楼市冷了！但这个城市依旧无房可买！
房产中介：“要不咱们去看看下属市县吧！”
热门板块要么售罄，要么只剩少量房源等待登记，要么就是商铺。
滨湖还剩佳兆业鸣湖，分销模式下还需八成首付才能拿下；中海玖樾待登记。
高新龙湖光年待登记。
政务无新盘。
包河泛省府，无房可售，琥珀晴川里还剩一批三房，十一月初登记。
包河淝河板块奥园龙川玖著只剩底商。
经开无新盘，公园万象只剩商铺。
肥西祥生云境只剩底复、滨湖西板块联发君悦风华只剩最后两套三房和底复。
就连最有希望的新站也是一房难求，京东方旁的力高君御天下只剩商铺，皖投新悦里只剩一栋高层，预计下月开始登记。
于是，我们的考察也变得不太一样，除了看各板块周边产业和城市界面，我们也在反复思考“这个城市为什么会这样？”
因为无盘可踩的情况让我们也很是懵逼。
新房火热的背后到底是为什么？
对普通人来说，贫穷是原罪，对合肥楼市来说，供应稀缺是原罪。
上一篇写合肥的文章说过，合肥楼市的痛，有一大半是稀少供应造成的，给得少，要得多，市场只会越来越饿。
根据乐居买房消息，合肥上周共有七盘开启登记，其中热门楼盘争抢状况明显：
龙湖光年142套装修小高层，997人登记。
金鹏麓山院60套毛坯洋房，481人登记。
融创滨湖湾72套装修洋房，345人登记。
可见，严重失衡的供需比才是眼下合肥楼市最露骨的伤痕。
如果说供应稀少是导致楼市火热的深层内因，那么明显的一二手房倒挂则是火上淋油。
新房有30%的刚需名额保护，又有少则3-4000，多则7000-1万的价格倒挂差，关键是货量还少，犹豫什么，登记！摇号！买它！
可房子再香，也耐不住量少。
市区微弱的供应如隔靴搔痒，刚需玩不动，也等不起。
乌泱泱只能在核心板块的外围大胆试探，于是新站也光荣加入一房难求区域，肥东县万科未来之光单价去到1.5-1.6万，肥西也开启摇号模式，选择空间也很狭窄，只能向上派板块更深处探索。
市场的自信当然也少不了坚挺的购买力做后盾。
简言之，只要有房，就不差钱。
从中介那里扒到的消息，上一轮中海和融创两盘加推登记，几十套房产冻资金额就高达15亿。
这也许是只属于少数有钱人的传说。
但真实的楼盘高去化率一定是楼市强购买力妥妥的证明。
根据新安大研究院数据显示，2021年2月-7月，合肥九区三县平均去化率不断抬高，在7月份平均去化率最高达82.96%左右；8月份开始，九区三县平均去化率出现下降，9月份，合肥九区三县平均去化率也超过6成。
给得少，卖得快，不正说明了市场这无处安放的强购买力。
供应稀少、刚需外溢、强购买力是烘托合肥新房市场热度居高不下的几个重要因素，而概念与供应的全面失衡则是贯穿其中的“隐疾”。
这几天的考察，合肥各个区域兜了一圈，有一个直观的感受就是：产业很分散！
新站有京东方为首的屏显产业、肥西有蔚来新能源汽车、经开有家电和汽车制造、高新有讯飞声谷、政务有金融后台总部、蜀山有人工智能和环境产业等。
科大讯飞
江淮蔚来
每个区域似乎都有能拿得出手的产业，不知是施政者妙手偶得还是刻意为之。
空间上摊薄的产业布局对于城市的均衡发展自然大有裨益，映射到房价上就表现为每个板块都可以预期，每个零星的闪光点都成了抬高想象空间的理由。
除了雨露均沾的产业分布，四处开花的概念规划更是让一些板块原地高潮。
广施概念无可厚非，但区域内没有供应就是赤裸裸的空头支票！
西进的小庙运河新城打着高新得概念和外溢，屡屡被以“未来高地”形容，高速时代书院均价直奔17500，但周围还是荒地一片。
肥西临近主城区的板块早已起飞，如今所剩不多的房源首付也至少6成，待售房源普遍需要摇号；
更离谱的是在所谓的东进战略前提下划定的东部新中心，连像样的商业都没有的东城印象抱着合肥一中东校区即将落成的概念，单价也到了1.3万以上。
运河新城地界
多重因素的交织，造就了新房火热的表象，供应稀少的局面，刚需嗷嗷待哺的状况，概念的渗透，这些都是合肥楼市当下最真实的表现。
新房火热但无房可买，从某些角度来看，似乎给了二手房趁势而上的契机。
