最高法院:承租人以在先租赁权对抗抵押权人强制执行时,应如何处理?
The following article is from 保全与执行 Author 李舒 唐青林 龚炯
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第一法商观察
11 Nov 2019
导读
案外人主张在先租赁权以对抗不动产抵押权的执行的，执行法院应适用案外人异议程序予以审查
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作者 | 李舒 唐青林 龚炯 北京云亭律师事务所
文章来源：法客帝国（已获得授权）
【最高人民法院】
案外人主张在先租赁权以对抗不动产抵押权的执行的，执行法院应适用案外人异议程序予以审查
裁判要旨
案外人主张对案涉不动产享有在先租赁权，以对抗该不动产抵押权的执行的，本质为阻却房产的交付，执行法院应通过案外人异议程序予以审查，不得直接认定租赁关系成立并“带租拍卖”。
案情简介
一、2014年11月6日，关于李建俊、赵文萍与郑旭合等借款合同纠纷一案，临汾中院作出民事判决：郑旭合归还李建俊、赵文萍1000万元，李建俊、赵文萍对郑旭合位于侯马市新田路30号房产（以下简称案涉房产）有优先受偿权。
二、2015年7月29日，在本案强制执行立案后，临汾中院裁定查封了被执行人案涉房产。
三、2016年8月9日，临汾中院裁定依法拍卖案涉房产一层，并于同日作出(2015)临执字第00016号通知，将查封房产拟“带租拍卖”情况通知申请执行人李建俊、赵文萍。
四、2016年8月11日，李建俊、赵文萍提出执行异议。案外人赵永明主张对案涉房屋享有20年的租赁权。临汾中院认为，带租拍卖符合房屋现状，不影响抵押权人实现债权，裁定驳回异议。李建俊、赵文萍提起执行复议。2017年2月6日，山西高院认为，异议审查中未查明租赁关系是否真实存在以及租赁权与抵押权形成的时间顺序等焦点问题，裁定发回重审。
五、临汾中院查明本案中租赁关系真实存在且租赁权形成于抵押权之前，作出(2017)晋10执异10号执行裁定，再次驳回其执行异议。李建俊、赵文萍提起执行复议，2017年7月5日，山西高院于作出(2017)晋执复42号执行裁定，驳回其复议申请。
六、李建俊、赵文萍向最高法院申诉，最高法院作出（2017）最高法执监335号执行裁定，撤销上述执行通知、执行异议及执行复议裁定。
裁判要点
一、本案中，最高法院在执行监督中撤销执行异议及复议的关键在于案外人赵永明主张对案涉房屋享有20年的租赁权，本质为阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，法院应通过案外人异议程序予以审查。但执行法院在执行程序中并未针对赵永明提出的20年“以债抵租”合同作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系成立并可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。
二、案涉房产属于商铺，主要收益即为出租获利。案外人主张对案涉房屋享有20年的租赁权，根据“买卖不破租赁”的原理，承租在先并不能阻止执行拍卖等强制措施，但签署租赁协议及合法占有的承租人却能够在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。执行法院在对该案外人异议未能立案审查即“带租拍卖”的行为，会对案涉房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于李建俊、赵文萍债权的顺利实现。
实务经验总结
前事不忘，后事之师。现结合最高法院裁判观点，针对在先租赁权对抗执行标的物抵押权执行的相关问题，总结实务要点如下，供实务参考。
一、执行程序中，案外人针对执行标的物即案涉房地产主张享有租赁权以对抗申请执行人的抵押权执行的，本质为阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，法院应通过案外人异议程序予以审查。
二、同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。在先租赁权可以对抗抵押权的冲突规则较为明确。但承租人需要同时满足两个条件，一是在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是承租人已占有使用该不动产；承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。司法实务中，双方经常对抵押权设立前租赁关系的是否真实存在产生争议。鉴于租赁合同可以倒签，真实性难以查明。承租人占有使用案涉房地产作为客观事实，就成了争议焦点。对此，可从承租人是否实际缴纳租金，租金是否严重偏离市场价格，物业管理缴费凭证，抵押人是否作出过无抵押的承诺等予以审查判断。
三、在先承租人在抵押物执行过程中或拍卖成交后，均有权提出异议，法院应当立案受理，符合签订书面承租协议并实际占有使用两个条件的，承租人可以在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，即不予腾退。
相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《物权法》
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《担保法》
第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》【法释〔2000〕44号】
第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
法院判决
以下为最高法院在审理过程中“本院认为”部分对该问题的论述：
本院认为，本案的争议焦点为：案外人赵永明与被执行人郑旭合之间的租赁关系是否合法有效以及是否能够对抗抵押权。
