实地调研后，我才写出来这样真诚的厦门购房指导

厦门房价还在跌跌不休，开发商更是瑟瑟发抖，购房者也是人心惶惶，大家都是绷紧了弦，不知道这样煎熬的日子还要多久。而在这样极端畸形、荒谬的楼市现状之下，身处厦门，应该如何买房？

这是【大胡子说房】厦门调研的第三篇文章，我们来聊聊厦门的楼市现状及购房攻略。

目前的厦门开发商基本都是通过降价来提高成交量，快速回笼资金，但是所有的降价都是要有结果兑现的。

1.算总账算得过，至少不亏

2.降价后能够成交，至少量跑起来

降价至少分两种：一是止损，二是少赚。

如果是少赚，只是名义上的利润少一点，多年的牛市教育了房地产不会亏也不能亏，而现在的止损一定就是市场已经到了很极端的情况。

目前厦门从原本“3万+”的项目降价到“2万+”的项目大多数属于“少赚”，而不是一个个置业顾问口中的“止损”。

当然，所有的项目，具体是属于少赚还是止损，还是要看楼面价，所以2016年以后拿地的价格高于3万的融创东南府、世茂国风长安等项目都只能靠着3万卖。

年底的时候，开发商出货更加猛，毕竟都是为了冲业绩。

微观上，厦门已经由打压房价上涨预期过渡为稳住房价预期，但是市场上存在惯性下跌，毕竟在全国各大自媒体和网站的头条上火了一把，市场下跌的惯性还是存在的。

新房下跌比二手房下跌的冲击力更大，毕竟二手房下跌只是买房、中介、卖家三方知道价格，而一个在售项目出现下跌，就有可能造成踩踏，引发整个片区的下跌。

以前的厦门，“宁要岛内一张床，不要岛外一套房”。

现在随着岛内外加速融合，岛外核心区房价正在追赶岛内老破小，岛外的新房对标的都是岛内的二手房价格。

当然，你可不要拿岛外的顶豪中骏天峰、园博一号来对标。

岛外的新房主要是楼龄新、小区的规划相对先进，而且不用税费，而岛内的二手房虽然楼龄旧但是地段和配套更好，两者之间就是老破小和远大新之间的纠结。

其实岛内的这些老破小未来的涨幅都会跑输整体大盘，岛内最有价值的一定是居住体验好的优质大户型，那些拥挤、不符合未来居住升级需求的小户型产品，未来一定被时代淘汰的。

例如今年下半年以来，金鸡亭、前埔、枋湖、松柏等地挂牌在链家上的房源，折价成交，有些老破小更是无人问津。

厦门楼市经过长达一年的横盘和回调，岛内二手房如江头、金鸡亭、乌石浦等片区基本已经从高峰期的5万+跌到现在的4万+。

岛内密布的老破小▼

但是你会发现，不管新房再怎么降价，二手房再怎么调整，你放眼整个厦门，刚需还是买不起房，这个城市对刚需是如此地不友好。

1.厦门的房价将刚需狠狠碾压。

即使现在二手房降价，但是3万+的房价，没有100万的首付，12000的月供，刚需依然无法上车。而且别说是新房，二手房对刚需同样不友好，因为厦门的二手房不是三成首付，而是五成。

我查了一下，整个厦门，只有9个3万/㎡的项目，这样的城市，真是让人多么绝望啊。

二手房的评估价一般低于成交价1-2万，其中的价差都要加在首付中，所以买厦门的二手房，没有5成首付，基本无法成交。

其实我们细究一下，为什么评估价会如此低，不正是说明了：评估系统认为厦门的房价是虚高，实际不值那么多钱吗？

所以最后的局面就是：新房都是改善大户型，买不起；二手房要5成首付，刚需被这个城市狠狠撕裂碾压，久久难以翻身。

2.厦门的地价已经不允许为刚需建房子

整体3万+的楼面价，你说要如何建给刚需的房子？

从厦门今年的市场表现来看：改善型需求已经超越刚需需求，成为市场的主流需求，改善型产品未来会水涨船高。

而优质大户型小区因其稀缺性，主要以自住或长线投资者为主，因为市场下行引发的恐慌反而更弱，所以市场价值比较扎实。

在2016年的厦门主要供应的小户型产品，满足投资客低首付低总价的需求，但是却是牺牲了一定的舒适度的，所以我们可以看到的是，厦门目前的新房主要以改善型新房为主，这个城市的房子已经不再为刚需建房子了。

