180亿收购中天城投？佳源创盛的危险游戏

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

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房地产行业越来越没钱赚的现在，看来有公司准备跑步离场了。比如最近，一则“卖身”公告，把上市公司中天金融的股价顶到了天花板。

事情要从9月1日说起，彼时该司发公告称：

与佳源创盛控股集团有限公司（简称“佳源创盛”）签署《关于收购中天城投集团有限公司之股权转让框架协议》（简称《股权转让框架协议》），筹划将中天城投集团有限公司（简称“中天城投”）100%股权转让给佳源创盛。股权转让价暂定180亿元。

虽然目前这笔交易目前还在筹划阶段，八字没一撇，最终结果如何还得等尽职调查等流程，但丝毫不妨碍中天金融的股价接连涨停。

中天金融为啥要卖？佳源创盛又怎敢顶风接盘？杠杆地产很好奇。

01

中天金融“断臂”背后

贵州的杆友对中天金融应该很了解，成立于1978年,1994年在深圳证券交易所主板上市,是贵州省第一家上市公司。

房地产是中天金融的主营业务之一，由全资子公司中天城投集团进行。此外，其主营业务还有证券、保险等。

此次要把一条腿砍断，中天金融看来应该是遇到了难处。

半年报数据显示，中天金融2021上半年营业总收入197.12亿元，同比略有增长，但营业总成本增长更快，为197.30亿元。这样一算，营业利润实际上是亏损的，为4766万元左右。

同时杠杆地产注意到，营业总成本之所以增加这么快，主要是手续费及佣金、退保金、保单红利支出这三大类增长较快。

其中退保金从去年同期的-22.57亿元一下猛涨到3.29亿元。

如上图显示，中天金融本报告期的净利润同比大跌。其中归属上市公司股东的净利润跌去93.71%，为4097万元；扣非后净利润跌了113.02%到-9454.3万元。

中天金融的房地产业务营收，计入了总营收里的营收部分，2021上半年数据为40.79亿元，占总营收的大概21%左右。

去年同期为39.33亿元，同比增速3.7%。对比其他房企的增速，这个数字算是比较低的。

考虑到去年上半年受黑天鹅影响，今年中天金融房地产业务的这个增速其实可以忽略不计。

02

佳源还好吗？

再来看看接盘方佳源创盛。在中天金融公告要“卖房”之前，这家发迹于长三角的公司和大贵州似乎没有啥交集。

1995年，佳源创盛成立，注册资本15亿元，法定代表人沈宏杰，自然人股东沈玉兴持有98.83%的股权。

佳源旗下分两部分，上市和非上市各一个公司。佳源国际控股是佳源的上市平台，业务以前主要集中在江苏省内，如今也拓展了不少地方。其他地产业务，以前则归属于佳源创盛。

因为旗下有上市和非上市部分，非上市部分没有公开披露，于是杠杆地产以管窥豹，看了看其上市的平台佳源国际，正好最近他们也发布了中期业绩公告。

从数据上看，佳源国际的情况也并没有很乐观。

比如营收，2021上半年，佳源国际营收93.64亿元，只比2020年的93.54亿元多了不到100万 ，增长几乎忽略不计。

但销售成本却高涨，从2020上半年的58.59亿元，涨到2021上半年的63.70亿元，增速为8.7%左右。

算下来毛利比去年同期还下降了，为29.94亿元，降幅14.33%。再加减其他七七八八的收支，净利润涨了一些为21.70亿元。

上图看到，2021上半年，佳源国际的融资成本大幅下降，但杠杆地产从其中级报告的发债信息里发现，其融资成本依然不低。

比如2021年1月，发行本金额3亿美元的优先票据，固定年利率为12.50%，于2023年7月到期。今年上半年美元票据利率6%以上的我感觉都很罕见，10%以上已经是屈指可数了。

2021年5月，佳源国际发行1.3亿美元优先票据， 固定年利率11.00%，2024年2月到期。比1月的那笔利率降了点，但也不低。

总体来看，据凤凰网房产报道，佳源国际的平均融资成本在9.5%-8.75%，也是处于行业高位。

不过从三道红线来看，佳源国际表现优秀，为绿挡。资产负债率62.1%、净负债率40.7%、现金短债比1.29倍。

03

中小房企的困境

从体量来衡量的话，佳源国际算是中小房企。此前的数据显示，佳源国际今年前7个月合同销售金额约216.32亿元，同比增长56%；对应合同销售面积167.33万平米，同比增长31%。

这两年中小房企生存情况更让人担忧：融资利率相对偏高，扩张吧怕杠杆断裂，不扩张吧怕被大鱼吃掉，左右为难。

佳源国际目前土储为1870万平米，对应货值2503亿元，其中长三角占了51%、粤港澳大湾区占了23%，山东省占了15%。

佳源国际在如此背景下，上半年增规模的同时还实现了降负债，不容易。

截至2021年6月30日，佳源国际的现金及现金等价物（包括受限制银行存款）总额约为122.61亿元，较2020年末增加约10%。

此次收购中天金融旗下的房地产板块，佳源集团向外扩张的意图很明显。中天金融的项目基本位于贵州，之于佳源集团，这是一块全新的版图。

但拿出180亿，对佳源集团也不是小数目。后续是否会出现水土不服等情况，还有待观察，不管如何，祝福佳源走出了第一步。

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