本案被执行人系郑旭合，涉案房产登记在其名下，执行法院临汾中院可以执行该房产。在该案的执行过程中，案外人赵永明向临汾中院提出对涉案房屋享有20年租赁权，且20年租金已一次性支付给房产所有权人郑旭合的异议。案外人于案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。临汾中院未针对赵永明提出的20年“以债抵租”合同作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系成立并可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。同时，执行法院由此拟“带租拍卖”的行为亦会对涉案房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于李建俊、赵文萍债权的顺利实现。故，李建俊、赵文萍主张执行法院应对赵永明提出的20年租赁合同问题，作为案外人异议，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查的申诉理由成立，应予支持。
综上，李建俊、赵文萍的申诉理由部分成立。
案件来源
《李建俊、赵文萍借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【最高人民法院（2017）最高法执监335号】
延伸阅读
1
案外人虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在法院查封之前已被其实际占有使用，因此其无权请求阻止向买受人移交占有讼争房产。执行法院责令案外人腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定。
2
执行法院拍卖成交裁定生效后，承租人要求继续享有优先承租权，停止对案涉房产的执行，其实质是承租人在拍卖行为结束后对腾退行为所提异议，执行法院应予受理审查。
案例三
《苏良荣、湖北三峡农村商业银行股份有限公司企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书》【湖北省高级人民法院（2018）鄂执复87号】，本院认为，结合复议申请人的复议理由和请求，本案焦点问题为，执行法院拍卖成交裁定生效后，承租人对腾退行为提出异议应否受理的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案宜昌中院对案涉房产拍卖后，苏良荣以承租人身份要求继续享有优先承租权，请求保护其租赁房屋内的私人财产，停止对案涉房产的执行，其实质是承租人在拍卖行为结束后对腾退行为所提异议。根据上述法律规定，人民法院应当受理并依法予以审查。宜昌中院对苏良荣的异议不予受理的处理不当，本院依法予以纠正。
3
债务人签订最高额抵押并借新还旧的，抵押权设立的节点，为新债权成立后抵押变更登记的时间节点，不得对抗变更登记之前成立的租赁权。
案例四
《温州市凯朗眼镜有限公司、中信银行股份有限公司温州分行、温州市意凯迪光学有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书》【浙江省高级人民法院（2017）浙民终706号】，本院认为，二审的争议焦点是中信银行温州分行现对案涉厂房和土地所享有的抵押权能否对抗2015年1月23日抵押变更登记之前依法成立的租赁关系，以及薛敏与意凯迪公司之间、凯朗公司与薛敏及意凯迪公司之间是否在2015年1月23日之前已经成立了厂房租赁关系。
(一)中信银行温州分行现对案涉厂房和土地所享有的抵押权能否对抗2015年1月23日抵押变更登记之前依法成立的租赁权。
抵押权作为担保物权，是为担保主债权实现而存在的从权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百七十七条之规定，不动产抵押采取登记成立主义，抵押权自登记时设立；主债权消灭，抵押权消灭。2010年1月25日，中信银行温州分行与意凯迪公司签订《最高额抵押合同》，约定意凯迪公司将其坐落于温州市创荣路209号的厂房作为抵押物，担保债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，担保债权最高额为5038万元，并于2010年1月27日、2月3日分别办理了房产和土地使用权抵押登记手续；2015年1月21日，双方签订补充协议，约定将担保债权期间变更为2010年1月25日至2017年1月25日，担保债权最高额变更为6000万元，并于同年1月23日办理了房产抵押变更登记手续。因此，在2015年1月23日抵押变更登记之前，中信银行温州分行已经登记公示的抵押权的主债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，担保债权最高额为5038万元；2015年1月23日抵押变更登记之后，中信银行温州分行所享有的抵押权的主债权期间才延至2017年1月25日，担保债权最高额才变更为6000万元。二审庭审中，中信银行温州分行确认案涉主债权发生于2015年9月30日，金额为5565万元，之前2010年1月25日发生的5038万元主债权与2015年1月23日发生的5195万元主债权因以新贷还旧贷均已清偿。因此，中信银行温州分行现对案涉厂房和土地所享有的抵押权系于2015年1月23日变更登记后才生效，原审认为可以对抗2015年1月23日变更登记之前成立的租赁权，适用法律不当。
(二)薛敏与意凯迪公司之间、凯朗公司与薛敏及意凯迪公司之间是否在2015年1月23日之前已经成立了厂房租赁关系。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。前述规定贯彻了“买卖不破租赁”规则，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形：一，承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二，承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。
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来源 | 法客帝国
编辑 | 四 月
审核 | 郁 风
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