星地产母公司）获18%股权，股权转让对价为人民币10.3亿。

这次，杠杆地产注意到，最终敲定的内容则为：已签订含债权在内的资产包收购框架协议，此次交易框架设计较复杂，是包含债权在内的资产包收购，总价200亿左右。

如果21世纪的报道属实，那么基本等于又回到了最开始的报道内容。

远洋似乎对红星“情有独钟”，6月2日，还以23.12亿元收购红星美凯龙旗下7家物流地产。

红星卖资产求生，可以理解。红星地产的“爸爸”，美凯龙这些年步子迈的比较大，又遇到2020黑天鹅，自身负债高企。

而红星地产前几年则喊出了千亿计划，目前千亿虽然没进，但体量也不小：全国布局超过50个城市、100多个项目，土地储备1800万平米。

据中指研究院数据，红星地产2020年拿地面积为553万平米，排名第32位，拿地金额为168亿元，排名第57位。

母公司泥菩萨过河，输血能力变弱，没有上市的红星地产面对这么大的盘子，加上“三道红线”压顶，融资能力也弱，卖身似乎是最好的选择。

目前来看对于红星地产这个结局似乎不错，据说远洋不仅买了项目，还把团队也保留了。

这对远洋来说又意味着什么？

02

下坡路

某种程度上，远洋也是需要红星的。

年报显示，2020年远洋集团销售金额虽然再创新高，为1310.4亿元，但是增速却放缓至1%。

如果2020年确实特殊情况，今年上半年呢？上面杠杆地产说了，500多亿的销售额、3成多的目标完成率并不出色。

难看到什么程度？以南方产业智库监测的数据为例。截至7月14日，其监测的60家上市房企当中，有38家发布了上半年销售业绩公告。

38家发布半年业绩的房企中，又有34家曾对外披露过2021年度目标。分析发现，17家达成目标的50%及以上，其中建发国际完成目标的70%以上，16家完成40-50%，仅远洋集团完成不足40%。

也就是说，在这34家披露目标的房企里，远洋集团的完成率垫底。

将时间线拉长，从2018年开始，远洋集团已经显露出疲态，并且有加速滑坡的趋势。

犹记得2018年，远洋集团董事局主席兼行政总裁李明曾在业绩发布会时放言，“未来三年到四年将保持每年50%的增长速度，实现2000亿元以上的销售规模也是必要的。”

然而……

2018年对远洋来说是个转折点，不仅是宏观环境上，也呈现在内部管理中。

2018年起，刚解决完股权问题没多久的远洋集团迎来人事震荡。

李虎、李洪波辞任公司执行董事，姚大锋、上官清辞任非执行董事；接着带领集团迈入千亿阵营的老将谌祖元被换下；

副总裁王福顺“消失”，后出现在财信发展总裁的位置上；

再然后远洋集团重新调组织架构，中高层管理者大规模调动；

紧接着时间来到2020年6月，原为仅次于总经理李明的集团二号人物，原集团执行总裁和执行董事温成海辞任，接替他的为崔洪杰。

崔董1972年出生，1996年8月加入远洋，曾为产品营造中心总经理，传言风格比较激进。

2020年底，远洋集团最年轻副总裁陈伟离职……

如今，崔先生在岗已经1年有余，似乎有企稳的节奏？

03

债务还好吗？

从上半年收购红星的动作里，杠杆地产隐约能闻到崔董激进的味道。但与激进相辅相成的，必定是负债。

在如今，谈债色变的房地产行业，远洋的负债情况又如何？

2021半年报暂时没出，2020年报显示，1年内到期的债务259.34亿元，短债占比32%，两年内到期的贷款继续上升，为433.93亿元，占比53%，还是比较大的。

远洋的现金及现金等价物391.29亿元，应付短期压力没有太大问题。不过，2年内的压力还是显著的，连续这几年都在增加。

另外值得注意的是，媒体报道，远洋的投融资平台远洋资本，还有一些表外负债。但总的来说，还在红线范围内。

另一方面，有曾经央企背景加持，远洋在融资成本方面优势很明显。比如7月13日刚发行的一笔美元债，3.2亿美元2.70%，够低的。

目前之于远洋，负债压力倒是其次，规模和增速才是最焦虑的地方。如此来看，并购红星地产，可能是件好事。

后期如何操盘，为远洋品牌赢得口碑？又到考验管理团队的时候了。

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