二手房的现状是否和新房热度同频？又是否完美承接新房溢出需求呢？
新房紧缺，二手房表现如何？
新房抢手，买不到的那部分人，是否会涌入二手房市场呢？
一直沸腾着的新房市场是否拉着二手一起嗨皮？
其实并没有！
据国家统计局数据，合肥新房价格环比上涨0.4%，同比上涨5.7%；二手房价格环比下跌0.2%，同比上涨5.0%。
这是合肥新房价格持续16个月“上涨”，但却是二手房环比首次下降。
就目前市场反应来看，合肥的二手房市场着实有点凉！
据已公布的市场数据来看：
2021年，合肥二手房成交量最大的月份是3月，二手房成交量为13515套，4月份二手房成交量为9718套，随后，4.6新政发布，二手房成交量开始暴跌模式，逐月下跌，到9月份，合肥的二手房成交量暴跌至2792套。
从3月到9月，二手房成交量暴跌了80%。
一方面是成交数量暴跌，另一方面则是挂牌量的迅速增长。
去年底，合肥的二手房库存量最低时，只有18000套左右，按当时速度，去化也只要两三个月。
而从今年4月份开始，合肥的二手房挂牌量大幅度增长，6月份，合肥二手房挂牌量为6.9万套，而到了10月份，二手房挂牌量已经高达7.7万套。
以滨湖金融板块的合肥云谷智慧金融城为例，2020年才全部交付完成，目前挂牌在售就有26套房源。
以上两项数据，一减一增，背道而驰，这并不是个好现象。
目前来看，倘若没有利好放出，二手成交率还会进一步走低。
究其原因，不过以下几层：
其一是上一轮涨幅太猛，回落也是情理之中。
去年底到今年初这段时间，全国很多城市都嗷嗷涨，合肥更是其中主要生力军。
经开中环板块的部分学区房涨幅甚至接近一倍。
冷静下来，市场总会有点但心是不是玩过火了，热度消散，逐步回调也能够理解。
不谈滨湖高新，就以尚有房源的肥西县为例，所剩不多的新房普遍也就1.3-1.4万，但是二手房却普遍1.7-1.8万，倒挂如此，以至于二手中介门店都建议直接买新房。
其二是被市场情绪放大的不确定性。
除了整体市场趋冷的影响，对于合肥自身来说，还有一些无法绕过的担忧。
一方面是最为忌惮的二手房指导价。
目前合肥只是建立了热点学区二手指导价机制，尚未发布具体的指导价实施细则，但从其他已发布二手房指导价城市来看，二手房指导价的“威力”着实不小。
怕它不来，又怕它乱来！
可以说，迟迟不公布二手房指导价就如同悬在楼市上空的炸弹，观望情绪只会随着时间推移越来越浓。
另一方面，房地产税试点的消息已然成了楼市近期又一大利空，也出现了不少合肥成为试点的呼声，这多少影响了购房者的购房预期，也不可避免对二手市场产生一定打压。
“不敢”是房地产税来临前市场中弥漫着的最浓烈的氛围。
其三是“房住不炒”政策频出，调控效果显著。
4月6日，合肥出台楼市新八条。涵盖学位制、二手住房限购、热点楼盘“摇号+限售”等八个方面。
其中规定，同一套住房6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，这也在变相限售二手优质学区房。
8月24日，调控升级，二手房限购范围扩大，热点学区二手房指导价发布机制正式建立。
合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学施教区二手房纳入限购范围，对市区拥有2套及以上住房的本市户籍居民限购。
这一套组合拳彻底把二手市场交易量给打趴了。
调控的不断收紧，市场的冷淡，一切都推动着二手市场与新房的热度脱节。
当下的合肥二手楼市或许正在渡过一个转折，挂牌量增多，成交下降，价格的下跌，这些都可能也只是个开始，二手房市场的这个冷静期，或许会有些漫长，观望的身影的会越来越多。
新房紧张，二手成交下跌，当下的合肥的购房逻辑在哪？
二手观望，还是择机上车，该如何抉择？
市区吃紧，边缘板块是否有更多机会？
更多关于合肥的分析，请关注后续文章。
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