“十四五”城镇化方案发布，利好房地产吗？

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撰文|张银银&编辑|欣欣然（欢迎关注他）

杆友欣欣然推荐黑屋乐队的《那些美好与我无关》：让我们都变成这一类的人吧。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。《“十四五”新型城镇化实施方案》（下文简称“方案”）里的这句话引发关注。

前2年说原则上不能建500米的超高，去年相关部门把“原则上”删了，直接就是禁止。这次方案再次明确不得新建500米超高，且250米都是严格限制——其实这对楼市、居民的影响并没有多大。

此次方案里更多的内容，才是对房地产、城镇化的影响大。

如相关部门答记者问所言，城镇化是现代化的必由之路。

截至2021年末，我国常住人口城镇化率达到64.72%、户籍人口城镇化率提高到46.7%。

“十四五”时期，我国仍处在城镇化快速发展期，城镇化动力依然较强，与此同时，城镇化质量亟待进一步提升，城镇化发展面临的机遇动力和问题挑战并存。

今天，杠杆游戏认真阅读了一下方案，有些想法和杆友做个沟通分享吧。

1、部分中小城市及小城镇面临经济和人口规模减少，再次提醒我们从房产保值角度看必须慎重。方案第一部分“发展基础-（二）发展形势”中谈到，大中小城市发展协调性不足，超大城市规模扩张过快，部分中小城市及小城镇面临经济和人口规模减少……

如果你所处的城市属于这个情况，那么别说投资房产了，就是保值，如果地段不够好，或许都是个问题。

虽然方案也说，“小城市发展活力不断增强，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展”，但是这部分城市楼市总体要跑赢物价，也未必容易。

当然，不错的县级城市还是不错。

另外，较大城市旁边能发展成为卫星镇，以及一些不错的边境地区城镇，房子保值性杠杆游戏觉得或许还可以。

方案也有专门提。

2、韭菜还有一点。方案第一部分“发展基础-（二）发展形势”认为，我国仍处在城镇化快速发展期，城镇化动力依然较强——上文杠杆游戏也提到。

要破解问题、应对挑战、紧抓机遇、释放动力，推进新型城镇化不断向纵深发展。

正如第二部分“总体要求-（三）指导思想”所言，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，持续促进农业转移人口市民化，完善以城市群为主体形态、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局……

上述表达，对于地方房地产了来说意味着2点：

第一，抢抓最后的韭菜；第二，利用好住房改善需求。

较大的城市不用说，即便大中小城市和小城镇，也应该利用最后的韭菜考虑怎么出牌。

比如杠杆游戏注意到，方案第二部分“总体要求-（四）工作原则”就提到：

因地制宜、分类施策。根据各地资源禀赋、要素条件和经济社会发展基础，考虑城镇化发展阶段的差异性，找准城市群和大中小城市各自发展定位，实施有针对性的任务举措，形成符合实际、各具特色的城镇化发展模式。

懂的人自然懂，但是总体而言，中小城市的房产如果是投资，99%不要考虑。

3、人的城镇化、户籍人口城镇化率要求明显提高，更加利好较大城市。方案第二部分“总体要求-（五）主要目标”开宗明义，到 2025 年，全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小。

方案第三部分“加快农业转移人口市民化-（六）深化户籍制度改革”再次明确说，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。

全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。

完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。

同时方案说，各城市因地制宜制定具体落户办法，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。

类似的表达近年一直说，部分也有更进一步。

总的来说，杠杆游戏认为这些更加利于较大城市的房地产市场。

即便是未落户的，方案也提到：农业转移人口市民化质量显著提升，城镇基本公共服务覆盖全部未落户常住人口。

方案第三部分“加快农业转移人口市民化-（九）强化随迁子女基本公共教育保障”明确，保障随迁子女在流入地受教育权利，以公办学校为主将随迁子女纳入流入地义务教育保障范围。

根据人口流动实际调整人口流入流出地区教师编制定额，加大人口集中流入城市义务教育阶段学位供给。逐步将农业转移人口纳入流入地中等职业教育、普通高中教育、普惠性学前教育保障范围。   

