只花$2,300, 得了套两室一厅的公寓! 一次完美的BRRRR!

作者 | 攀攀妈

编辑| 三日匠

作者简介

攀攀妈，正在从业余向职业投资人，从投资民用住宅向商业地产进化的80后药厂研究员。

低买高卖是所有生意赚钱的根本，房产投资也不例外。而且在美国做房产投资，还可以利用杠杆滚起来。

举个简单的例子：假定花了10万美金买了个低于市场价的房子，投入2万维修，持有成本5千，相当于房子的总成本就变成了12.5万；修好后就可以把它租出去赚取租金。

尽管你投入房子总成本是12.5万， 修好后的房子的市场价格如果能有17万，由于美国大多银行都允许把投资房净值的75%给贷款拿出来，也就是说17万净值的房子重新贷款后可以拿出12.75万现金来。

然后房子继续以房养贷，还有正现金流，投入的12.5万全部回笼，甚至还略有小赚，不就正好是下一个房子重复的成本吗？

这个生意要做起来，第一步就得“低买”，也就是买到低于市场价的房。

有人常说，已经到了MLS上的房子，就已经不是deal了。

那如何能买到低于市场价的房子呢？

那就只能“不走寻出路”了，比如去敲门直接询问可能的卖家，或者发邮件“骚扰”，找Wholesaler各种寻找信息，或者调法院文件看哪些家庭要离婚，有人不幸离去等等，总之花样五花八门，各显神通。

但是比起上面这些存在很多不可控因素，而银行法拍屋应该算是立马可以操作起来的。

01

法拍房

两年前，我买了个法拍房。

法拍房，就是前任房主还不了贷款，银行收回赎回权，拿到市场上公开拍卖的房子。

拍卖的过程跟卖菜相比也没复杂到哪里去。

竞拍时需要带一张五千美金的银行本票，然后到场登记确立拍卖资格，到时间拍卖员念完一通法律文件，给出一个起拍价，有意者就举手，每次加一千，直到不再有人加价为止。

这个法拍房（两室一厅公寓）正好和我之前拥有的一个小公寓在同一小区，地点租金卖价房屋结构我都熟门熟路。

法拍房起拍价12.75万，共有12位豪杰参与竞拍，价格一路飙升，到达15万的时候，美国本地投资者们已经开始观望，不再加价了，只剩我和一个印度人，不知不觉竞拍价格已经出到了我们心目的最高价16.6万（已经超过当时市场价23.5万的70%，实际已经没有给装修留太多空间了）。

当印度人不假思索的给出了16.7万，我们决定放弃，于是参加的第一次拍卖当场宣告失败。

从拍卖的情况就能看出，美国投资者们都比较谨慎，其中一个重要原因就是这个房子是还有人住的（occupied），也就是前任房主还住在里面。

在麻州这种蓝州，驱逐 (eviction) 的程序有可能长达半年到一年，这些都是本地投资者不太想要的风险。

现场拍卖过了整整一个月，突然有一天我接到拍卖公司的电话，说是竞拍最高价的印度人退出了，于是顺位到了我这， 因为我是第二最高竞价者。

虽然我们已经用了各种方式把前房主的信息查了个遍，对她是否欠税以及欠多少税有了相当的了解，但是印度人的退出还是让我们担心会不会有其它我们没有发现的lien或者tax 导致的title 问题。

于是我们想尽办法找到了之前的那位印度人，终于从他口中套出原因是因为他自身的资金困难，而不是title的问题，回到家后经过一番细细检查，觉得没有问题了，于是决定接手，购房款项来源是自住房HELOC和401K loan。

拍下房子后，虽然房契上面的名字在一个月后会过户更换，但是按照美国法律，把还住在里面的前房主请出去还是得走正当的法律程序。

所以如果你是刚接触法拍房的话，我建议还是先系统地学习一下。

北美地产学堂将在5月22日举办关于法拍房的讲座，感兴趣的朋友可以扫码入群免费听！

接手房屋的当天，我就发短信给前房主希望见面详谈。

见面在第二天进行，前房主是个很正派的美国中年白女，我问她之后有何打算。

她说需要三到四个星期搬家，会搬去跟爸妈一起住。

我问她需要什么帮助吗，她说不需要，会有朋友来帮忙。

她说只想move on，生活还得继续。于是我给了她四个星期的时间，中间也没有再打扰她。

约定的日期一到，我就赶去接收房子，前房主已经搬得干干净净，一点垃圾都没有留下。

所以这次与前房主打交道，算是非常幸运的。

原本还做好了会有一万块钱的开销来处理前房主的问题，不管是使用现金方案让她搬出去 (cash for key)，还是走法律程序Eviction，但是非常正派的她只是增加了一个月的持有成本，大约一千块左右，就告别了自己买下来当了十四年的家。

