贾蓉：城市更新原真价值的适应性变革与重塑 | 博闻集
摄影：刘安彤
随着时代发展与产业变革，我国城市更新的力度和速度也在迅速增加。在2020年疫情之下，人们进一步思考城市有机更新的改造，在挑战之下不断寻找机遇，探讨城市更新的可持续发展模式和商业闭环有效策略。那在所有新变革和新价值产生的同时，如何建立利益相关方之间真实互动的链接呢？如何用共益的方式创造价值呢？阅读本文你或许可以获得一些新的触发和启示。
本文为CitylinX设计联城创始人、众志城市营造促进中心LINKNGO发起人贾蓉老师在2020博鳌文创周城市更新主题论坛上的演讲，内容有删减和调整。
本次城市更新论坛的主题是创变集结和重塑时空，我们在疫情之后探讨这个角度的城市更新具有非常重要的意义，这也跟我在2020年新成立的众志营城的做法刚好相关。以下我将分享我参与实操的四个不一样的案例来探索如何通过创变集结探讨城市更新最本质的价值。
01 有机更新复杂系统：利益相关方网络的新链接与共益——大栅栏更新计划
首先分享的是国内第一个跨界设计介入的软性的有机更新的案例——大栅栏更新计划，从这个案例可以看出复杂老城系统的利益相关方网络的链接、共益和价值链是如何形成的。下图是大栅栏更新计划所在的老城区，就在天安门旁边最核心位置，以此为中心的1.5平方公里范围内的一片保留完好的历史街区。我们知道城市是一个复杂的系统，历史文化街区则是有着最为复杂利益相关方的一类街区更新项目。在所有新变革和新价值产生时，在复杂系统中建立利益相关方之间的真实互动链接，并能够运用共益方式创造价值，是一切创新可能的前提。我们意识到，这个沉淀了六七百年历史的老街区，面临着全是大杂院、商业逐渐衰败、文化没有得到很好的保护传承与发展的情况，在民生改善、风貌保护、文化传承发展、产业引入等不同的目标中，必须要进行跨界链接，实现目标协同，因此我们做的第一件事是成立了跨界中心，发起了大栅栏更新计划。
新链接的第一步是在复杂的网络中确定和调整每一个利益相关方的主体身份。作为国内首个践行老城不再拆、且尊重产权人意愿的自愿腾退项目，我们把产权人变成了主体和参与者，街区更新实施主体的国有企业和居民不是甲乙方的关系，而是共建者关系。在最先实施的部分，依然会进行立面改造和环境改善，这并非是“一层皮”的表面工程，而是在项目早期进行集结以及理念和模式传达的重要行动。这不仅包括邀请国际顶尖设计师完成的视觉体系的呈现，以传达有机的，传承的，也是尊重当下的有机更新理念，还可以系统建构品牌，也能很好地传达我们的理念并集结认同理念的人共同参与，为更多社会群体能进入这个项目打开了一个窗口。此时，环境提升和立面改造，一方面可以很好地传达政府投入改造的信心和行动，另一方面也能够与未搬迁居民达成共同目标，使之成为一致行动的入口，同时明确了风貌保护修缮的做法和边界。
第二步是链接能集结与创造价值的最有创造力的设计的力量。当走了一条最难的路时，我们几乎要从绝望中寻找希望，找到信心和破题的可能性。2009年，我们寻找了全球几十个相关的案例完成了大栅栏更新计划的理念和模式的策划，2011年，我们借北京国际设计周的举办，搭建大栅栏更新计划跨界平台，将设计、艺术、跨界文化引入到老街区，探索老街区、老房子、传统文化与新设计、艺术、文化形成价值创新的可能性。从那时开始我们每年会通过国际级别的城市策展和品牌Campaign链接能集结与创造价值的设计的力量。我们看到老房子老街区在新设计艺术的手法下，看到了不一样的街区场景和场域价值以及新的文化商业生发的可能性。更重要的是——通过这样的方式，我们在重新解构和传达老街区所蕴藏的价值。我们作为实施主体，这是老城第一个被尊重而且完全不拆房的老街区，十几年后的今天“老城不能再拆”已经成为最基本的要求。
设计周的第一年我们只有十几个项目，后来我们每一年在整个街区有上百个密密麻麻的项目和活动，包括各种类型的艺术与设计展览、论坛、工作坊、临时店、市集等活动，从第三年开始，我们就将创新设计聚焦与项目破题与实施目标直接相关的项目结合，这个比例达到每年参展项目的一大半，这样的方式将新的群体直接与本地在共同的愿景目标之下协同共创。这样的方式让我们在第一年没有主动招商的情况下完成了一条500米的街道中20多个空间但总面积仅880平米的招商工作，且要做成一条有文化内涵且要把社会民生问题都满足的街道。之后，在大栅栏2000多平米的零散商户和院落里创新和推动了北京如今很多中国精品文化业态的首店，例如模范书局、朝物夕拾精品茶空间、彼伏中式新美学品牌、Soloist Coffee精品咖啡、铃木食堂&商店复合文化餐饮业态等等，而且是他们主动来到这个街区，跟街区的环境相结合，实现各自商业与文化结合的业态，如今这些店在金融街、CBD等各大型购物中心里有了各自的分店并能引领类似品牌的发展。
