跌了？这个最强风投城市还能飞多久？
有个城市，这两年的风头正劲！
“中国声谷”、国家级科教中心、“显谷”、“最强风投”...不长的一段时间内，这座城市冒出了太多头衔。
合肥，这个名字听起来有点俏皮的城市，近年来屡次出圈，走出了一条标准的屌丝逆袭之路。
从2010年到2020年，GDP增幅高达272%,GDP全国排名从38名上升到20名。
当年深圳的GDP从1995年842亿到2006年5814亿，花了11年时间，而合肥正在用自己的方式复刻深圳的经典，从2005年854亿到2016年的6274亿，同样是用了11年。
这样一个城市很难不让人好奇。
于是，我们准备去看看，前往这个“史上最强风投”城市一探虚实。
所以给大家预告一下，今晚起飞去合肥，接下来还会去南京和镇江，大家有什么想了解的，记得留言区评论。
在准备考察计划的过程中，我们也发现了合肥当下城市发展、房价和未来规划当中一些有意思的地方。
江淮小邑到大湖名城：低开高走的城市节奏
2020年合肥的GDP总量为10045.72亿元，首次突破万亿，全国排20位，从38位到20位，合肥用了10年在证明一个发展后进生的潜力，一步步逼近郑州和长沙。
（图源 安徽省统计局）
根据七普数据，合肥人口总量936.9万，马上就要迈入千万梯队，与2010年第六次全国人口普查的745.7万人相比，在长三角城市中，合肥人口总量由“六人普”的第9位上升至第6位。
10年新增人口191万人，增量居长三角城市第3位。年均增长2.3%，高于全国1.8个百分点。
如今的合肥终于不用再反复强调自己省内老大的身份。
曾几何时，这是拿着一手烂牌的卑微省会，对比周围城市，合肥没有什么能拿得出手。
论历史人文比不上名城安庆与古徽州。
论航运也不如沿江的芜湖与淮河边的蚌埠。
对比旁边同样是省会的杭州和武汉更是处处捉襟见肘。
老毛同志一句：“合肥位于皖中”，让合肥忐忑地戴上了省会的帽子。
谁也没想到，合肥竟下了一盘漂亮的大棋。
1970年，安徽举全省之力接纳中科大，合肥腾出了原先留给师范大学和银行干校的6万平米地皮，让科大在合肥安了家。
“科大之于合肥就像斯坦福之于硅谷”，自此科技成了驱动合肥发展的重要引擎。
量子超算“九章”问世、科大讯飞、“人造太阳”托卡马克......一系列科技成就为城市的发展一笔笔添上辉煌，安徽区域创新能力连续9年居全国第一方阵。
量子信息、人工智能和可控核聚变，这三项有望改变未来的科技领域，都成了合肥的强项。
2005年，“工业立市”作为头号战略被写进合肥“十一五”战略规划。
在当时沿海城市工业往低成本内陆转移的大趋势下，发展工业=搞钱！
2005-2010年间，合肥完成家电产业布局，先后引进了美的、格力、海尔、TCL等十几家家电品牌。
实现冰箱产量占全国三分之一，洗衣机占全国四分之一，超过了青岛和顺德，成为全国最大的家电生产基地。
如今，合肥已成为中国重要的先进制造业基地，产值超亿元的工业企业766家，拥有37个工业行业、200多个工业门类、2000多种大宗工业产品。
2007年京东方落户合肥，2017兆易长鑫落户合肥，瞄准国内“缺芯少屏”的痼疾，精准投资，改变了显示屏和内存条被国外垄断的局面。
2020年斥巨资吸纳“蔚来”，合肥又大跨步迈入新能源汽车产业。
合肥的每一次产业布局都像是一场豪赌，但逢赌必赢、低开高走好像已经成为了这个城市的发展底色。
聚光灯下，合肥的楼市表现也一度令人惊叹，根据胡润百富与万国置地联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》，合肥在2016年就以48.4%的涨幅成为全球房价涨幅最高的城市。
而在现今如此冰凉凉的行情下，这个中部黑马城市，还能有神话吗？
供需博弈与发展红利：双线烘托的价格自信
房价比城市的发展还猛，这也难怪很多人觉得离谱。
据2021年9月全国城市楼市数据显示，在几个主要核心城市中，合肥二手房以21455元/㎡的平均价格排在第18位，中部老大武汉则以20101元/㎡排在第20位，郑州和长沙分别以14731元/㎡和11325元/㎡排在39和66位。
