美国疫情尚未平息，为什么那么多中国人还跨境在美国买房？
作者 | 小吉米
编辑 | 三日匠
作者简介
小吉米，北美地产学堂首批志愿者、忠实的老学员、曾任学堂多门课程的班长、班主任和助教。从事广告营销专业、执笔微信公众号【美帝财富圈】，是一个爱做梦、敢追梦的房地产行动派！2021年开始担任北美地产学堂教务主任。
在过去的10年里，来自中国的跨境买家连续8年霸占美国房地产外国买家交易量冠军的宝座！
虽然中国买家的交易量在2017-2018年登顶后的2年里由于政策，经济等多方面原因造成急剧下将，但是“交易量被腰斩”后的中国买家群体依然在2020年美国房地产的国际买家交易量中占据首位，也让老外不得不佩服中国客群的强劲实力。
2021年是一个新十年的开始，中国人眼前的世界变得更加“复杂”了。
对于准备或已经践行海外身份规划的中国同胞来说，跨境买房无疑依旧是自己未来的“刚需”。
2020年初美国疫情爆发后，美国住宅类地产的价格不降反升的事实，也让我们再次看清了美国房地产的确是值得拥有的好资产。
然而，这并不意味着：人云亦云赶着上车抢房，就一定会有好的结果；在知识储备不充分的情况下随意出手，是很容易踩坑的。
跨境赴美购房新人应该认真考虑哪些问题呢？
小吉米通过自己的经历和观察总结了10个重要的方面，今天想和大家聊聊这5个方面：
01
有没有绿卡，区别很大！
你是否是美国纳税人？是否有绿卡？
或者你购房前还没绿卡，但你的时间规划中再过具体几年后会拿到绿卡？
或者你压根就没打算办绿卡的情况下，可以拥有美国的房产？
之后会有什么影响？
以上不同的身份规划，或者身份随着时间推移而变化的情况，对你“美国房产买入、持有和卖出”的策略细节都可能会有影响。
比如：
如果你明明知道自己以后不会获得美国绿卡，那你在买入持有美国房产的时候，就需要格外注意美国对非居民身份房主极其高额的遗产税政策，以及用何种手段去最小化或对冲风险。
如果你已经是美国绿卡或护照，每个人手里拥有比较可观的遗产税免征额度，压力就会小很多。
如果你购房前还没绿卡，但你预计自己再过2年后会拿到绿卡，那么你如果可以把手里的美国房产持有的时间足够长，在自己拿到美国绿卡后，满足一定的自住房年限后再卖房，就可以享受到明显的增值税免征额的福利。
资产量特别大的现金买家，尤其是那些有潜在隔离债务需求的豪客，是否需要在一开始就建立不可撤销信托来买房，这些都是在买房前需要考虑清楚并搭建好体系的。
如果你忽视了其中的一些细节，可能不知不觉中就受到了莫名的损失。
02
投资？自住？给孩子？
有些人希望置业“一步到位”，甚至觉得买的这个房子就是准备要一直持有到传承给下一代的。
其实，新移民初来乍到，在美国的生活会有多方面的不确定性，在几年里，你所生活的地域会随着你自身的发展而改变，你所需要的房子的大小也会随着家庭常住人口的变化而变化。
在变化和适应中逐步安置你自己需要的房子，会是一个明智的策略。
有些人买房的时候，“自住房”和“投资房”之间的思路容易互相穿插混淆。
如果明确购买的是出租房，是给租客居住的，就不要参杂过多自住的选房情节。
也有挺多新移民一开始买房的目的是自住房，但是房子买好后，自己的身份规划还没来得及常驻美国，就打算把房子先租出去一段时间，达到所谓“以租养房”的目的。
或者有些新移民会选择更复杂的模式：出租房子里的某几个房间，然后再留一个房间给自己，这些策略并非不可执行，只是在执行过程中需要配备专业且经验丰富的房产经纪人团队辅助，这样你在远程就会比较安心，否则这种“一房多用”的情况很容易出状况，钱没赚到，反而损耗了自己的自住房，房主在远程鞭长莫及干着急。
03
除了买房经纪，这些人也很重要！
一般购房者都知道看房前提前找房产经纪人给自己服务，但有些人会忽略经纪人之外的团队链接。
在购房前，除了房产经纪人外，至少还有另外3个角色：
01
CPA：明确购房后，根据自己不同的身份阶段需要交的税额，如果你需要通过LLC购房，CPA也可以提前为你准备。
持有和售卖房产的时候，不同身份的人也会有不同的税务流程，这些功课需要提前做好，才能更好地帮助你在前期形成适合自己的购买策略。
02
律师：有些朋友自己家庭的婚姻结构比较复杂，在如何持有房产上，是有必要提前咨询相应州的律师的。
如果有豪客需要使用不可撤销信托来购置房产，也一定需要咨询律师，只有律师给出的建议才是比较精准的。
03
贷款专员：需要贷款的朋友，对于自己的资金准备和贷款可行性都需要准备好，否则在后疫情的抢房时代，会很被动。
当然如果你知道买房的时候自己人不在美国本土，POA（Power of Attorney）别忘记提前准备，防止要用的时候手忙脚乱。
04
看房要冷静！
看房前，大家心理都往往已经有一个既定的策略和价位区间。但是，有些买家在看房的过程中，不太容易坚守住原来的既定方针，在看房的过程中，不知不觉自己的预算相比最初的设定高了好多。
这种不太成熟的买房行为，除了会让自己的整体资金流变得紧张外，还会让自己不知不觉中买到一个社区中最高价位的房子，一时爽后，未来的升值和接盘都会遭遇到严峻的挑战。
05
“退出策略”
以终为始的思维十分重要。
然而，很多跨境买房的新手在买房的时候其实并没有规划清楚未来的退出策略。
新移民初来乍到，对于未来有太多的未知，很多人也只能买一步算一步，以后的事情以后再说。
如何规划自己的“退出策略”呢？有以下思路供参考：
01
如果你购买的是”自住房”， 可以先规划一下自己在美国的生活和家庭发展轨迹，根据不同时间段的生活需求重心，来分步选择适合的房子，安排不同时期房产的进入和退出。
02
如果你购买的是“投资房”，最理想的是可以做到“只进不出”的滚雪球的资产发展模式。
在“正现金流”的前提下，一个房子退出后使用1031 EXCHANGE去置换回报率更好的投资物业，获得更优化回报的同时延迟了增值税交付，雪球不断滚大后，最后做好资产传承工作，实现税务最小化的情况下交棒下一代。
03
至于那些“自住房”和“投资房”用途交叉的新移民，建议在买房前充分与房产经纪人沟通交流，或者参与北美地产学堂的讲座和课程，提升认知后再实操下一步。
买房是大事！跨出国门，在一个陌生的国家买房更是一件不轻松的大事！
所以北美地产学堂专门针对想在美国买房的国内同胞们开设了《美国房子怎么买》的周末班，系统地讲解美国买房的方方面面！
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下期我们继续聊！
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