投资房产：买出租房还是REIT?

攀攀妈北美地产学堂 2022-10-09

作者 | 攀攀妈

编辑 | 胡杨

前两天读了一篇博文，觉得有必要介绍吐槽一下，要不这大过年的，又没聚会，我这一张伶牙利齿都无用勇之地：）

（博文链接在文末）

英文标题：Why Rental Properties are worse investments than REITs

中文翻译：为什么出租房投资不如REITS

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对REITS不熟悉的朋友，再次科普一下：所谓REIT者，也就是Real Estate Investment Trust（房地产投资信托基金）的缩写。

基金的资金来源为股东（就是我们买的股票），信托基金会指定一个管理公司，去选择购买一些房地产项目，范围可以很广，包括住宅房产（比如大型公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房，仓库等等。

REIT为很多投资人亲睐就是因为其回报稳定，比长期的国债回报率要高一些，并且相当部分的收入都用作发股息（diviend,可以看做现金流）。

解释完毕，那么通过标题就可以知道，作者Jussi小哥就是在比较直接管理实体的房地产投资与通过股市间接的房地产投资。话不多说，进入正题，看看小哥的论据。

很多博客和Youtuber都在一直宣传，房地产投资是一个低风险（震荡比股市或者REITs低），高回报（10，20，甚至有30%的年收益），有稳定现金流，税务优惠，能快速地帮普通人实现财务自由的投资渠道，但Jussi小哥认为这种说法非常误导，当然支撑他来挑战这种理念的经验来自于Someone who has worked in private equity real estate and helped manage 10s of millions worth of properties. 所以可见小哥也不是实践家，理论也都来自第三方房产管理人士。

第一点是投资房的潜在回报率。

先排除掉非常少量的一部分人，如果你够“企业家”，知道自己在干嘛，努力工作，那么回报也是很丰厚的。

剩下的普罗大众，别被误导了。比如购买一个6%的现金流的房产，50%首付，利率3%，每年2%的增值，所以算出年度的cash on cash回报是9%，总回报是13% 。当然很多人杠杆用得更多，所以回报可能会超出20%。如果没有杠杆，回报可能只有10%。

小哥开始批评这种理论，说你考虑资本支出了吗，比如大型的修理，一次空调，水管的问题，你一整年的现金流都没有了；你考虑空置和相关的费用了吗？空置不仅是没有收入，租客交接你还得换地毯，刷油漆，可能还得请人打广告，筛选租客等等；最重要的是你的时间不是成本吗？一周你可能需要花10-20个小时在房产管理或者搜索可能的房产机会上。

假设你$20/小时，那么一个月的成本就是800块，所以你不是在做投资，你是找了第二份工作，而且比起第一份来说，风险更高且时薪更低。把这些潜在的支出算进去，你还指望13%呢，有5%就不错了。

而且就算在某些年你运气好，房屋增值够给力，你能有20%的回报，但这未必能保证年年如此。世界上最富有的人之一，股神巴菲特老爷子，年复合增长率也才20%。

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第二点是投资房的风险。

如果你同意小哥的以上观点，回报率就不怎么样了。

那风险呢？

投资房风险也很高，小哥甚至觉得投资房比任何其实投资的风险都高！！

为啥呢？

因为你的房客是把他们的生命福祉都交到你手上，所以甭管他们发生了什么，你都脱不了干系，比如你的房子里有霉菌，房客得了呼吸道疾病，告你的律师费有可能攀上天际；比如房客突然不想付房租了，你又需要旷日持久地费心费力地把他踢出去；或者你本地市场一下子饱和了，你的房子租不出去了等等。

最重要的是，请记得，你是杠杆买房的，一分的风险，杠杆加倍之后就是好几倍的风险呢。在房产投资里，哪一步会出错？每一步！

第三点是风险之于回报

比起股市债市，你这房地产风险回报比太低了。你如果买大公司的股票，不管是微软，苹果，特斯拉，还是可口可乐，或者就买指数基金，那才是风险回报率高的投资呢，你还可以享受更好的流动性，资产分散，低风险，职业的管理等等。