（数据来源：中国房价行情网）
前面说过，合肥2020年GDP为10045.72亿元，人口为936.9万。
对比来看，2020年武汉GDP为15616.06亿元，人口为1232.65万；
2020年郑州GDP为12003亿元，人口为1260万；
2020年长沙GDP为12142.52亿元，人口为1004万。
无论是从人口还是经济产值上，论资排辈合肥在中部省会也只是老四，可合肥的房价却相当有地位，均价排在四个省会城市的老大。
近期在后台看到这样一条留言：
合肥房价到底为什么短时间内能飙到如此高，合肥楼市是不是有泡沫？或许供需失衡才是背后根因。
供应量稀少已经成了合肥楼市当下最棘手的问题，市区供应情况更是惨淡。
根据易居中国发布的《2020年合肥楼市白皮书》：
合肥2020年土地供应量为590万方，同比下降41%，成交量464万方，同比下降38%。其中涉宅用地成交96宗，成交面积 6712亩，成交金额522亿元。合肥全年的卖地收入在全国甚至排不上前30名。
（图源 @合肥班长）
在这当中，热门板块的供地更是稀少，最热门的滨湖新区2020年仅有2块供地，相对滨湖、高新和老城区来说，新站和四县一市（肥东、肥西、长丰、庐江和巢湖）供应地块较多，新房供应也跟得上。
我们在准备考察计划时也发现，合肥新盘扎堆在相对边缘的板块，市区目前并没有什么新盘在售，除了公寓和少量豪宅，选择空间非常小。
另外，去年合肥也开启了土拍竞自持模式，即开发的项目中部分商品住房面积由开发商自己持有,自持部分不得转让、销售。
2020年成交的多宗土地均含自持租赁面积，房企开发的成本较往年大幅提高，成本的提高必然就会在价格中体现。
而且从土拍细则中也能看出，住宅用地容积率低已经成为一种趋势。
（图源 @合肥班长）
去年供应的居住用地的容积率大多在2.0及以下，居住密度低了，高层少了，供应套数反倒是少了。
从另一侧看，在供应不足的前提下，市场需求并没有减少。
2020年合肥的全年成交量同比上升了19%，需求多了，供应却少了，让整个合肥市场处于一个供不应求的状态，价格自然上涨。
这种情况下，全市目前的住宅存量不太乐观，据金刚石数据显示，9月合肥市区库存量约246万方，去化周期约3.91个月。
（图源 图源金刚石房地产云数据）
在各区中，新站区库存最大，但新站去化周期约3.6个月，明显快于合肥整体去化周期，新站和四县一市在市区外围，位置稍偏，房价也较低，这说明，目前合肥刚需市场缺口较大。
除了供需矛盾不可调和，如火如荼的城市发展也赋予了楼市又一层信心，作为城市价值的外显，房价的背后是合肥人对未来，以及对新型产业的概念高预期。
《合肥市2020年国民经济和社会发展统计公报》中提到：
新产业加速壮大，规模以上工业中，战略性新兴产业增加值增长16.4%，其中新一代信息技术、高端装备制造、新能源汽车、新能源产业分别增长27.9%、10.1%、20.3%和38.6%。
新经济投资持续加力，新基建投资增长83.6%，高技术产业投资增长23.1%。
2020年合肥六大主导产业中产业增速前两位分别是光伏及新能源产业和平板显示及电子信息产业。
（图源 安徽省统计局）
越发展越期待，这是规律，也是人性。
就目前来看，产业板块外溢明显，城市的规划还在进一步推进，那么，合肥未来的价值高地会在哪里呢？
西进东拓和四大中心：遍地开花的规划逻辑？
从中部小城到黑马省会，合肥的发展已然进入另一个阶段，老城区界面早已固定，滨湖和高新的供应频频告急，看似承载能力近乎饱和，但博弈短时间内还会继续。
城市的发展会否转向？
西进还是东拓？二者的节奏能否同频共振？
东部新中心的规划起点又在何处？
运河新城又能带来哪些生机？
......
这一系列问题，我们将在考察中寻找答案，请关注后续稿件。
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