长沙，不愧是让炒房客有去无回的城市！
长沙低房价，背后有个伟大的野心
在长沙辗转考察多日，每次经过五一广场，站在38°高温的街头，我都会抬头望着长沙地标——452米的IFS国金中心。
这是由香港九龙仓耗时7年建成，2017年竣工，总投资超200亿。
它是长沙的骄傲，西望湘江，俯瞰橘子洲，比长沙的名胜岳麓山还高了近100米，是全城抬眼可见的天际线。
452米，95层，中国第六高楼，排在它前面的，分别是632米的上海中心大厦、596.5米的天津117大厦、592.5米的深圳平安金融中心、530米的广州周大福金融中心、492米的上海环球金融中心。
而中国第六高楼没有出在北京、杭州、南京，甚至没有出在一直碾压长沙的武汉，却骄傲地矗立在长沙最繁华的五一商圈。
长沙IFS国金中心，是这个城市的主政者破除千难万险才建成的，毕竟长沙城市首位度不够、经济实力不够，从征地拆迁、地块报建到建设施工交付......都得闯关破隘，什么都得靠自己自立自强。
一定程度上，长沙IFS国金中心代表了一个被周边强大的广州深圳武汉压抑已久的城市太想乘势崛起、太想做强做大的野心。
在这个伟大的野心前，一切都可以为之让路。
长沙选择了“控制房价”的方法以此来吸引人才、吸引产业，成了全国低房价的一股清流。
大水漫过，独留长沙这片房价洼地。
在上篇文章中（点击产看），我们已经充分肯定了长沙的房产价值和经济的可持续增长。
有很多人可能会质疑长沙房价如此低，以后可能会涨不起来。
请相信，规律只会迟到，不会缺席。
我们完全没有理由相信2018年全国GDP第14位，11300亿元，人口达815.47万人的长沙，会一直维持房价11000元/㎡精装的基本面，远远低于同等级的武汉18000元/㎡、郑州15000元/㎡、合肥15000元/㎡。
但不得不说，现在的长沙，不愧是让炒房客有去无回的城市！
长沙不炒概念，彻底成为本地刚需改善的主场
只是长沙限购，投资客几乎无缝可钻，彻底沦为了刚需改善的主场。
就像橘子洲头没有借着“橘子洲”的概念卖橘子，实际5元一斤的橘子卖到15元，长沙房地产也不炒概念。
当我在广东听多了什么大湾区规划、国家级自贸区、深中通道、宇宙中心的大规划大概念，还有6月在武汉听到的大武汉大光谷、百万大学生留汉工程的各种大利好，而在长沙市政府对项目销售管控非常严格，所以置业顾问的销讲都十分克制。
湘妹子置业顾问会温声软语地和你说：项目距离地铁口850米，虽然离商场开车要3公里，但项目自带了5000方的底商，走路去附近的菜市场仅需要10分钟，里面每天都有非常新鲜的海鲜肉类和蔬菜。
还有项目自带小学，家门口走路就到，可以让孩子多睡10分钟，但是长沙现在的学位都是微机派位，不能保证一定可以读，但是学校离项目很近，大概率是可以读的。
龙湖置业顾问还会跟你讲，项目的园林绿化做得多么好。第一排是春天盛开的樱花、第二排是夏天茂盛的黄杨、第三排是秋天飘香的桂花、第四排是冬天耐寒的山茶，四季常绿，三季赏花，时时赏景。
龙湖物业要求草超过10厘米就会修剪，每平方米杂草不超过5株，甚至连阿姨早上打扫园区接水时，还要用毛巾捂住水流以降低噪音，不打扰业主早上休息，这些细节都会和你娓娓道来，而不是说一些假大空的远期概念。
一般来说，越是郊区的项目越喜欢套花里胡哨的概念吹牛逼，而在长沙的郊区，项目销售也很规范，没有什么避重就轻来收割韭菜。
例如旭辉长沙县一项目，地段算不上太好，但置业顾问会非常耐心地和我们讲板楼和塔楼的区别，讲产品的采光通风有多优秀。问我们家里住不住老人，如果住老人，尽量选择那个有三个房间朝南的户型。
长沙县的实力还是不错的，有产业支撑▼
那一刻，站在沙盘前，我的感觉是：我在大湾区所感受到的那种楼市喧嚣消失了，世界似乎突然间安静了，没有概念没有炒房客，只有最纯粹的居住舒适，最纯粹的刚需和改善。
或许，这才是健康的房地产本来应该就有的模样。
这个市场为刚需和改善让渡了很大的挑选空间，而且现在正处供应高峰，除了个别限价极低的项目不好买，基本上都是可以买到的。