所以很多房产投资人提高风险回报比的方式就是请一家专业管理公司，管理经理可以帮你做那些头疼的事情，既然你都想到了专业的管理公司，为什么不直接投资REITs？他们不正是专业管理公司经营的项目嘛？

第四点就Jussi: “为什么更喜欢REITs？”

现在90%用于房地产投资的资金都是用于REITs，而只有10%是直接投资于实体房产。你看看REITs有多少好处，再说一遍不为过：高收入，稳定的增值，低杠杆，职业管理，资产分散，低交易费，高流通性。

你想想人家REIT公司管理了多少房产呀，人家换100个地毯能不比你换1个地毯便宜？而且人家REIT可以公开市场融资，所以现金更充裕，增长也更快。来上张图，从1977年至2010年的33年间，你看REIT的回报率有12.4%呢，比标普500的10.9%还要高。

“这里忍不住跳出来评论一下，我的天啦噜，连2010年之后的数据都不给，是怕朋友们看到次贷危机之后就不大行了吗，或者2020的数据呢，2020年的3月股灾之后REIT又在何方？好多新股民只看2010年之后当然是很片面的，那也不能只看2010年之前呀？”

Jussi小哥最后得出的结论是：投资房地产根本就不值得，因为大家都高估自己的回报，低估了自己的风险，大多数人做了错误的投资决定，还一直骗自己这个是值得的。文章最后当然必须要带货，小哥就一直投资REITs，每年稳定8%的回报率，声称自己的这个团队一年花了上千个小时和上十万美金来研究市场，希望读者们加入社群，先听点免费的课，之后“付费”获得独家推荐。

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小哥的文章介绍完毕当然还没完，读评论区更有意思，看看小哥怎么捧踩诸位评论客的。

看官Sean说，小哥你还没算贷款本金呢，我每年就有20%的回报率，我的租客付了2倍我的房贷，还有税务优惠呢。

小哥：我都算进去了，人巴菲特世界大富豪年复合增长率都没有20%呢，所以你的计算不太可能是正确。99%的出租房如果你算入了所有的花销，回报都没这么高。

看官The Exception说: 做出租房，也可以有很好的回报。如果你是一个好的创业者，对自己做的事情非常了解，并且很努力地工作，回报也可以很丰厚的。虽然不是所有人都能做到这些。

这对于投资股票和REIT也是同样的道理。

小哥：我同意你的说法，但是那是在经营一家企业，而不是投资。

投股票和REIT怎么能一样呢，你买一个ETF就完了呀，或者你可以自己配置，选购被市场低估的高质量的REIT呀，过个5-10年再看，回报一定丰厚。

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看完这些，我想说说我的观点：

1）小哥的主要论据就是巴菲特老爷子，富可敌国，也才20%的年复合增长率，凭什么你们房产投资客能持续地做到，做到了就是数学上不合理！

巴菲特老爷子的年复合增长率，有着不同的数字，16-20%不等，这个看着好像不起眼的数字以及他富可敌国的现实，更多地是向大家揭示复利的力量，但同时复利的魔力不仅包括年复合回报率，更有时间的加持。

老爷子投资得早（听各种励志故事，有12岁的，16岁的），活得久(已经90了），所以大家一定要投资早，多利用时间的力量。

回报率方面，在房产投资早期（高杠杆）的时期，再加上经济向上的市场的大势推动，20-30%是非常常见的数字，当然随着房屋净值贷款本金的增加，你的投资回报率就是下降的，所以某些投资客会选择继续重贷，保持杠杆以维持高回报率。当然你也可以跟小哥一样抬杠，即使前几年是有可能的，但是怎么可能如巴菲特老爷子一样持续50年60年呢? 一个房产投资客当然不会到了90岁还得高杠杆，但是早期财富积累的速度也很重要。

在钱少的时候，就需要先用自己的辛勤劳动增加回报率，等到人过中年，财富达到一定积累，当然可以降低回报率以降低风险；哪有一上来就稳健8%的，那你上的山坡能跟别人的同日而语吗？