刚需因为价格被挤出厦门岛内，来到岛外，会发现基本都是清一色的改善大户型。

虽然以前我们一直说是一线城市才是目前改善型需求的爆发期，但是目前的地价已经让开发商提前做出了产品选择，逼着市场提前进入改善型，市面上根本很难找到刚需小户型的产品。

有，但真的少，少得可怜。

在厦门，你绝对找不到首付80万以下的房子，这也是市场的真空地带。

更让人绝望的是，最大的问题可能不是80万首付，因为可以腾挪借贷，80万凑凑还是有的，最大的问题，你供不起房贷！100万首付，每月大概是13000的月供，而对于工资涨幅长期跑不赢同等房价水平的北上深，你如何还得起月供？

作为一个二线城市，厦门没有“刚需”，相比厦门人，武汉成都重庆郑州西安等二线城市的刚需简直是幸福到逆天，1-2万的房价基本面，父母双方腾挪一下，凑出个30-60万的首付，基本可以供年轻小夫妻买个三环内的小三房。而拿着二线城市的收入却要承担一线城市房价的厦门刚需注定要承受比同等人更多生活的逼仄与窘迫。

厦门正处于刚需型为主导到改善型为主导的楼市格局中，各区域的价值正在分化、不同产品的供求关系正在变化、户型结构的价值正在扭转。

厦门没有刚需，如果有，那也是和北上深一样的“豪刚”。

那天下午，当我们结束在厦门岛内岛外的考察，车渐渐驶离厦门岛外最贵的地王融侨铂樾府，言先生看着车后镜渐渐后退的风景，烦躁地把着方向盘，满是惆怅地说：“我走过大江南北那么多城市，从来没有看过一个城市像厦门一样，如此不能容忍刚需。”

那一刻，我本想反驳，但是想了想，竟无以反驳。

我摇下车窗，呼吸着来自这个海滨城市的温和湿润的空气，看着车窗外的蓝天白云，挺拔的凤凰木上嵌着红红的凤凰花，想着：

这个城市的刚需，面对如此美丽的城市风景，如此包容开放的闽南人，如此舒适宜居的城市氛围，也面对如此撕裂畸形的房价，想必和我的这一刻的感觉一样——无以反驳，憧憬与抗拒，在内心相互厮杀着。

或许，我所能做的，就是把我们调研多日的结果呈现给大家，让在高房价中挣扎的厦门人买对房。

首先，我们要明确的是厦门是一座以舒适的气候、优质的空气和优越的景观而闻名的宜居城市。

但是，厦门，身前是日趋紧缩的土地和产品供应和一路高涨的地价、房价，身后是难以计数的待拆迁整理土地和难以估计的资金成本，这样的矛盾在城市发展过程中，越来越紧张、激烈。

厦门的土地困局已经陷入了死循环，于是厦门开始由海岛型城市转变为海湾型城市，所以厦门最有价值的地方一定是拥有一线海景的海湾，目前除了厦门岛内，大力扶持发展的新城有：海沧马銮湾、集美杏林湾、同安环东海域新城、翔安南部新城。

从左往右，分别是海沧马銮湾、集美杏林湾、同安环东海域新城、翔安南部新城▼

每一个区都围着海湾有一个重点发展的区域，看似雨露均沾，但其实内部价值已经开始分化。

先来说说厦门岛内。

思明区：在老厦门人看来，只有思明区才是厦门，所以住在思明区的人有着天生的优越感。

思明区▼

但由于老城区规划早，目前交通拥堵严重、生活体验极差，而且被城中村包围，所以居住体验很差，但是这里有全厦门最好的教育资源、最好的商圈，如果在思明区买房，还是重点关注思明的新城，还是重点关注会展板块，毕竟临近软件园，周围规划合理，目之所及，不是成片成片的城中村，而是一线海景、山景。

思明区软件园▼

湖里区：湖里区是一个非常分裂的区，湖里区除了有机场，还有大片大片的工业区。

虽然现在经过整改，湖里区的整体活力提升，但是湖里区最分裂的在于均价8万的豪宅和杂乱拥挤的城中村共处，例如，湖里区最知名的亚洲十大豪宅之一的“恒禾七尚”前阳台看到的是遍布私家游艇的五缘湾，后阳台就是杂乱不堪的城中村。

