物业公司如何应对拖欠或拒付物业费的业主？
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物业费问题可谓是物业管理中的一个核心问题，物业费纠纷是物业管理矛盾纠纷中最常见的一类纠纷。
1、业主拖欠物业费是否合法？ 2、如果物业公司的服务不到位，业主能否拖欠物业费？
二、焦点问题的解答：1、业主不得无故拖欠物业费，理由如下：
（1）按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。
（2）按时交纳物业费是《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权决定的。《物权法》明确规定：业主不得以放弃权利（专有部分的所有权和共有部分的共有和共同管理的权利）不履行义务，而物业管理恰恰是对共有部分的管理和服务。2、对物业服务不到位，业主不应通过欠费维权物业服务不到位，物业公司不合法不合理，但是，业主不能欠费维权，因为物业服务的准公共服务属性，不是物业公司对单个业主的一对一服务。
1、物业公司要坚持守法、守约的底线。
虽然，法理上业主不得以服务不到位而欠费维权，但是，现实中，很多法院因为物业公司的“服务不到位”判物业费打折。因此，物业公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定，防止业主找出物业公司服务方面的瑕疵。这是物业公司维护自身权益的前提条件。2、要善于签合同。
物业服务合同中，一要明确约定物业服务标准，减少服务争议；二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款，一定比例的滞纳金对业主能起到震慑作用；三要约定服务与费用纠纷解决办法。
取得业主大会和业主委员会的同意，在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费，如有拖欠应交纳滞纳金，并限制其参加业主委员会的权利。 4、要掌握催缴物业费的方式方法。催缴费用的方法有很多：
（1）上门催缴；
（2）重点户面谈；
（3）请业主委员会协助催缴；
（4）发送书面催缴通知书；
（5）发律师函；
（6）申请仲裁或法院起诉。
鼓励物业公司用前三种（先礼后兵），后三种慎用。但对于老赖业主，也只能用后三种了。5、要掌握一定的收费技巧
（1）将欲取之，必先予之
即通过缴费即送礼物（花卉、大米、食用油等），鼓励大家提前缴费。
（2）注意催缴费用的时机
有些地方，春节期间最忌讳被上门追债，物业公司最好避开类似节日。
（3）与业主交朋友
平时见面打招呼，提供服务时态度积极主动，都有助于与业主建立长期良好的关系，在催费时可能会收到意想不到的效果。
（4）社区活动拉近距离
多搞一些社区活动以及业主与物业公司座谈会，强化沟通交流，争取更多的业主理解和支持物业公司的工作。
6、铁腕打击“老赖”业主。
经几次催缴都拒绝交纳物业费的业主，甚至法院生效的法律文书都拒不履行，那么，司法机关都不会同意的。
四、法规链接：
1、《物权法》
第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条第一款：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
2、《物业管理条例》
第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3、《合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
来源：网络
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