“分享经济”走进民宿行业，「斯维登」推动乡村、城市不动产实现“增值”
文丨郑诗婷 刘晓潼
编辑 | 江倩君
动荡与机遇共存，如何调整战略“复活”民宿
根据艾媒咨询《2020年中国乡村旅游发展现状及旅游用户分析报告》，2020年1-8月，中国休闲农业与乡村旅游接待人数达12.07亿人，休闲农业与乡村旅游收入达到5925亿元。随着乡村振兴战略的不断推进，未来，在疫情防控带来相对稳定的态势下，居民的乡村旅游和国内旅游的需求将逐步释放，乡村振兴的政策支持也为乡村民宿带来新的发展方向。根据中国饭店协会等机构的数据，新冠疫情造成了住宿产业总体规模的下降。2020年年初至2021年年初的一年内，全国住宿设施（含酒店及其他住宿业）的总规模由608,146个减少至447,178个，同比减少26.5%。住宿设施总规模的下降，也为住宿行业品牌塑造带来沉淀空间。
非标住宿运营机构「斯维登集团」定位于线下运营机构。创始人罗军亦创立了民宿房源预订平台「途家」。相比于线上预订平台「途家」，「斯维登」偏重线下运营，同时切入城市和乡村旅游集群两个维度。在乡村旅游集群维度，「斯维登」通过盘活乡村及旅游景点周边的闲置资产，推出乡村民宿。相对于市场化的城市民宿，乡村民宿以乡村振兴战略的指导为主线，通过与地方政府的合作实现项目落地，打造片区化的乡村民宿集群。
斯维登集团GR总经理张磊称，当前，乡村民宿集群项目的进展表现为与全国43个地方政府所正在进行的合作洽谈步骤。正在实施合作的区域包括北京市平谷区、宁波市象山县、河南信阳市浉河区以及河南省云台山风景名胜区等。而城市民宿项目则为旅游资源较好、经济发展较为不错的区域，如苏州市姑苏区、绍兴市越城区、常熟市等。
线上线下服务并行，
以六大基建建立自身差异化优势
谈到自身品牌的差异化优势，张磊称，「斯维登」以完善线上线下服务打造自身护城河。
他以“线下服务三统一”展开具体阐述：统一的接待运营中心、统一的易耗品采买和配送以及统一的安全管理。而线上服务则提供多平台的推广和运营服务。2019年，「斯维登」全资收购了「爱彼迎」的线下综合业务。线上服务除了「爱彼迎」之外，还在「美团民宿」、「携程」、「艺龙」、「飞猪」、「去哪儿」等本土民宿平台等提供代运营服务。
2020年，「斯维登」推出「途立方2020升级版」。张磊介绍，「途立方」升级版专注城市公寓短租市场，为有资产保值增值需求的业主提供三类短租运营产品，产品包括斯维登公寓、城宿以及RBA(Run by Agency)。“连锁化”的公寓通过RBA代运营服务，将分散式房源实现整合，实现了规模化运营管理。这也为民宿、别墅提供装修、配置、前台仓储服务和硬件。其次，对于开发商、业主等合作方，张磊认为，「斯维登」能够提供更灵活的解决方案，满足如懒人投资、民宿创业等各项需求的托管服务。
而在满足开发商业主的设计、运营、科技化的需求以及产品升级需求背景下，「途立方」升级版「六大基建」成为了「斯维登」的又一个重点项目，在六个品类中实现赋能。
（图源：斯维登集团）
六大基建的战略解决方案以地产商需求为导向，根据市场需求的演变不断迭代升级解决方案。张磊介绍道，其包括数字基建、品牌基建、管理基建、设计基建、运营基建和分享基建。数字基建是智慧社区、智慧房屋、社区赋能的基础；运营基建搭建民宿服务中心，为业主提供统一的管理系统、场地服务、安防解决方案；管理基建支持多种经营方式，满足业主多种需求，保障运营收益与业主安全。分享基建是基于分享设计理念的同时，帮助业主分享空余时间，并实现和他人的互换使用；设计基建融入业主、运营方、设计师的多元理念；品牌基建以品牌矩阵打造自身市场。
六大基建满足地产方的集团业务和引领新消费的诉求。张磊称，闲置不动产的利用，在当前的存量时代是必然产物。途家及斯维登集团联合创始人罗军也在其最新著作《分享创造未来》一书中表示：斯维登的底层逻辑是分享经济。现代信息技术实现了海量分散资源的利用和分享，满足当前消费者对多元化经济的诉求，实现价值最大化、三方交易的互惠互利的模式。
