导语 2019年，重庆共计出让商住类土地542宗，整体新增可建体量4893万方；除主城外，江津、荣昌等经济环境较好区县成土地出让“大户”，新增可建体量在400万方左右，未来供应充足。聚焦重庆主城，2019年共计成交139宗商住类用地，较2018年上涨58.0%，但受限制于单宗土地规模缩小，整年新增可建体量仅1401.4万方，同比下降13.2%。
涨价：楼面均价达6384元/㎡，同比上涨23.3%；房地价比已下降至1.9，开发商利润空间压缩；
减量：主城总计增储1401.4万方，较2018年下降13.2%；政府从土地供应端控制城市存量，维稳房地产市场发展；
降容：平均容积率已下降至1.6，“低密”成主城土地代名词；
联合：企业联合拿地增储量达三成，企业联合拿地，以求减小竞争力，实现“合作共赢”；
下沉：继龙湖、融创2018年布局区县之后，以万科为代表的房企继续下沉区县，抢占区县市场。
2019年，大重庆土地成交可建体量4893万方，其中主城成交1401.4万方，占大重庆29%；值得关注的是，一小时经济圈总计成交可建体量2349.56万方，占比大重庆48.0%，是房企主力投资的第二增长极；受城市能级和经济环境影响，巫溪、城口等区县土地成交量处于低位，房企投资意愿度低，房地产发展速度缓慢。
近四年，随着核心区土地资源越发稀缺，加之城市各项资源分布趋于均衡化，道路、轨道交通日益完善，城市供地外拓加速，土地成交高热板块多分布在1.5环，整体形成“北上、南拓、西进”的格局；从2019年主城土地成交热力图可看出，1.5环为成交主战场，整体成交向北倾斜，蔡家，中央公园等板块成成交主力；位于外环的新兴板块水土亦成为房企抢占高地；同时西区持续放量，特别是西永、大学城板块，亦成为成交高热区域。
2019年土地市场季度分化显著，上半场企业拿地“高歌猛进” ，年中，因融资环境收紧， 传导至投资端，企业拿地趋于理性，更重“性价比”；在市场压力下，下半年土地市场低位维稳运行，溢价水平基本持平去年同期，理性拿地为市场主旋律。
数据说明：大重庆招拍挂+收并购数据+代工代建，其中收并购数据仅包含已披露收并购项目，收并购剩余体量为估值。2019年大重庆增储榜单中，上榜房企分化明显，以金科、融创为代表的龙头房企依然占据榜单前列；同时，以蓝光为代表的稳健性房企亦悄然发力，通过多元化投资强势上榜。
从2019年房企大重庆增储梯队状况来看，头部房企补仓意愿强劲，其中金科凭借区县投资发力，增储量突破300万方；万科、蓝光等房企通过主城与区县的双线合理布局，位列百万增储量级梯队；第三梯队则出现久桓、昕晖这类以区县为主战场的房企身影 ，通过区县深耕实现规模扩张后，未来或将放眼主城，提升大重庆市占额。龙头房企业绩与增储量“双高”，品牌房企为后续业绩上涨储货
根据2019年房企大重庆销售业绩排行榜可知，大重庆排名TOP5的房企，在2019年增储表现上，亦以傲人的增储量排名前列，为保证企业的大重庆市占率，增储积极，进行规模化扩张；
值得关注的是，蓝光、大唐等企业，2019年虽销售业绩表现略弱，但增储表现优异，在货储充足背景下，后续业绩快速上涨是大概率事件。
在投资方式上，企业除积极跟踪招拍挂市场外，收并购亦成为企业增储重要“抓手”，通过企业股权收购、项目收购等方式，实现土储增量。
2019年，重庆招拍挂市场拿地难、拿地贵，加之“不可后期参股” 和供地不大于100亩等条件限制，企业想实现快速扩张成本较高，打造规模项目难度较大，因此，多房企关注收并购市场，通过对企业或项目收并购，实现增储和业绩快速转化。在投资市场，房企亦通过收并购实现新区布局，如中骏通过收购绵阳三汇地块进入璧山，世茂通过收并购进入万州；
值得关注的是，区别于往年企业间收并购案表现亮眼，今年重庆收并购案多以收购单宗土地或单个项目为主，其原因是，“性价比”较高的企业愈来愈少，企业间收并购难度增大，另，因投资环境收窄，房企在投资端更趋谨慎，多选择收购难度相对较小的单项目为收购目标。
从企业投资方向看，企业表现各有不同：融创、龙湖、大唐以主城为投资核心，坚定主城布局；金科、恒大等坚持区县与主城双线并行，同时，万科亦下沉区县，开启大重庆战略。而本土房企久桓、昕晖则持续区县深耕，或择机进入重庆主城。对于投资方向，除主城的多点布局外，万科、蓝光、中骏等企业通过招拍挂、收并购、企业合作等方式布局重庆一小时经济圈，将其作为企业业绩增长的第二增长级。
金科 2019年，金科大重庆业绩突破500亿，位居大重庆销售排行榜榜首，除在销售端成绩傲人外，企业在投资端亦表现突出，以319.6万方的增储量，占据房企大重庆投资榜榜首；从今年企业投资表现可知，企业区县增储量占总增储量的64%，企业区县布局积极，为未来大重庆业绩突破蓄力。
