美国商业地产，该抄底了吗？
编辑：班长晶
2020年只剩下最后一个月了。
从疫情开始到今天，我经常被人问到：
“现在是否是入场购买商业地产的好时机？”
“商业地产是不是该抄底了？”
“ 那我们今天就来聊聊这个话题。
同样是买房，但是投资和自住还是需要分开来看。
我先讲讲我对买自住房的态度。
自住房不要想着升值赚钱，自己住得舒服，能负担得起每个月的月供，地税，保险，房子维护的开销，就可以了，随时都可以买。
但是投资就不同了，我个人建议从两个大的方面来考虑。
首先是个人方面：个人的投资目的，投资策略，资金情况，专业知识水平，人脉，等等。
其次就是物业方面：物业的现金流情况，升值空间，地点，贷款情况，等等。
今天我们就从几种常见的情况来和大家稍微讨论一下。
第一种情况, 如果你是有足够专业知识储备，有人脉，资金充足的专业地产投资人，任何时候只要有好物业，就可以出手。
这种当然是最好的情况。
就是符合个人投资目的，投资预期的物业，那随时可以买。
比如我的投资是以现金流为主，物业升值为辅。
只要物业潜在现金流回报有10%，我就愿意买。
这种物业虽然不常见，但是也不是找不到。
如果我找到了，那就随时入手。
再比如，我在西岸大城，硅谷，洛杉矶投资物业。
我的投资目的是赚物业升值的利润。
这些地方比较难找到正现金流的物业，除非全现金购买。
如果在放了25%到30%的头款的情况下，能找到正现金流的物业（前提是租金市场稳定），就可以购买。
资金分配的话，我觉得现在不适合花掉太多的资金。大部分的资金应该留到明年或者后年，等待更好的机会。
但是我们大多数观众可能都不是专业的地产投资人， 我们有一份收入不错的全职工作，业余时间投资地产， 已经积累了一些知识，经验和人脉。
有资金，但是不算特别充裕。
这种情况的朋友，我建议可以再等等。
现在市场上大部分的物业还是很贵，好的物业抢得很厉害。
明年机会应该更多，我们应该把资金留起来，等待更好的时机。
第三种情况可能是很多想要开始地产投资但是还在观望的观众的情况：有一份不错的工作，地产投资经验不多，知识储备有限，资金也有限。
这种情况就需要更有耐心。
很多人以为地产投资最重要的就是钱，但其实知识，人脉和资金都很重要。其中知识是最重要的！
当一个物业出现的时候，你需要具备迅速判断这个是不是一个好物业，这个物业到底值多少钱的本领。
比如买一个物业我知道如何装修涨租，根据我的计算方法，物业在装修涨租后可以增值50万，那我完全可以比其他人付高一点的价格买下这个物业。
物业的估值不是科学，很多时候是门艺术。所以如果你属于这种情况，我的建议是以准备为主。
我们刚才讲了：知识，人脉，和资金。
知识，比如如何给物业估价。
如果你是买独立屋，估价比较简单些。
如果你是买商业不动产，根据投资的物业种类，估价方法也有些不同，更专业些。
商业地产分类较多，有多单位公寓，商场，酒店，仓库，自助仓，办公楼等等。
每种地产类型还有更细微的不同的分类。
北美地产学堂刚推出了一档由我主讲的节目"Tim说商业地产"。
之后我会陆续在节目里慢慢和大家探讨商业地产的投资，欢迎大家关注我的节目！
除了估价之外，投资地产和做生意一样，也需要一个商业计划书。
就算买下来什么都不做，直接收租也是一种计划。
一般来说，我们希望买下来后通过装修翻新可以增加物业的现金流从而增加物业的价值。
人脉，在地产投资中尤为重要，特别是商业地产。
好的物业一般都是未上市前就被买了。
所以和商业地产经纪人建立好关系很关键。
商业地产经纪人不同于住宅地产经纪人，和他们沟通，建立关系，需要了解特定的语言，特定的知识，不然很容易会被认为是新手投资人而不被重视。
因为他们最忌讳的就是遇到新手买家，那样教育成本太高，浪费时间，他们最怕浪费时间！
我们的多单位公寓课上也有讲解如何和商业地产经纪人建立关系。除了经纪人，还有装修团队，律师等等人脉。
最后才是资金。投资商业地产，只有资金是没用的。如果有知识和人脉，就可以吸引到资金。
如果只有资金，没有知识和人脉，踩坑的概率会很高。
所以，对大部分第三种情况的投资人来说，现在不是下手买物业的好时机，却是准备的好时机。
准备好了，等机会来了，我们就可以快狠准的买到好物业。
商业地产投资的知识点很多很杂，欢迎关注订阅我的Youtube频道，"Tim说商业地产"。
如果你有什么问题或者想要听什么方面的内容，都请留言告诉我！
(文章由北美地产学堂， Tim整理制作，未经允许，请勿转载）
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