第三步是发起大栅栏领航员计划。老城的复杂系统不仅需要搭建顶层设计，也需要通过一系列的微小的社会创新以寻求能够破解老城难题的最佳解决方案。首先要重新定义和发现问题，并将其作为我们每年邀请创新群体进行破题和共创的标的项目方向。为此，我们邀请了国内外的优秀设计师共创协同完成每年待实施和破题的项目，包括杂院改造、公共环境提升、文化保护与创新、社区营造与共建等内容，在不断更新的过程中也孵化出微杂院中国阿卡汗奖项、胡同微系列第一个阿尔瓦阿尔托奖、亚洲首个设计类B-corp共益企业等，而且还改变了建筑师的身份，为他们提供了国内首个“实验场”——让建筑师/设计师不仅从建筑与改善空间邻里关系的角度考虑，也从产生社会价值后反哺空间的方向进行了思考与探索。我们还和高校合作，与中央美术学院共建首个老街区深度参与教育创新实践的基地，我们与央美的第二年学生课程里，是学生和我们一起完成项目，之后成立了工作室，获得了第一次投资。
第四步是适应性创新，建立共同目标下不同阶段的内外部链接。因此在大的实施规划下，每个不同的载体，不同的业务，以及不同的利益相关方在哪个阶段，哪个角度该怎么参与都是在动态维护的状态。
因此下图这条主线下有顶层设计，本地人、外部人如何参与等规划，根据不同项目、不同内外部环境的变化进行适应性创新。此外，类似的项目也从大栅栏的胡同片区走到了北京文化城市新地标的北京坊。我们做的每件事都会对所有利益相关方产生影响。
下图是我们在实践过程中得出的经验教训以及方法论。我们把经验教训运用到了北京坊和法源寺历史街区项目里，而且我们还升级了方法论，比如不同利益相关方在怎样的机制下如何形成融合力量，而后自下而上地把每个试点在顶层设计的基础上落地，通过我们的平台和不断更新的创新实践，在升级后的方法论里也许能找到答案。
02 楼宇更新：确定性基金资管目标下商业办公项目的迭代更新——新街高和
第二个项目是我在高和资本的时候参与的地产基金投资的城市更新楼宇改造提升的商业项目，这就要求新街高和需要追求最高资管价值的投资回报作为项目目标。从资管创新实践的角度来看，这也是非常具有代表性的项目。其中有两条线特别重要，一条是资管的垂直线，这条线是链接一切价值核心的主线，因此从最高回报的体系架构上看，在资管的投资端到实物资产端的角度来分析，我认为新街高和是目前为止做得最好的项目之一。
站在资管的角度看，一切产品化设计的资管都要做到可量化价值的评判，于是产生了大堂是放在一层还是二层，放在二层时转换到资产的量化和逻辑中会产生了什么影响的问题。
第二条线是随着横轴的时间而迭代的线。2015年高和资本发现了办公空间与服务升级的创变，于是第一时间在写字楼里做了各种共享办公空间及服务的创新，还探索了可以随着办公需求变化的可变办公，以及在此过程中不断完善和调整到最后共享大堂、共享会议室、办公精装修、运营服务的迭代升级，我们看到了并不是需要所谓“最新、最先进”的创新，而是需要针对项目与客户本身，进行最精准的、能够应对各类情况敏捷适应性调整的创新，并且创新的最终目标要回到资管的价值标尺来评判，以及这些创新对资管最敏感的例如项目招商是否有帮助。
我们需要不断迭代和创新。所有项目需要用资管这条线衡量时，我们只能在下图右下角的漏斗上迭代，在疫情前后，所有的产品和运营服务创新，都围绕资管压力最大的核心目标招商来协同，我们打破了传统物业、招商、运营的团队边界，而是围绕资管的核心指标进行小组式的迭代创新，一边直接促进招商，一边创新实践怎样构建安全可信的社区，以提升老客户粘性与项目韧性。2020年，在其他项目都在经营下行的情况下，新街高和项目超额完成106%的利润和95%的出租率。
03 园区更新：开放协同的价值生态与创新实践场——翊翎创新港@东外五十六号文创园
第三个项目是一个通过社区建构和协同创新实现价值场域的老厂房改造项目——东外五十六号文创园。我们在这个项目里的身份是多元的，合同中我们是园区的乙方和合作方，受托负责做品牌、产品及项目过程实施指导，同时也与园区合作共建创新板块。在园区的定位中，我们没有直接给一个确定性的封闭定位，而是将园区定位成文化与科技创新价值产业园区最佳实践基地，希望能够打造开放、共生、协同的大院儿邻里文化和创新生态的创新场域。