如果以后还有这样的前房主住在里面的法拍房情况，就算是很幸运的了。

但是我觉得分析还是需要慎重，要把可能的持有和驱逐成本都算进去。

02

装修

接下来就是装修了。

房屋的情况不是特别好，比如厨房非常老旧，地毯非常脏，浴盆也不能用，连窗户和门都是坏的，所以当下就做了全部拆掉重做的装修策略，重新铺地板刷油漆，请了两个装修师傅总共做工十一天左右，连工带料2.1万。

这时我们的成本投入已经是$16.6+0.6+2.1（这里出现的$0.6万是过户的closing cost和两个月的持有成本）=$19.3万。以下是前后对比照：

房子焕然一新后，就开始招租了。

03

招租

这次招租主要使用的是facebook marketplace的服务，也可以选择花一定的价钱进行推广（大概花了30美金左右）。

因为是全新装修，来看的人络绎不绝。

最后选择了最符合条件的租客租到了$1,875（当时周围招租的最高价也才$1,750，这里也推荐我使用的租金分析网站rentometer ，当然也不能完全相信其提供的信息，也得比照位置面积等条件进一步分析)。

终于可以开始收钱了。

这个房子我做了两次贷款：                                

第一次是装修完后立即就完成的，因为这时离我们购房时间也才两三个月，不够seasoning的时间（这个意思是指一般购房后需要6个月的所谓seasoning时间才能重新按市场价进行贷款），因为需要把第一笔钱拿出来还401K（换工作需要还401K贷款）以及部分的HELOC （ 这样手里有钱也不耽误看下一个房），所以银行只能贷给购买价 （$16.6万）的75%，也就是$12.45万，第一次贷款因为本来就只准备贷几个月，所以利率较高为5.99%， 30年，不仅没有closing cost, 还倒收银行900块。

 除去各种成本，每个月的现金流是$900。

第一次贷款结束再过四个月，才能进行第二次也就是正常贷款。

这时就能贷出市场价的75%。

为此我们精心准备，打印了彩色的各种图片，还把小区最近卖出的最高价房屋的信息也打印出来供估价师参考（这时小区两室一厅最高价刚卖出了25.5万，也就是不到一年的时间涨了2万块），最后估价师估价25万，所以能拿出25万的75%也就是$18.75万，减去之前的欠款还有第二次贷款$2,200的closing cost，拿到手约5.9万。

综合算一算所有的产出：18.75万（最终拿出的贷款额）+ 0.09×5 (五个月的现金流）+0.09 (第一次贷款的closing cost) -19.3 （购买和装修成本）-0.22（第二次贷款的closing cost) ，收支相抵，约摸自己押了2,300块在这个 房子里。

这算是实施一个完整的BRRRR：

Buy: 买个低于市场价，且修缮完成后有价值潜力的房子

Rehab: 维修使房屋增值

Rent: 出租

Refinance: 重新贷款套现，套现之后出租屋仍然有正现金流

Repeat: 继续重复

我们还算比较成功地把自己的成本几乎全部拿了出来，同时还拥有了一套全新的两室一厅作为自己的资产。

第二次贷款之后，每个月扣除开销的现金流还有$350块。

我们从这单生意上赚了6万块左右，这6万块以这个房子首付25%的方式（$6.25万）压在了房子里, 由于良好的装修给我们带来了整体比较好的房客群体可供选择。

于是到了最后一个R，也就是能不能重复(Repeat)呢？

在我们这个法拍房第二次贷款 close的当天，我们同时买下了一个四家庭的房产，正是用的这个法拍做第一次贷款拿出来的钱作为首付。

这个新的四家庭在一个传统好区，既能租得好，也能涨得好，我们约摸准备投入6-8万块钱做装修，然后好好经营一两年，再重新贷款把成本拿出来，就能再来一次循环。

所以，如果你也想通过BRRRR的投资策略挣钱，法拍屋是一个能让你买到低于市场价格房子的源头。

北美地产学堂将在5月22日举办法拍投资房的讲座，

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6月5-6日将开设法拍屋课程，系统地带你了解整个法拍屋的过程，

希望你也能找到低于市场价格的房子！

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