地产筑梦者｜江曼：从劲松模式看愿景集团的共赢之道
随着城镇化逐渐饱和，发展步伐放缓，城市更新成为实现高质量发展的关键。这不仅是简单的拆旧建新，更是对城市历史、文化和社会等多方面因素的综合考量，使城市更加宜居、宜业、宜游。然而，在这一过程中，各方利益诉求常常不同，如何平衡各方利益，实现共赢，成为城市更新的一大挑战。
新浪地产设计&中房优设创研院有幸采访到愿景集团副总裁、总设计师江曼，聚焦存量住宅领域，深入探讨资产投资、更新改造与社区运营等热点话题。
谈到社会资本介入老旧小区的改造，具有开创意义的“劲松模式”一直备受业内人士推崇。愿景集团作为城市更新领域的佼佼者，通过深入研究和实践，坚持为最终使用者设计，通过商业模式的创新实现多方共赢，成为推动城市可持续发展的关键力量。
江曼
愿景集团副总裁、总设计师
愿景九源规划与场景设计院院长
国家一级注册建筑师
北京勘察设计协会副会长
毕业于合肥工业大学建筑学系和北京大学光华管理学院EMBA，1992年，投身于城市建设，创办九源建筑设计院，带领团队在产业地产的专业化设计中获得无数荣誉。
自2018年率部加入新成立的愿景集团，并负责集团的策划、规划、产品与设计及设计管理，有幸在新时代实现设计师梦想中的“从需求出发到使用者付费的'端到端'的服务解决方案的产品设计”。将几十年的设计、管理和行业经验，以及顶层架构能力，综合运用到城市社区治理中，致力于构建空间加服务集成产品解决方案，切实解决城市更新中的难题，带领规划与空间产品研发团队与各区域公司落地团队一起，成功完成了一系列重点项目，如“北京劲松模式”、“重庆九龙坡PPP模式”、“深圳微棠模式”等，多次荣获国内外大奖。
Transformation
01 转变
从单一设计到综合运营
与传统的房地产开发项目不同，更新项目中的增量增值空间相对有限、涉及范围广泛，江曼认为住宅改造需要遵循项目原本的定位，同时融入新的时代价值。回应当下的需求，将旧有的项目，改造成符合现代生活标准的新项目。通过这种方式，既保留了原有的特色，又提升了整体价值。
北京大兴枣庄小区广场
更新应围绕民生需求，以提升居民生活品质为核心，同时注重产业的升级与发展、医疗保障的完善等方面。在更新过程中，设计应贯穿始终，既要考虑美观性，更要注重实用性和可持续性，同时，设计不仅要完成具体的任务，还要形成业务闭环。
设计是为最终使用者服务，即“谁是最终使用者，我们为谁而设计。”设计不仅要提升环境和价值，还需关注实际运营和使用者的需求。
在项目最初执行时，需要通过全局视角，帮助政府识别和解决这些问题，这一点在整个项目中变得尤为关键。与各方利益相关者进行深入沟通，了解他们的需求和诉求。然后通过综合分析和创新设计，提出符合各方利益的解决方案。这些解决方案不仅要考虑了居民的生活需求，还需兼顾商业运营和城市管理等多方面因素。
北京朝阳劲松二区理发店
例如，居民希望以较低的物业费价格享受更高质量的服务，而物业公司只能在有限的预算内提供服务；社区内理发店的运营也存在类似的矛盾，店主希望通过高收费增加利润，但居民希望价格低廉。因此，平衡好社区的商业运营非常重要。通过提供价格低廉的租金给理发店，物业公司可以鼓励其为社区居民提供实惠的服务。这种做法不仅能满足居民的需求，还能帮助理发店吸引更多顾客，实现多方共赢的局面。在这样的社区生态中，物业公司、商户和居民都能受益，形成和谐互助的社区环境。
北京大兴枣庄小区社区厨房
设计的价值，在于通过合理的规划和协商，满足各方需求，打造优质的房子和社区，提升社区整体生活质量，实现资产的保值增值。这种设计角色已经发生了本质的变化，从传统的设计转变为一种架构师的思维方式，以全局视角思考和解决问题，并演变成新的商业模式。
Dual Role
02 设计的双重角色：
架构师与价值创造者
在整个城市更新过程中，江曼认为设计扮演着两个关键角色：一是架构师，二是价值创造者。
在业务架构中，设计作为“架构师”，需要负责整合各方利益，将各种因素纳入考虑范围，确保项目的可行性和可持续性，构建合理的商业模式。不仅要满足民生需求，还要兼顾治理和发展，确保多方共赢。通过合理的规划和设计，实现资源的最佳配置和价值最大化。同时明确资金用途和角色分工，确保有限的财政资金发挥最大效益。
在技术层面，设计担负着“价值创造者”的使命，借助创新和技术手段，提升项目的投资回报、使用效率以及公共服务质量。例如，通过优化停车场的布局设计，能够增加停车位的数量，降低运营成本，实现更快的投资回报。
北京朝阳劲松二区美好会客厅
在愿景的项目中，设计的双重角色得到了充分体现。在劲松项目初期，便深入社区，了解居民需求，并与各方利益相关者进行充分沟通，通过参与式治理与物业接管等方式，共同制定和实施更新方案，使得项目能够展现出显著的更新价值。