在杠杆游戏看来，这或许会导致一个悖论，如果越来越多城市，城镇基本公共服务覆盖全部未落户常住人口，那么部分人就不愿意落户。

其中包括一些农业户籍人口，家里的户口留着，总觉得耕地、宅基地更有保障。

虽然方案说：依法保障进城落户农民的农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，健全农户“三权”市场化退出机制和配套政策——但部分朋友就是不会退出。

大城市这方面可能不是太担心，越是中小城市、县级城市这越是个问题了，甚至影响到部分群体的置业需求和欲望。

对了，方案说“支持有条件的地区有序推进居住证持有人在常住地申办最低生活保障”——句子好长，能落地那也是真不错。

4、重点都市圈、三大城市群房子更保值。方案第二部分“总体要求-（五）主要目标”要求，重点都市圈建设取得明显进展，轨道上的京津冀、长三角、粤港澳大湾区基本建成。超大特大城市中心城区非核心功能有序疏解，大中城市功能品质进一步提升……

这些表述够直接了。杠杆游戏提醒一下，轨道上的三大城市群，三大城市群很大，即便这些世界级城市群，也不是每个地方都有价值、能保值。

基础的东西无非就是轨道、产业，以及其他配套等。

方案第四部分“优化城镇化空间布局和形态-（十三）分类推动城市群发展”更加详细阐释了：

深入实施京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设等区域重大战略，加快打造世界一流城市群。积极推进成渝地区双城经济圈建设，显著提升经济实力和国际影响力。实施长江中游、北部湾等城市群发展“十四五”实施方案，推动山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原等城市群发展。引导哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群稳步发展。

三大城市群层次最高，然后第四大的成渝地区双城经济圈接着，接着后面的。

5、利好城市既有建城区，抢人落户大战或升级。方案第二部分“总体要求-（五）主要目标”要求，城市可持续发展能力明显增强，城镇开发边界全面划定，并给出了确切数字，“新增建设用地规模控制在2950万亩以内”。

当城市边界清晰、不能到处搞新区、炒新区的概念，既有城区、既有建成区的房子价值也就少了分流，更具备保值性。

这个道理哪怕对于中小城市、县级城市也是一样。

当然，较大城市吸引力更大，城市边界、用地严管，意味着老城区、建成区的住房需求或许增加、价值更加凸显。

不能瞎扩张后，如方案所言，就会去搞既有城区的功能品质，还比如：

城市内涝治理取得明显成效，城市燃气等管道老化更新改造深入推进，能源资源利用效率大幅提升，城市黑臭水体基本消除，地级及以上城市空气质量优良天数比率提高到87.5%，城市建成区绿化覆盖率超过43%……

方案第五部分“推进新型城市建设”、第六部分“提升城市治理水平”也谈到增加普惠便捷公共服务供给、有序推进城市更新改造、优化城市空间格局和建筑风貌等。   

那么，杠杆游戏认为，更加利好既有城区、建成区的居住品质、利于房产保值。

这其实是城市、经济发展方式的转变，也是我国城镇化发展阶段的变化。

方案第三部分“加快农业转移人口市民化-（十二）完善农业转移人口市民化配套政策”专门讲到：

各级国土空间规划编制修订充分考虑人口规模因素特别是进城落户人口数量，科学测算和合理安排城镇新增建设用地规模，在人口集中流入地区优先保障义务教育校舍建设和保障性住房建设用地需求。 

还说，推动中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户多的城市倾斜，中央财政在安排城市基础设施建设、保障性住房等资金时，对吸纳农业转移人口多的地区给予适当支持，省级政府制定实施相应配套政策。

言下之意，抢人落户大战或许将升级。

为了户籍人口、为了土地指标，这一回，杠杆游戏觉得一些较大城市的门槛，可能对优质农民工也要敞开。

当然，也是为了当下的地产，为了长远的经济。

本文所有截图出自《“十四五”新型城镇化实施方案》，特此说明并致谢

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