虚火？泡沫？美国房价还能涨多久？何时跌？
作者 | 三日匠
整理| 陈西瓜
作者简介
三日匠：地产圈里的广告人。
据美国全国房地产经纪人协会（NAR）统计，追踪的美国183个大都市中，99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象，其中89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。
房屋售价不断突破新高。
2021年4月，现有房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2％，达到31.92万美元，为1989年以来的最高水平。
二手房售价中值同比增长了19.1%，至34.16万美元，年度涨幅和价格中值均创历史新高。
到底美国房市是不是虚火旺？听听淘沙找房CEO Michael的独家解读。
从全国范围内来讲，active listing的房屋库存量跟去年同期相比爆减了53%，这是一个相当大的数字，导致暴减最主要的原因还是新冠疫情。
大家可能也都体会到了，现在市场上的供需完全是不平衡的。
上市的房源很快就能卖掉，所以一般看房的门前也是大排长龙，所有的买家都使尽了浑身解数，想办法赢得卖家，赢得房子，这里包括加价，免去contingency等等一系列的各种招数。
再来看一下新上市的房源数量：2021年新上市的房源数量比2020年房源数量增加了32.6%，但大家不要被增加的数量给误导了。
之所以增加，是因为去年4月份的时候，美国疫情刚刚开始，很多本来要卖房的卖家临时决定不卖房了，所以其实去年4月份新上市房源数量本来就是相当低的一个月，这是一个反常的现象。
所以我们应该与2017~2019年的正常数量相比，那今年4月新上市的房源数量反而是减少了25.5%的。
从这个数据就能看出，目前市场上新上市的房源仍然是相当少的，也就是说目前市场上的供需不平衡这种现状还在继续加剧，因为房源数量少，而房子的成交量一直在创新高。
接着我们看一组房地产价格的数据。
4月份的全美平均的挂牌价格是375,000美元，这个价格比去年4月份增加了17.2%。
从这个数据我们能看出，疫情导致了大部分的人是从都市区转移到郊区，或者是乡村的地区。
而且因为疫情，很多公司实行“work from home”（在家办公）的政策，直到现在也还没有完全恢复到公司上班，另外为了遵循 social distance的规定，人们都尽量搬到室外室内活动空间都较大的郊区。
所以郊外的房价增长其实是大于都市区里的房价增长。
再看全美范围内房子在市场上的平均天数这组数据。
从去年4月份的63天，大幅度的减少到了今年的43天。这也佐证了供需关系不平衡的现状，市场上的房子实际上很快就被卖掉了。
全美各区域的active listing对比：
今年和去年同期相比，在全美国的4个区域里，南部是减少得最多的。
这数据也表示了美国南部地区市场的竞争激烈程度会更大一些。
全美国范围内，东北部地区和中西部地区所有地方都呈现了 listing的快速下降，以及 media price的快速增长。
Austin-Round Rock都市区，增幅是全美国范围之内最高的，medium listed price今年的4月份比去年4月份增加了40.6%。
洛杉矶，都市区今年的listing price 比去年增加了23.6%，Riverside metro增加了22%。
Phoenix增加了21.9%，亚特兰大增加了20.7%。
还有Dallas， Sacramento，San Diego，是San Francisco，Seattle，Tampa等地区也都呈现了挂牌价格的快速增长。
如果你对全美任何一个地区的房产市场有投资意向，欢迎参加
那么大家一定想知道，房价之后是会接着涨，还是涨到一定的程度后往下跌，什么时候跌。
回答这个问题，可以从这几个方面来分析：
首先市场冷却，是一个漫长的过程，并不是说目前很多买家还在市场上，就能马上消化掉的。
其次，由于金融政策的低利率和市场上有很多钱在流动的原因，房价上升的趋势短期内应该还是会持续的。
从中期的角度上说，由于政府出台的一些政策，有可能会导致市场的变化。
最后我们来看一组全美经纪人协会做的对美国经济预测的数据：
从失业率来看，2020年是8.1%，2021年逐渐呈下降趋势。
对于mortgage rates来说，这个数字和10年国债收益率呈正相关关系。
国债收益率提高，30年固定的利率就会提高。
所以我们看到30年的贷款利率在2020年达到了低点，利率在2.8%左右。2021年逐渐上升。
2020年的全年预测，30年的固定利率是3.2%，而在2022年却上升到3.5%。
看见上升的时候也需要注意到，其实无论是3.2%还是3.5%，在2019年甚至是之前2000年来说，这都是相当低的数字。
所以虽然30年的固定利率会有一些上升，但它还是处于历史的较低点。
接下来看房价相关的指标预测情况：
目前房屋销售量还是比较低的，最主要的原因是受疫情的影响。
再看价格。
目前2021年的价格，比2019年的价格已经高出不少了，全美经纪人协会还是预期在2021年全年会有快速的上升过程，在2022年房价仍会上升，只是增速会在2022年有所减缓。
那5月又过了一个月，情况会有哪些变化呢？
免责声明
数据分析节选自Michael Kuang淘沙找房5月圆桌论坛上的演讲内容
分享的是淘沙找房团队的个人投资经验和讨论，不构成投资建议。
嘉宾和淘沙找房不对听众的投资决策及投资结果负任何责任。
数据来源：
淘沙找房的网站：
http://www.toshahome.com/
Realtor.com
全美经纪人协会
https://tradingeconomics.com/united-states/inflation-cpi
https://m.wenxuecity.com/bbs/tzlc/1480488.html
加入北美地产学堂，学习金融人士都在学的海外房产投资理念。想了解更多投资理财策略，与美国房产投资专家一对一交流，请添加小助手微信！
— 往期回顾 —
半年前北卡30万买2300尺新房，现在现金抢都要40万！纽约上班族远程投资实现躺赚！
只花$2,300, 得了套两室一厅的公寓! 一次完美的BRRRR!
——公众号内容版权归北美地产学堂所有——
未经授权，不得转载，北美地产学堂保留版权及法律追诉权力。
如需全文或部分内容转载、广告合作，请联系以下联系方式：
商务/广告合作：narea.core.2019@gmail.com
转载： 微信号 stzyfDoko
微信小助手：feifei66882018
官网：ourrea.com
微信公众号：北美地产学堂
官方微博：@北美地产学堂
YouTube: 北美地产学堂
喜马拉雅：房博士谈北美房产投资