Sustainability
03 可持续的运营模式
江曼表示，城市更新是一个涉及社会学层面的复杂业务，不仅仅是单一方面的工作。可持续性是这类项目的核心。愿景在这一领域独具特色，建立了可持续性的商业及运营模式。
湖北十堰茅箭区“幸福顾家片区”
商业上的可持续性
在实践过程中不断链接各种的资源，并采用“端到端”的商业模式，从项目发起、改造、交付，到后期的物业运营，全流程参与，打破壁垒，实现数据、信息的快速传递和共享，快速应对市场和项目的变化。
技术上的可持续性
通过与下游供应链企业的积极合作，愿景集团努力解决环保材料和节能技术的成本问题，使得技术进步既可行又经济合理。
社区运营上的可持续性
社会资本的参与使项目能够产生利润，从而支持社区的可持续运营。有了资金，服务也变得更持久。此外，居民自治也是关键，通过组织社区活动和建设各类社区项目，创造价值，吸引更多居民的参与，使原本陌生的社区变得更熟悉，促进社区的互助，从而提升整体生活质量和凝聚力。
从以上三点，可以看到愿景集团通过构建完整的闭环改造体系，将社区治理的公益性服务与资产的商业化运营相结合，打造出满足各方需求的可持续商业模式，实现全方位共赢。
Evolution
04 愿景的更新进化之路
北京朝阳劲松二区花园
从1.0版的劲松模式，到2.0版的完整社区，再到涵盖更大范围的3.0版的多片区更新，每一步发展都显著提升了公共和商业价值，同时也带来了更多的挑战和可能性。因为这种演变需要更大规模的投资和更复杂的管理。
北京大兴瀛海镇润棠瀛海项目
在3.0版片区更新中，更加注重为居民提供服务，提升便利性和文化建设，并为特定人群提供全面的生活设施和服务。例如，大兴区瀛海镇的润棠瀛海项目，旨在帮助刚进入社会的毕业生“住得好”。项目推出了一系列优惠措施，尽量降低租户的生活成本，但依然保持高品质的生活标准，使追逐梦想的新青年能够更容易、更安心地在北京扎根。
重庆九龙坡白马凼小区
重庆九龙坡区谢家湾街道民主村社区有100多栋老旧居民楼，部分楼龄超过70年。愿景集团以打造完整社区为目标，有效地将民生工程、治理工程和发展工程相融合。通过“体检、调研、评估、统筹、实施”五步走策略，对项目范围内的适老化设施进行全面分析，并提出设计方案。
在项目运营阶段，愿景集团旗下的和家生活提供全方位的物业服务。今年4月，习主席在重庆考察期间，专程调研了该社区，了解城市更新和民生保障的实施情况。
对于未来4.0版本的更新，江曼认为应该引入产业社区的概念，在居住区内提供就业机会。结合技术发展，将一些轻型制造业和服务业引入社区，以增加就业和居民互动。
未来城市更新将更加注重人性化、智能化和可持续性。设计师需要不断提升自身综合素质和创新能力，以满足不同项目的需求。同时，政府、企业和社会各界也应加强合作，共同推动城市更新的发展。
随着人口减少，住房需求减弱，她认为，房价可能会降至与租赁房持平，未来的发展路径可能有两种，一种是自拆自建，另一种是由政府收购进行改造。
在采访的最后，江曼女士表示，在城市更新项目中，需要用“架构师”的思维方式。具备整体架构能力，理解用户需求，平衡技术和社会治理等多种因素，才能够应对新时代的挑战，推动城市更新和社区发展的创新进程。
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快问快答
Q：工作之余喜欢用什么样的方式去感受生活，有什么爱好？
A：跑步，一般5到10公里。
Q：您养过宠物吗？
A：家里有收养的流浪猫和流浪狗。
Q：心情不好时，如何排解呢？
A：主要通过饮食和休息转移注意力，以前则更偏好购物。
Q：如果重新选择一次，您想从事什么样的工作？
A：大学教师，因为能够与充满求知欲和思维活跃的年轻人分享自己的学识、体会与见解。在相互探讨中，共同启发思考，这个过程充满了活力与意义。
Q：从出生到现在，最喜欢哪个年龄段的自己？
A：感觉心理年龄一直维持在35岁，无论是在职业还是家庭方面，自从35岁后，已经摆脱了焦虑，心态也变得更加成熟和自信。
Q：工作和生活各占百分之几？
A：大致为5:2，这并不意味着生活和工作的界限是固定的，随时可以根据需要调整工作和生活的模式，保证最佳的状态。
Q：最近在读的⼀本书是什么？
A：《共赢：觉醒商业的实践》，这本书从运营模式、企业组织管理等角度深入剖析商业实践，对于企业管理具有指导意义，在城市更新过程中，“共赢”也是一项关键目标，确保各方参与者可以实现利益最大化。
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