总价3000万的亚洲十大豪宅恒禾七尚与杂乱无章的城中村为伍▼

如果买豪宅，五缘湾绝对是最优选。

每个城市都会造新城，厦门也不例外，虽然岛外划了每个区都划了一个新城，但是各区价值早已分化。

海沧马銮湾是最成熟的新区，有自贸区和电商双重概念的加持。

集美杏林湾以集美大学闻名，主打是文教和居住概念。

同安环东海域新城是距离岛内最远的，需要通过集美进岛，主打是生态旅游和娱乐休闲概念，同安影视城是重要的影视文化产业基地。

翔安南部新城通过翔安隧道与岛内最富有的五缘湾豪宅区相连，是集行政服务、商业商贸、区级文化、居住于一体的区域。

每个新区都有个高帽，我们来看看厦门的城市规划图和地铁规划图就知道哪个才是政府最想扶持的新区。

下图为厦门城市规划图，图中褐色为工业用地。

首先应该排除的就是同安环东部海域，这片区的褐色部分最多，基本上以前岛内的工厂就是搬到这个地方，都是一些相对低端的产业，既不宜居，也不利于以后升值。而且同安靠近的经济不是非常发达的安溪，地区的优势并不明显。

第二个应该淘汰的是集美杏林湾，集美区有三条桥与岛内湖里区相连，从桥头开始，片区发展水平逐渐递减。

不过厦门目前唯一一条开通的地铁1号线就是与集美相连，如果是买来自住，这一块也是优选。

集美虽然是文教重点扶持地，但是地块太小，可供开发的土地不多，比发展教育更迫切地是先把经济搞起来。

集美大学▼

集美的桥连着的是湖里北，是岛内最穷的地方，旁边就是高崎机场，属于限高片区，连着一大片的城中村，没有产业、人口的支撑。所以集美杏林湾也差不多是给集美派了一张好人卡，未来的后劲恐会不足。

海沧本就是岛外开发最早的片区，也是与岛内距离最近的区域，直接与思明区相连。

因为海沧是在岛内发展饱和的外溢板块，所以城市规划相对较合理。

原来的海沧，是一个重化工业集中区，现在逐渐往海沧区边缘变迁。虽然海沧是目前的厦门国家级自贸区，但是由于厦门造新城的饼摊得太大，海沧的政策优势被稀释得很严重，所以也就区政府那一片发展会相对成熟。

整个马銮湾虽然在规划上占了优势，但还是逃脱不了和岛内一样的噩梦——土地被城中村占用，所以从谷歌卫星云图上看，整个马銮湾就是被村子包围的。

我相信，有不少人会怼我：花满楼，别扯淡了，马銮湾可是未来的豪宅聚集地！

我想说，这个地方没有豪宅的气质，你去看看马銮湾上的项目：第一严重高低配；第二远离岛内，远离豪宅区，远离未来的重要商务区，没有足够的地铁和政府行政配套；第四，地段不好，景观也不好，要么望工厂要么望村子。

例如，马銮湾泰禾的高层建到60多层啊！整整60多层！

前边豪宅区，后边是没有什么园林景观的超高密度180米超高刚需住宅，这样的地方会有豪宅基因吗？

再者，马銮湾的很多规划没有落地，配套执行缓慢。

马銮湾附近的配套还是一片荒地▼

规划太美好，落地太扎心，说来说去还是因为厦门这座城市地价高，土地的困局太严重了。

由于海沧发展已经较成熟，所以区中心的房价大概是追平岛内20年楼龄的老破小。

海沧马銮湾确实有优势，但是也有后劲不足的问题，厦门的整体困局就是土地，海沧马銮湾土地储备还不够。

而且海沧的“邻居”漳州实力稍逊。这一点，我们下面再展开。

是的，厦门下一个重点扶持的地方，就是翔安南部新城，看下图这些地铁规划，想必你也知道厦门想干什么了。

厦门将构建起“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市，“双核”则为厦门岛和厦门东部两个市级中心。而厦门的东部市级中心就花落翔安。

厦门大学、科技中学、双十、厦门实验....等超优质的教育资源也将“会师”翔安。

而翔安符合厦门的城市发展方向，翔安目前的城市规划也不是非常差，过了隧道口，城市界面也还可以，不像海沧和集美，都是成片成片的城中村。

厦门的困局就是土地，有干净的土地的地方，未来就大有可为。

翔安南部新城规划图▼

接下来还有大量的轨道交通修建，南部新城也是地王聚集地，片区有不断兑现的利好刺激还有大量新盘入市，而且厦门把翔安作为下一个中心来打造。

之前我们在上一篇文章中说到厦门岛内的高崎机场占用了岛内大量的土地，在岛内的可供开发的土地越来越稀缺的情况。

而且由于厦门是旅游型城市，所以高崎机场也是国内最繁忙的机场之一，一天24小时都有飞机频繁升降，噪音污染很大，严重影响了岛内居民的生活，所以机场搬迁已经是迫不及待的事情了。