长沙买房应该怎么买？
那长沙买房应该怎么买呢？
因为限价，长沙毛坯基本面是9500，精装是11500，城市规划好的区域和规划一般的区域的价差非常非常小。
全城管控严格、限价严格，不愧是“让投资客有去无回的城市”，彻底沦为刚需和改善的主场。
当然，低房价一定程度上也是制约了长沙的城市基础设施建设，武汉卖一块地的钱，长沙至少得卖三块，而土地供应又是有指标卡死的。
房价稍高的武汉所享用的城市基础设施建设，明显好于长沙，建设速度也更快。
长沙选筹要遵循的两个原则：
◈ 1. 能买大，绝不买小，只看住宅，最好是毛坯
在管控如此严格的长沙，最珍贵的莫过于房票了。
要么是2年户口、要么是2年社保、要么是1年户口+1年社保，二套还得在首套不动产证满4年之后才能购买，这就决定了长沙买房，能买大，绝不买小。
这样才能放大杠杆，最大限度地吃透限价红利，而且二套门槛如此高，能买大绝不买小，能买三房绝不买四房，因为未来你可能置换不起，最好着眼于长远考虑。
限价之下，精装修质量差，能买毛坯绝不买精装。
曾在【大胡子说房】工作过的一位运营小伙伴，在2018年上半年摇号买到了芙蓉区万科金域蓝湾项目，交房之际，却爆出房子漏水、墙面裂缝、外墙空鼓、厨房管道有洞等严重质量问题，所以业主群也在讨论以抱团拒绝收房来倒逼万科整改。
出现这样的结果，并不是因为她买的项目不够优质，而是限价严格的长沙，精装修全城维权。
可见“看得见的手”也不是万能的，调控如此严格的长沙管得住房价，管不住产品质量。
长沙曾经出过商品房全精装的文件，现在精装修维权太多，政策承压太大，市面上开始也有零星出现毛坯项目但数量很少。全城维权之后，长沙也针对精装修质量做过要求，但还是要看落实程度。
而且，在房票门槛如此高的情况下，不限购的公寓就出来作妖了。
长沙为了做大商务区，规划了不少写字楼，所以很多写字楼都被改造成了公寓，导致公寓严重过剩，造成了“公寓围城”的乱象。
再加上长沙的房地产是远滞后于长三角和珠三角的，科学尚未普及，所以很多湖南地市的人置业长沙将住宅需求转移到了公寓，选择先买公寓来曲线救国。而由于公寓限价不严格，同项目公寓定价一般比住宅高出20%左右。
公寓成了专门收割房产小白的锋利镰刀，这也为未来的长沙房地产市场埋下了一个隐患。
如果你没有名额，就通过入户交社保等方式来获得房票，实在不建议赌上本就紧张的资金去买个交智商税的公寓。
◈ 2. 全城限价严格，价差小，只买主城区，不要郊区，要买优质板块
长沙限价严格，主城区和郊区价差非常非常小，精装11000元/平买的可能是荒郊野岭，周围没有地铁规划，配套不成熟，买下就是长时间守工地。
而长沙12500元/平的房子差不多就是改善项目，仅仅只是1500元/平的微小价差，却能撬动更好的资源，所以肯定是优先考虑主城区。
而且长沙正处于城市快速扩张、新老中心更替的过程。
以前，“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的地缘鄙视链也一样存在于长沙。
虽然在长沙老土著心中，只有河东的五一广场才是长沙，其他都是郊区。
长沙老城区极其拥挤，城市界面混乱▼
在河西板块扩张之前，长沙的主城区一直都是在河东，重复建设非常严重，人口严重满载、常年拥堵、公共设施老旧。
还好长沙早早规划了城市新中心，将老城区人口往河西梅溪湖和滨江板块疏导，而且梅溪湖和滨江板块的规划站位非常高。
但是随着随之越来越多新长沙人来到这个城市，河西梅溪湖板块和滨江板块的快速崛起，狠狠地教育了一番老土著，新区完胜老城区。
走遍整个长沙，我们认为未来长沙补涨最多的两个片区：梅溪湖板块和滨江板块。
长沙现在限价，但5年后呢？6年后呢？7年后呢？....一旦补涨，优质板块绝对是补涨最多的。
◈ 规划优秀的高端住宅区——梅溪湖板块
梅溪湖从一诞生，就具备了成为城市新中心和高端富人区的基因。
梅溪湖的规划非常超前▼
梅溪湖本是一块葡萄园，2007年开始启动开发，1.8万亩土地拆迁，挖湖蓄水...
