央行连开2场会，房地产搞到啥，又惧怕啥

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

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央行易纲行长最新接受专访

央行连开2场会，货币政策2022年预计还有什么可能的动向，房地产搞到了什么？

央行货币政策委员会2021年第四季度（总第95次）例会，12月24日在北京召开。

接着，2022年央行工作会议12月27日上午，以视频形式召开。

2场会议各自有什么信号、变化，2022年货币政策怎么走，今天杠杆地产结合楼市展望一下。

01

总量偏宽松进一步确定，房地产要照顾，同时关注服务业和民生

先从12月24日的央行货币政策委员会四季度例会开始吧。

废话杠杆地产就不说了，直接说判断。

第一，2022上半年继续降准、降息可能加大。此前我分析过，降准、降息窗口期打开后，往往不会只有一次。

这次会议明确：

要稳字当头、稳中求进，加大跨周期调节力度，与逆周期调节相结合，统筹做好今明两年宏观政策衔接，支持经济高质量发展。稳健的货币政策要灵活适度，增强前瞻性、精准性、自主性，发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，更加主动有为，加大对实体经济支持力度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，增强经济发展韧性，稳定宏观经济大盘。

这些表述很清晰，增强前瞻性、精准性、自主性、更加主动有为——这些措辞，都是暗示。

还如“完善市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，加强存款利率监管，发挥贷款市场报价利率改革效能，推动降低企业综合融资成本”。

且和此前经济工作会议强调稳，偏宽松的基调，明年政策发力要提前的说法完全一致。

图表来源|国金证券（特此感谢）

第二，货币政策总量偏宽松进一步确定。如上措辞，然后我们看，对经济的判断，由三季度的“不稳固、不均衡”，变为四季度的“需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。

那么如何实现稳，自然是要放水的。

货币政策总体就是配合经济稳增长需求，总体略偏宽松。

第三，央行也不是只偏宽松，结构上也会有很多精准的玩法。增强精准性、自主性——比如直达实体经济的的结构性的货币政策，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应；根据美联储相机而动的自主策略。

第四，涉房资金边际转好。2021二季度后实在太严，无论对房企还是个人住房贷款。杠杆地产注意到，继续说得很清楚，满足合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

图表来源|民生证券（特此感谢）

第五，支持服务业、民生。上文杠杆地产提到对民企的支持，这算是老生常谈，其实更有意思的是：将两项直达实体经济货币政策工具转换为支持普惠小微企业和个体工商户的市场化政策工具……

民生证券的研报就说，显示目前政策层面关注中国小企业和民生就业问题。

图表来源|民生证券（特此感谢）

当前我国就业压力主要来自最靠近中低收入群体的服务业板块，这一点和历史表现极为不同。历史上我国就服务业就业，并未体现出明显的周期特征。

而今，服务业，尤其是餐饮、批发零售等线下服务业受影响很严重。这背后是民生和就业。

02

房地产行业资金放松，但回不到过去了

接着，杠杆地产说说12月27日召开的2022年央行工作会议。

2021年总结我们就不多说，直接谈2022年的计划安排。

第一，货币政策主要是宽松兼具平衡。原话说“稳健的货币政策要灵活适度”。

综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，加大对实体经济的支持力度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配……

字里行间，很清晰。

制图|杠杆地产·杆姐

第二，再次强调对小微的支持。上文杠杆地产写过，及对民生的支持。

实施好普惠小微贷款支持工具、普惠小微企业信用贷款支持计划接续转换工作……

第三，审慎、防风险，房地产行业资金总体放松，但回不到过去了。提到2个方面，进一步健全宏观审慎政策框架和治理机制；推动金融风险防范化解。

比如完善系统性风险监测和评估框架，开展宏观审慎压力测试。稳妥有序推动金融控股公司审批并开展持续监管。实施系统重要性银行附加监管。稳妥有序做好重点机构风险处置化解工作……持续做好头部网络金融平台整改工作。稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

这些点的核心是，房地产无论企业还是个人按揭贷款，是会比2021年好，但是历史终究是历史，回不到过去了。

图表来源|平安证券（特此感谢）

刚好日前，央行银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。

简单说，并购解决房地产不良资产，是行业风险出清的主要办法。

我们看到，一些头部房企、地方倚重的公司，已经展开动作。

图表来源|不详（特此感谢）

未来行业格局更加寡头，可能房地产行业的计划性会进一步提升。

换句话说，如果经济和其他目标需要，房地产的回报率，可能长期会被严控，“健康”可能比什么都重要。

03

救助始终是要退出的，货币政策到底怎么办？

最后杠杆地产简单展望一下，上述没有谈到的2022年可能的点。

第一，救助始终是要退出的，我们货币政策怎么办？上海证券认为，随着经济重启和社会生活的恢复正常，各国均会逐渐退出，但为了经济复苏进程的平稳性，各国政策退出步伐均会很缓慢。

因此，2022年各国退出救助政策，大概率会表现非常迟疑。

图表来源|上海证券（特此感谢）

不过，西方主要央行在2021年已先后开启了退出步伐：削减购买资产规模，加息等。

特别是美国，动作预期加快。

如何影响市场、经济、楼市，如何影响我们货币政策，始终还是悬着的。

这种不确定的可能，或许会导致很多连锁反应。就像2021年，谁会料到房地产可以惨到这个地步？

第二，就业压力，可能会提升，货币宽松和房地产、基建的重要性凸显。平安证券的研报说，从滚动12个月的城镇新增就业人数可以看到，2021年9月以来，我国新增就业人数已经出现显著下滑；到2021年11月，新增就业人数已经远低于疫情前的中枢水平。

图表来源|平安证券（特此感谢）

回顾历史，与当前就业压力较为相似的是，2015年至2016年、2018年下半年到2019年末、2020年上半年三个时间段，货币政策在这些时间都以宽松托底为主。

我要补的是，房地产、基建稳就业、稳经济2022年显然会凸显。

第三，但房地产无助于提升国际竞争力，也有负面效应，2022年如何艰难平衡。上海证券认为，当下的国际政经环境，科技竞争或重启，这一点杠杆地产太赞同了。

全球水放到这个地步，一些问题长期没解决，现在更严重了，人类如何走出困境，得到科技。

2008年后，全球经济关系得以重构，国际产业链重构、国际贸易和金融循环体系重构等。

我国是当时的赢家，同时也出现了一些问题，比如过剩产能化解，产业升级和结构调整压力。

随着2022年外国经济的逐步复苏，我们有些黑天鹅利好效应退坡，如上所述，经济和就业压力开始出现，那么怎么办？

房地产、基建、放水当然也都需要，但是治标不治病。大家都盯着科技进步，比如我们对新能源汽车展示出非常大兴趣。

图表来源|上海证券（特此感谢）

这个时候，治标靠房地产、基建、放水，但如果老路上走久了，如何奔向人类的科技未来？

别人又不会等我们，同时会继续限制我们。

于是2022年的终极问题，或许是平衡。

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