目前机场已经确定要搬迁翔安区大嶝街道大嶝岛与小嶝岛之间，用地规划46平方公里，其中填海造地约17平方公里，其实厦门高崎机场搬迁是早就确定的事情，只是由于机场是填海造陆的，所以需要一定的时间静止防止沉降，目前的规划是2020年可以正式启用。

厦门想发展翔安的野心很大，有了机场就可以搞空港经济区，水运时代已经落幕，空运时代才是未来的主战场。

中国造新城最常用的方法就是把市政府搬迁该地，例如杭州市政府的搬迁。

2016年10月1日，杭州发布了一则公告：杭州市政府将从原来拱墅区环城北路318号，迁至江干区解放东路18号。那一刻，杭州人民都知道了杭州下一个发展的重点就是钱江新城。事实也如当初所预期的，钱江新城成为杭州的豪宅聚集地。

对于厦门，也是一样的用行政带动经济。

上文提到海沧的弱势在于海沧旁边的“邻居”不够富裕，而翔安能够在一众新城中被厦门重点翻牌子，很大的原因就在于旁边靠着全福建经济最强的泉州。论泉州7548.01亿元，漳州3563.48亿元，你说厦门要跟谁玩？

翔安就是厦门想要重点打造的下一个副中心，因为厦门不是省会城市，所以关键是市政府想去什么地方，市政府想去地方，一定就是以后城市发展的重点，未来会越来越值钱。

而且除了目前已经开通的翔安隧道，厦门第7条进出岛通道——翔安大桥，发改委透露：计划在今年底开工。  

从市政规划来说，大家都很清楚翔安未来的前景，但因为厦门几乎将所有的重磅利好都往翔安引，正是因为多，所以翔安的所有配套落地也是偏慢，至少需要5年时间才能快速发展起来。

翔安南部新城的土地被切割成一小块一小块来卖，就是为了加快片区的开工建设，而且这个片区处处都是地王，融创地王、世茂地王、融侨地王...未来还会有连续不断的地王项目刺激。

但是从轨道交通建设、商业和住宅的规划分布来看，翔安的未来绝对是最值得期待的！

除了岛外四区，还有一直被概念热炒的“环厦板块”厦门周边的角美（漳州）、漳州港、长泰（漳州）、水头、石井（泉州）我的建议是统统不能碰。

在厦门的暴涨中，房价已经透支了未来3-5年的上涨预期，而且环厦板块更是如此。

漳州港已经是比较靠近厦门的地方，尤其是靠近厦门目前重点发展的海沧区，但是漳州港的城建实在是不忍直视，规划乱，库存量大，空置率很严重。

从漳州港住宅亮灯少可以看出空置率严重▼

在本轮暴涨中，不少人因为没有厦门的房票，所以远走漳州港投资，已经被爆炒了一波，而漳州因为旁边有个厦门，而且也是个拥有一线海景的城市，身上背的概念越大，炒作的噱头就越大。

漳州港只是环厦板块的一个缩影，其他的板块未来也逃不过回调。

综上，厦门最值得投资的第一梯队一定是翔安南部新城，次之才是海沧马銮湾，其他地方的投资的投资就不建议了，赌性太大。

正如我前文以及上周的厦门文章所谈，整个厦门处于一个相对于低迷的阶段。

楼盘大面积回调，即便我们认定厦门泡沫远大于其他城市，但现阶段的厦门，回调也最多也不可能真正超过30%。

而现阶段的厦门首套正常首付利率也没有上浮，刚需在有能力的情况下多挑挑多选选，找地铁沿线以及地铁密集区域，譬如翔安南部新城的房子。

静待继续下调10%，基本就可以入手了。

毕竟中国的大势，是不可能让房地产大跌的。

毕竟人的大势，总是要买房子住的。

毕竟，没有什么其他投资，比房产更加稳健。

同时，主城区工作的人，慎买远郊比如同安老城区，翔安老城区，以及附近的漳州港。

回调之下，买房千万谨慎，别轻易成为炮灰！

-end-

前两篇厦门调研文章：

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