梅溪湖的崛起密码是：品牌、规划、资本、产业、运营、协同，而这背后离不开城市运营商金茂的一手运作。
经过十多年的建设，金茂将梅溪湖打造成一个依山傍水、生态宜居的新城。落地国际研发中心、创新中心、企业总部等优质产业，还配套国际五星级酒店、5A甲级写字楼、览秀城购物中心，还有世界艺术大师扎哈.哈维德的遗作——梅溪湖国际文化艺术中心。
更难得的是，在重视教育的长沙，拥有如此得天独厚条件的梅溪湖板块还引入了长沙名校分校：长郡、雅礼、湖南师大附中、周南中学等，所以早期买梅溪湖房子的人，基本都是为了名校学位。
毕竟在中国如此特殊的国情下，新区的名校，真的是吸引人口的利器。
后来长沙市政府为了支持河西的开发，主动搬迁，给新区增加人气。
站在梅溪湖城市岛观景台，我觉得很庆幸的一点是：长沙造新城，思路非常清晰，没有将土地早早卖掉，也没有将土地给本地小开发商，而是梅溪湖交给了一个优秀的开发商。
也正是因为了金茂府这个优秀的产品在那里竖着标杆，决定了梅溪湖的产品水平不会低端化，持续诞生更加优秀的产品。
在房地产优秀的珠三角，深圳后海的开发有赖于华润的强大资金运营，珠海华发商都的开发决胜于华发的拓荒耕耘。
而在房地产相对滞后的长沙，城市运营商金茂将梅溪湖运营得如此优秀，还获得了有“人居环境奥斯卡”的全球人居环境规划设计奖，真心不容易。
这样的片区房价卖多少钱呢？
在我们去调研时，河西未来的地标395米的金茂大厦也已在打地基，旁边还有未来定位梅溪湖顶豪——金茂.华府，这个项目只有218㎡和238㎡两个户型，直接望着地标，高楼层可以看湖景，关键是毛坯价格才11000元/㎡。
而这个项目，绝对是整个长沙的顶豪。
我想，放眼全国省会城市，基本找不到第二个性价比如此高的项目。
还有旁边的中铁建梅西青秀，地铁600米，而且还是长郡梅溪湖分校的学区，虽然小区比较刚需，但也是非常优秀的产品，更关键的是，价格非常诱人，毛坯11800元/㎡。
在这篇文章发出去时，8月23日，已是认筹的最后一天，如果有名额的，不妨认个筹去碰碰运气。
除了梅西湖，承载了新长沙期待的还有滨江新城。
◈ 重磅打造的金融CBD——滨江板块
现在的长沙经济，还主要是靠着三一重工、中联重科、蓝思科技等第二产业撑起来的，但是在未来，湘江边即将崛起一座金融CBD——滨江新城。
这里规划了150万㎡的金融写字楼，目前已经入住的是平安、广发、浦发等近20家银行湖南总部，出此之外，还有70万㎡的晚上配套，这个区域未来将是承载长沙第三产业的就业中心，而且还是无可替代的一线望江江景房。
在长沙，不管城市中心轮换，湘江永不迁移，就业中心+湘江，崭新的滨江未来将会是长沙的新中心，滨江之后还有麓谷高新区，崭新的大河西，未来会彻底激活长沙的城市活力。
至于长沙的其他片区，未来肯定也有很大的补涨空间，但是动力肯定不如梅溪湖和滨江。
不管是芙蓉区、天心区、雨花区、武广新城、星沙，基本上都只能吃城市发展的红利，涨幅无法超过梅溪湖和滨江这两个优质板块。
虽然长沙的雪坡还很长，但需要时间等待、蛰伏。
结
在结束长沙考察前一晚，因为白天走遍梅溪湖的项目，其实已经非常疲惫。但我们一行人还是坚持去了橘子洲，从橘子洲头到橘子洲尾走了5公里。我想毛爷爷年轻时候肯定也走过吧，恰同学少年，风华正茂；书生意气，挥斥方遒...
那一刻，我似乎更理解了长沙严控房价的原因，正如长沙城市规划展馆屏幕上的那句话所说：心忧天下，敢为人先。
时隔几个小时之后，我们早早起身去赶07:38分的高铁，在长沙的绕城高速上，我拍了一张照片。
太阳刚刚爬出云层，透过层层叠叠的云翳透出点点光芒，而远处，是带动整个城市不断向上生长的塔吊.......
ps:关于长沙考察的第三篇，城市调研深度分析文章，将于明天发布，敬请期待！第一篇内容已于昨天发布，点击链接查看：这里，才是中国房地产应有的样子！
以上为正文，来自大胡子说房团队的花满楼
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