以“规模化”化解疫情的不可控性
罗军认为，疫情对于旅游行业的影响，就像“空袭”，应对不确定的”空袭”，能否把“粮食”抢回来是一大考验。
面对当前较不稳定的疫情发展趋势所带来的影响和冲击，张磊将项目分布的“广泛性”看作是化解局部区域疫情防控不确定性的重要因素。目前，「斯维登」在全国所分布的项目为280个。项目在全国分布的广泛性，使得部分地区的疫情状况对于整体的运营情况的负面影响相对较小。同时，「斯维登」的经营采用分成的模式，基于这样碎片化的逻辑，逐渐实现规模化，推动了1500个开发商完成了项目的销售，并获得项目经营权。
面对疫情走向常态化的当下，张磊也认为消费者对民宿类产品的消费逻辑的不断变化，为「斯维登」带来乡村民宿市场的“蓝海”。如2021年市场省内游占了总量的88.3%，自驾游在其中占比为55.8%。即在疫情常态化的2021年，“周边游”成为消费者出行所选择旅游模式的“香饽饽”。这也使得张磊坚定「斯维登」后疫情时代”乡村路线”的战略。
全域旅游与乡村振兴，实现多方互利共赢
2015年，国家旅游局提出“全域旅游”概念。全域旅游在全国各地兴起，以打造丰富的旅游目的地为主。「斯维登」产品以旅游度假产品和旅游住宿产品为出入点，延伸产品功能，从城市扩散到乡村，乡村产品应运而生。如旅居别墅产品「欢墅」，在乡村推出高端住宿产品以及共享农庄。张磊认为，顺应乡村振兴战略的落地项目，能够推动乡村人民参与到较为实际的脱贫攻坚的落地，推动农民盘活闲置资产，为村民集体带来持续的收益。
宁波市象山县，作为中国宅基地三权分置试点县，象山县农民一半以上为渔民，他们往往在城市拥有住房，农村住宅处于闲置状态，所闲置的宅基地寻求招商合作的意愿较强。「斯维登」与村集体联合打造乡村民宿集群，投资方由政府和平台组成，同时引进小投资人，租赁20年的使用经营权，将宅基地打造为民宿，实现民宿自营。而自营期间，「斯维登」提供托管经营服务，所产生的收益实现企业和村民的双赢。而在河南省信阳市浉河区的案例中，「斯维登」盘活农村中闲置的集体建设用地，引进本地乡贤的资金，打造民宿集群。
张磊认为，民族集群不仅带来产业经济的发展，也提升了村民和政府的参与感。此外，「斯维登」片区化的连锁运营，通过营收为政府带财政税收，并拉动当地文旅业的发展，进一步推动当地就业，地方政策的扶持带来金融支持，带来多赢的经济模式。
顺应乡村振兴战略的乡村民宿集群，「斯维登」已与200多个地方政府签署合作协议，张磊指出，其中43个地方政府合作意愿较强，资源资金方面具有优势，但缺乏一定的运营设计方面的经验。因此，未来与地方政府合作空间较大。张磊称，中国作为农业国家，未来乡村的发展将会成为国家战略的侧重点，这或许将成为「斯维登」未来十年、二十年、三十年的战略方向。
在乡村产品和城市产品的两条并行线中，张磊介绍道，乡村产品多为政府主导，城市产品为政府参与。相比于较为分散的城市产品，乡村产品在政策要求之下，建立片区化的阶段运营管理中心，相较于城市产品而言较为集中。而乡村产品也实现区域中心化的中心点逻辑，在以村为单位的村周边，作为片区的民宿运营中心，兼作为洗涤配送中心和安全管理中心，乡镇政府直接管理，管理成本较低，“由政府引导，社会资本投入，村集体参与”。
对于城市产品，2020年12月，北京出台短租新规《关于规范管理短租住房的通知》，为民宿行业的规制带来规章参考。面对此新规，张磊提出了自身的理解，他认为，民宿规范政策的出台对于规范行业的发展能够带来积极影响，为行业提供了标准化规范化管理参考。同时，斯维登也在积极参与民宿行业标准的制定，以推动民宿行业的良性发展助力。
张磊展望，两线并行下的「斯维登」，城市民宿流量更高，出租率较高，营收较好。而乡村民宿在未来乡村振兴战略的扶持和“周边游”的兴盛之下，或许会成为一个新的增长点。