2) 要低风险和高回报两者兼得就得买REIT

Jussi小哥还这么年轻，已经进入这么保守的投资领域啦？我试问：这是一个什么时代，2020疫情之后的资产通胀时代，股市在疯涨，房市在疯涨，连加密贷币比特币，以太坊，狗狗币都迎来了区域链的另外一个春天，而REIT们普遍还在地板上摩擦。

在一个疫情永久改变人类生活的今天，去城市中心化明显，好多人只能在家工作变成了就是在家工作，REIT们管理的那些大型公寓，商业地产的未来尚不可知，而普通人都疯狂地拿着印的钱去换成保值的资产，某些人连木头姐的30-40%的年化回报率都不一定看得上，还想去炒那些1年10倍的个股，这样当然有些偏激，但是小哥确实应该换点思维了，在2021年以后的资产组合里更是要多元化配置：股市，房产，甚至加密货币。

在未来的相当日子里，REIT恢复疫情前的元气或者投资者的信心尚且还需要时间，想要持续地击败哪怕标普500指数都是有困难的。

3）投资股市需要交钱培训吗？

2020年的股市造就了多少“股神”，又成全了多少财经博主和大V。于是各种公众号应运而生，什么投资群也挤得火爆，那不小的进场费，会员费，月费，大家要警惕呀, 对我而言，股市才真正需要被动投资，大家多多注意time in the market, 忌讳短期炒作，更不要time the market。

而房产既要主动，也要被动，在评论里的这条是我最想介绍的，他总结得非常地好，需要我辈认真学习效仿：

来自看官Snuffer:

“完全看你如何经营。如果你把房产投资看成纯投资，那么这件事情就会生吞活剥了你。如果你把它当成一个生意，并且与经纪人，房屋管理人员，工程修理人员，贷款银行建立良好的关系，并且能切实有效地把这些事情外包给合适的职业人士，那么就会有丰厚的回报。我本人在四个州/5个不同的市场都有投资房产，我自己只亲眼去看过两个房产，但是我有强大的团队/处理框架/管理系统来经营他们。

正如任何其它的事物一样，没有教育学习和实践，就不可能有回报。如果你有直接的寻求房产的途径，有一个稳定的团队来负责维修，翻新后就可以直接卖出获取利润，也可以租出去&重贷来获得几乎100%无税的回报。折旧还能“增加”你的利润，房屋净值重贷是没有税的，需要卖的时候也可以做1031交换（非专业会计，也不是税务建议）。

我同意这篇文章的基本概念，房产投资并非适合所有人。我以前对我的朋友宣扬：我有8个房产，是有20%+的回报率，并且通过运作，3年可能有超过200%的投资回报。我有朋友听说后也开始做房产投资，但是却因为太懒不愿意学习获取投资管理的基本知识，建立自己的团队和人脉圈，只是套用获借用我的团队，你可以猜到他们的回报就不会太好。

我觉得最让许多人迷惑的就是：谁来做具体的（维护修理）活？贝索斯（亚马逊CEO）并不需要为自己的仓库换马桶，或者亲自跟愤怒的客户交流，或者往新的亚马逊商店里挂石膏板。作为房主，你的任务是对每一套房产有一套策略，然后把具体的活交给专业的人士去执行。比如有好的装修团队，你完全可以通过加建，从而增加潜在的租金收入。我现在的投资组合里面有23个房产，包括有作为短租的滑雪小屋，高增值市场的单家庭房产，或者高现金流的多家庭房产，我每个星期只需要花15分钟在上面而已。当然不得否认相对更多的时间精力需要用在找房源和装修上。

的确绝大部分的人（90%）在投资REIT上回报可能会好一些。而那些有着房地产投资背景（或者至少有兴趣去学习），有着很好的管理技巧，有着坚强有毅力的人们是能够从直接的房地产投资上获得非常多的财富的。”

投资是一门学问，无论是股票，地产，或是REIT。如果你想系统性的学习如何投资和研究REIT，不妨参加学堂即将推出的REIT投资课程。

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