从产品结构上，我们确定了OCH三级产品结构和服务体系：O=office，我们希望打造一个“尊重个体及其创造力”的办公产业园区；C=community，我们希望构建一个“美好的邻里社区”，以友好的平台促进协同；H=hub，通过“参与式”创新，引导并催化价值生发，形成创新价值网络；在品牌与运营创新上，我们“五十六号大院儿”邻里文化和创新场域的打造，持续探索和实践园区创新生态的营造。因此在Office办公的板块，我们不仅有各类创新办公的模块，还有能够满足24小时美好办公社区的各类服务设施，以及能够链接邻里和服务于企业业务增长、战略创新和资源跨界链接的创新场。这样的创新设施不仅包括Future Hall多功能未来场、各类共享会议室、共享茶室、共享培训教室，还包括咖啡与酒吧融合、咖啡与轻餐、书店融合、24小时健身房、屋顶花园等各类丰富的第三空间和创新设施。
在翊翎创新港里没有联合办公，但有共享空间，是一个价值协同创新中心。我们所做的事情都是我们搭建平台后集结资源做的。
在创新场域的核心实践场中，我们CitylinX设计联城与翊翎资本、园区主体共同合作了翊翎创新港，来进行跨界的创新平台链接与项目实践。不仅有链接产业、资本、区域、企业的跨区域产业协同创新项目，还有很多垂直的跨界创新项目。例如其中的非遗新经济实验室，就是从建立花椒味道实验室与一颗鲜花椒乡村振兴与跨区域协同创新工程开始，从一粒花椒的农业产业故事开始，集结了投资的顶端到产业端，以及各类其他跨界群体，进行资源整合创新与影响力投资的闭合。
此外，我们将所有活动的策划组织都作为邻里互动、文化生发、创新实践、活力提升各种可能性的探索与实践。在2020年设计周和北京服贸会的活动中，我们组织了园区内所有文化、金融相关产业的大院邻里共创参与东城区探索文化新经济解决提案，以及邻里共建共创的设计周年度主题“民生之维——设计价值原生力”活动。不管从新经济角度，还是从设计思维的角度，这些大型活动全都是由园区邻里共同完成的，如此我们在迭代和创新转化的“漏斗”上形成了一个共生的协同共创与价值生态。这样的园区生态，是形成邻里链接力、园区韧性的最好的价值，并能够不断的生发、持续下去。
04 新思考与行动：人人可参与的城市营造与开源探索——众志营城@城市探索馆
第四个项目，是跨界链接社会公众进行城市营造的公益组织项目的实践。在疫情下，众志城市营造促进中心LINKNGO做的第一个事情是探索活下去的原真性价值。不管是个体还是企业，开始追求并看到城市更新的本质，或者说重新理解一切事物的本质核心的关键词，就是创造原真性价值，并且，这个价值是能协同和链接利益相关方，真实可信的价值。
与此同时，我相信经历了疫情后，每个人都深刻感受到“城市命运共同体”的含义，深切体会到了“社区”的含义。我们开始重新理解“社区”对于人们意味着什么；以及城市的含义，如何建构城市与人的关系等等一系列事情。
因此我们发起“Linking people, Making place”——这是众志城市营造促进中心LINKNGO的核心理念。在政府和各类院所、创新机构的支持合作下我们做了第一个孵化项目，成立了开源城市探索的德胜城市探索中心，这是周边和社区的营造点，也是一个参与式展览馆，每个人都可以到展览馆里从自己的角度理解城市，并且参与和留下答案或者提出问题。此外它也是创新教育的实践点。
每个人在城市的背景之下，当教育理念开始是“Education for All”时，这是城市对于我们的意义。图中是我们举办的活动，活动的内容是城市专业，小孩子们也认真地在探索中轴线。在这个活动里，我们也和远方邻里东外五十六号文创园产生了项目关系，我们和园区在第一期中轴线城市板块中，探索了中轴线是正南还是正北，有无倾角的问题，小孩子们可以在城市中寻找答案，然后再回到这个场馆里玩，这个活动也获得了2020北京文化创意大赛的一等奖。类似这种活动在举办后还可以转化为产品。而这样的软性探索在下一步，将与周边街区更新具体结合，开放式的探索可参与的社区营造和街区更新。
以上是我认为截止2020年，在不断的变革之下，利益相关方需要找到共益的原真价值，并且链接到有行动力和创造力的价值转换，那么在城市有机更新的过程中，人和每一个机构也会随之协同成长。以上是我的分享，谢谢大家。
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