蓝光 企业在今年大重庆增储榜中表现优异；主城持续重仓北区，继2018年并购中央公园东区芙蓉公馆项目之后，今年3月公开市场包揽空港航空小镇两宗土地，9月又以17.8亿元将悦来华商悦江府项目地块收于囊中；同时，蓝光通过多元化投资形式，以主城区县双线发展战略实现大重庆的多点布局，今年先后以代工代建形式进入永川，以企业合作形式进入涪陵市场，并以协议引资方式落位江津双福，年度大重庆范围158.7万方新增量位列大重庆榜单第六位；可以预测，2020年，凭借土储支撑，待项目面市后，蓝光无论是市占率还是业绩都将有大幅上涨。数据说明：招拍挂+收并购数据，其中收并购数据仅包含已披露收并购项目，收并购剩余体量为估值。
数据说明：招拍挂+收并购数据，其中收并购数据仅包含已披露收购价格。
2019年企业主城新增土储TOP10排名洗牌严重，区别于2018年新进房企占据投资排行榜半壁江山，今年深耕房企成增储主力军。主城商品房市场进入调整期，新进房企投资趋于保守，而城市深耕型房企为实现规模扩张，持续增储。
上榜房企中，融创、蓝光以招拍挂和收并购的形式拿地，积极增储，为后续业绩上涨蓄力。
融创 2019年，融创以315.3亿的销售金额位居重庆主城房企销售排行榜NO1，在投资端，企业以268.4万方的增储量登榜首，重仓布局重庆市场。在投资方式上，企业通过收并购占据城市核心区，通过招拍挂，以强劲的出价能力抢占热门板块，收并购与招拍挂并行，持续城市深耕。后续，企业或将持续多元化增储，为业绩持续上涨储货。 龙湖 作为本土龙头房企，从企业销售金额排名变化看，2018-2019年，企业销售金额排名上升1位，前期投资已转换为销售业绩；2019年，企业通过招拍挂拿地5宗，共计增储82万方，深耕蔡家、中央公园、大学城等热门1.5环区域，新拓水土板块；值得注意的是，企业所拿地块容积率均在2.0以下，随着企业进驻片区的发展提速，结合企业强劲的产品打造力和品牌影响力，优质货储将有力支撑企业业绩上涨。因城市供地面积偏小，房企拿地门槛偏低，在主城招拍挂增储榜单中，企业增储量差距较小；值得注意的是，因招拍挂市场竞争激烈，如何踩准拿地时机、通过联合拿地降低开发风险，凸显企业投资能力，其中以万科、大唐表现尤优。
万科 万科通过招拍挂拿地11宗，增储133.9万方居于榜首，整体拿地溢价率为3.6%，远低于17%的主城溢价平均值，企业控溢价拿地表现突出。目前，企业周转率为0.32，货储充足，后续或持续以稳健投资为主，机会性拿地。 大唐 2019年，大唐回归重庆，快速拿地4宗，增储55.1万方，居主城招拍挂投资榜前五。值得注意的是，企业所拿4宗地块中，3宗为底价摘得，1宗溢价不足1%，整体控溢价能力优异。在投资策略上，企业以联合拿地为主，通过企业合作提高资金利用率，实现城市多点布局。随着企业所拿地块项目落地，企业业绩表现亦值得期待。
企业增储迫切度
因城市房地产市场进入调整期，房企投资信心下降，明年企业投资或趋于谨慎，但由于企业间货储量差异及发展阶段不同，企业拿地节奏和拿地激进度或存较大分化。从TOP30企业周转率中可知，金科、金辉周转率超0.6，周转率偏高，为维持企业业绩增长，后续增储需求明显，拿地迫切度较高；蓝光、阳光城等企业周转率在0.3以下，整体货储充足，待销售发力，将助推企业业绩上涨，后续或伺机拿优质地块，加大城市布局。
2019年，万州、黔江、綦江、垫江、合川等区县房地价比高于5.0，其开发利润空间较大，但由于黔江、垫江等区县属于人口净流出区域，人口基数难以支撑房地产发展，有一定风险性。值得关注的是，2019年，永川、涪陵、江津、璧山成为规模房企区县下沉选择，可以预见，2020年，此类区县竞争会更加激烈，进入难度相对较大，而万州和合川等区县投资风险相对较小。2020年主城区供地热力图来看，1.5环仍是主力供应区，“西拓”趋势显著，在“北上”战略持续多年后，向西发展成为新一轮城市重点发展方向。得益于科学城的规划利好，西区的西彭、白市驿以及双山片区等片区借势发展，加大土地放量；除西区是供地热点外，南区李家沱、鱼洞板块，北区中央公园、水土、蔡家板块，仍为2020年土地供应主力军之一。城市供地方向持续外拓，核心区和热点区域优质土地将愈发稀缺。
2020年1月15日，《2019年西南区域房地产行业发展白皮书》将重磅发布。白皮书由克而瑞基于行业数据，以第三方视角，运用多维分析方法进行撰写，内容涵盖2019年西南市场年度综合数据分析、市场分析、企业研究、2020年楼市预判、物业行业发展趋势、重庆居住满意度、行业薪酬绩效测评等。
2019年西南区域房地产行业发展白皮书示意图
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