你买的房子会涨吗？

 ◎ 作者 | 得居老吴

得居创始人CEO，追求逻辑的清华理工男，用数据解读全球楼市！

大家好，我是得居老吴！最近在和朋友聊天时，说到一个有意思的问题，想看下大家的想法。

● 你买的房子，会涨吗？

● 房价的涨跌，到底是谁决定？

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这几个问题，本质上其实是供应和需求决定的。

今天给大家提供一个思路：

所谓房地产市场，无非是新房为主的市场和二手房为主的市场。

01

供应端

两者的供应端有很大不同，新房市场是大庄家操盘，而二手房市场则是散户充分竞争。

新房市场，一般出现在发展中国家或者一个国家中的新兴城市，例如泰国、菲律宾。开发商作为供应主体，往往在市场好的时候捂盘惜售，房价不断标高，来吸引更多“买涨不买跌”的买家；市场不好时，进行打折促销去库存。

二手房市场，则出现在房地产市场运行时间很长相对成熟的国家或者城市，例如美国和中国北京。

如果不出现系统性的经济危机，市场不好时，小业主们往往不愿意出售房产，而是等待市场复苏，希望在市场上涨时找到好的价格出售变现。所以疫情期间，市场上表现出来的是无房可售、交易量萎缩，而非价格下行。

02

需求端

在需求端，新房市场和二手房市场都是以散户为主。需求端的增减，核心就在于——购买力和市场预期。通俗点说就是，是否存在大量买家有足够的钱来接受现在的房价，以及是否大部分买家认为房价和自己的未来的收入还会增长。

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如果两个答案都为是，那就必然滋生出大量的需求。

那怎么去判断房价短期内，是否上涨呢？

新房为主的市场，可以忽略供应的扰动，只要需求端满足刚才的两个问题，就可以大胆、尽快的买入。

这里有几个小窍门：可以遵循城市发展规划、轨道交通建设，选择新房期房大盘的首期。

例如2005年年底开盘的北京回龙观地铁站旁的新龙城一期均价4800元，而现在已经超过52000，上涨了将近11倍；而2006年开盘的西城区西城晶华一期售价24000元，现在在16万左右，不足7倍。

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而二手房市场，除了关注需求端之外，还要看市场上的供应情况。

举个例子，如果需求很旺盛，但是供应也同样旺盛，比如存在很多一卖一买的改善型需求，这种时候房价会上涨非常快，就像2016年下半年的北京，这时候是不适合出手的，很容易站岗。

所以在二手房市场中，应该更加理性，追求稳定的长期持有，保证现金流回报，所以是否持有成本低、是否可以以租养贷则更为重要，这样才能安全度过房地产涨跌的周期，起到抗通胀+长期收租的配置效果。

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