疫情导致美国近千万人失业，延期还贷结束后，会不会出现法拍浪潮？
作者 | 陈西瓜
| 三日匠
2021，快过半了，火了大半年的美国房市热度不减。
Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather说，"新房源马上就会被抢光，你动作越快，越有优势。现在如果你在上市五天后还不出价，根本不会被考虑。"
房产网站Redfin统计，几乎有一半的房屋在上市后7天内售出，创下历史纪录。
3月份房价增长达到17%，是15年来最疯狂的一年。
最近，美国首都华盛顿郊区，地产经纪Ellen Coleman出售一栋刚刚装修过的房子。
1800平方英尺，四个卧室，挂牌价27.5万美元。4天后，Coleman收到了88个offer，其中76个是全现金的，15个买家还没看房就给了offer。
有人甚至出价50万美元。
最后，这栋房子以全现金46万美元价格售出。成交价比挂牌价高出18.5万美元，加价幅度达70%，Coleman说她从事房地产15年，从没见过这么疯狂的抢房时刻。
抢房大战还在美国各地持续上演，房源少之又少，法拍屋更是罕见。
截止到上个月，据美国劳工部统计，疫情导致的失业人数高达960万人，但由于银行的延期还贷以及政府停止启动法拍程序，导致法拍房源枯竭。
据MBA数据显示，截止至2021年3月21日，仍然有250万的屋主在享受着银行延期还贷的优惠政策。
即使如此，全美已经有5%的屋主迟交了房贷。
所以到今年秋季，一旦延期还贷结束，法律程序正式启动，法拍屋的数量一定会有一个剧增。
虽然现在没有太多的法拍屋源，但是却是一个抓紧学习，储备知识的好时机。
当法拍房源出现的时候，才能成功享受法拍房的折扣价。
因为法拍房对房产知识和投资技巧都有非常高的要求，稍微不慎，就会踩到各种雷区。
现在做好准备，才能为日后的投资大计做好铺垫。
Charlene，有着6年法拍屋的投资经验，积累了丰富的法拍屋实战经历。
01
法拍屋初体验
2010年，Charlene搬到美国中部一个华人很少的小城市。
开始关注房产投资是2013年，在一个华人聚会上听到几位妈妈在谈论各自的出租房，这才了解到原来有不少华人在做业余甚至全职“地主”。
知道“法拍屋”是在一个投资课程的广告上看到的。
当时脑子一热，就报了三天的课程，但课程教学在遥远的外地，最后就退出了。
后来，Charlene便开始从线上线下搜索自学法拍屋的知识，时不时还去现场观摩拍卖，零零星星地收集一些投资知识。
可惜那时候知识不够全面，也没有一个好的中文的美国房产投资课程平台，所以Charlene一直也不敢入手，一段时间后就放弃了。
直到2015年，Charlene又开始重新关注起法拍房了。
那年夏天，完全得益于当时的房产中介的男朋友是个拍卖师（auctioneer）, 经常做 estate auction, 拍卖当天Charlene就跟着去见识见识，结果就买到了第一个出租房。
那场拍卖从10.4万起拍，一直降到7 万都没人出价。
休拍半个小时后重新开始， 还是没人出价，到7.5万就停止了。
看到这时，Charlene小声地告诉她的中介说，“7.5万我愿意买（得加上6% buyer’s fee）。”
经买家同意， Charlene买下了第一个遗产拍卖房，在那种一锤定音的买卖中迈出了第一步！
紧接着，年底Charlene又从MLS上买了个两单元屋（duplex）。
第二年还是看了不少MLS上的房子，但由于尝到了拍卖的甜头， 后来看房时，老是与那个房子比较，就总觉得贵，就没有再买入。
02
坎坷的法拍之路
Charlene从买了第一个房后，就一直在关注auction.com 和当地的sheriff’s sale。
跟踪了一段时间后，2016年8月Charlene在auction.com上拍到一个occupied 的REO的房子。
那时候还没见过房子里面是怎么样的，所以心里一点底都没有。
拍完后一周左右，路过房子， 发现车库前有个大的dumpster，车库的屋顶有个角落塌陷了。
那阵子天天下雨， 按程序还有一个月左右才能拿到房子。
Charlene看到这种状况，担心拿到房子的时候里面都长霉了，所以就想把这个房子退掉。
于是当天就联系了auction.com ，把刚拍的房子照片和网站上的照片一起发给他们， 强调房子的状况已经不再是拍到时的状况，要求退出， 并全额返还4千多美金的押金。
经过几个回合， auction.com 同意了我的退房申请，房子马上又重新挂了出来，这房子最后拍出的价格比Charlene当时拍的价格还高出了50美元。
这次拍卖退出后，Charlene总结了一些经验。
之后，又经常到sheriff’s sale现场观摩。
在拍卖前后，也会有目的地找别人聊天，了解一下别人参加拍卖前都做了些什么工作，知道了怎么得到起拍价， 到哪去查Liens。
有时有多个房子在拍卖， 她就会问问别人为什么只选其中某间或某几间房子。
了解多了别人选择的原因后，慢慢的Charlene对sheriff’s sale的整个过程都有了充分的了解，实践起来就更有底气了。
2017年2月份和5月份，Charlene分别拍下了两间房子。
但那时她却忽略了房子的ARV， 只是按房子简单修缮后能租多少钱来定最后的价格。
后来发现越来越多的flippers参与进来， 价格也就越来越高了。
在陆续买了几间拍卖房后，Charlene积累了越来越多法拍屋的相关知识，对
如何查找房源
如何做尽职调查
如何估算拍卖价格
如何参与竞拍
这一系列问题都很了解，每个环节都有相关的投资经验。
大家可能也听说过法拍屋会有很多各种各样的坑，因为没办法看房，所以不知道房子里面的状况是怎么样子的，比如房子地下室水管爆裂、长霉... 哪些情况是需要花大价钱；而哪些是看起来可怕但其实不是什么大问题，这其中都大有学问。
所以如果你想了解法拍屋，建议一定先掌握法拍屋的投资知识，系统学习后再入手，贸然动手踩坑的机率会很高。
深知自学的不足，可能耗费了大量的时间精力也不一定收到很好的效果，Charlene愿意把自己多年投资法拍屋的经验和知识分享给大家，所以北美地产学堂邀请Charlene在6月5日--6月6日，美西6pm/美中8pm/美东9pm开设【法拍投资屋】课程。
让想多了解法拍屋的你能够系统地学习到投资实操知识以及法拍屋的流程解析，为你的房产投资扫清知识盲点，顺利捡到法拍屋的便宜。感兴趣的朋友，请添加海报中的二维码进行课程咨询。
加入北美地产学堂，学习金融人士都在学的海外房产投资理念。想了解更多投资理财策略，与美国房产投资专家一对一交流，请添加小助手微信！
— 往期回顾 —
——公众号内容版权归北美地产学堂所有——
未经授权，不得转载，北美地产学堂保留版权及法律追诉权力。
如需全文或部分内容转载、广告合作，请联系以下联系方式：
商务/广告合作：narea.core.2019@gmail.com
转载： 微信号 stzyfDoko
微信小助手：feifei66882018
官网：ourrea.com
微信公众号：北美地产学堂
官方微博：@北美地产学堂
YouTube: 北美地产学堂
喜马拉雅：房博士谈北美房产投资