《民法典》：小区外立面脱落，到底谁来担责？

近日湖南新化高楼外墙瓷砖脱落楼下路人瞬间被尘雾吞没

上海市一高层小区外立面脱落致一名居民被砸后身亡
△来源：新民晚报

杭州市一高层住宅小区外立面掉落一块约10厘米的石块砸中一家干洗店的老板娘……
△来源：都市快报
那么住宅小区外立面的质保期有多久？过了质保期出了问题该由谁来维修？是业主？是物业？还是开发商？

住宅楼外立面属于

整栋楼的全体业主共有

根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋在保修期内的，维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害，可向建设单位提出赔偿。而保修期后由业主自行负责。👉保修期依据｜《建设工程质量管理条例》全文发布

专家表示，住宅小区的建筑工程外立面保修时间一般是竣工验收后五年内。

江门市住建局相关负责人表示，住宅小区房屋外立面属于共用部位，归业主共有。在保修期外的，由业主承担主体责任，物业服务企业按照合同约定承担相应维护责任。

如果住宅小区出现外立面脱落情况，建议由业主委员会组织实施维修；未成立业主委员会的，由物业服务企业组织实施维修。

“要解决外立面该由谁来维修这个问题，需先搞清楚责任主体是谁。”
根据《民法典》第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”
住宅楼外立面属于整栋楼的全体业主共有，全体业主须共同承担维护墙体的义务。

外立面脱落造成他人损害

业主或需承担法律责任

部分住宅楼由于凑不齐维修资金，外立面脱落的问题一直没得到解决。

以春晖苑1幢为例，该住宅楼外立面在去年7月23日出现较严重的脱落现象，初步维修评估，需要将近2万元。这笔钱怎么出？有业主认为这不是他们的事情，他们没有用外立面，所以不愿意出钱。
至今，近9个月过去了，脱落的外立面一直没有进行维修。
△春晖苑外立面脱落。
这就像一个缩影折射出住宅楼外立面脱落维修遭遇的难题
外立面脱落问题就像一个随时会爆炸的“炸弹”一旦砸伤人，后果不堪设想业内人士提醒若造成他人损害的业主可能需要承担法律责任    

2016年，开平市法院审结了原告黄某诉被告开平市某企业联社、开平市某物业管理站及张某等23户业主物件脱落、坠落损害责任纠纷一案。

最终，法院认定23户业主为该单元楼的所有人或者使用人，而且23名被告没有证据证明自己没有过错，因此判决该23名被告对原告的损失承担民事责任。

即使外立面脱落是由于建筑物的质量问题造成，23名被告也应按照法律规定承担责任后，再按照与建筑商的约定进行追偿，并不能因为建筑物的质量问题而免责。

最终，开平市法院判决由23户业主根据各自的物业面积比例，共赔偿原告9.5万余元。

江门市住建局相关负责人表示，若住宅楼出现外立面脱落现象，有缴存住宅专项维修资金的住宅小区，业主可应急使用住宅专项维修资金治理外立面脱落。

然而，部分老旧住宅小区没有缴存住宅专项维修资金，业主难凑齐维修资金。专家建议，若住宅小区没有缴存维修资金，应由当地社区、街道发动业主筹集维修资金。

若外立面脱落发生伤人伤物问题，物业公司尽了管理责任，则不承担责任；若物业公司发现存在问题，不处理、不发动业主筹集资金进行维修，物业公司可能要承担相应的责任。

根据《民法典》第一千二百五十三条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”

建筑物、构筑物或者其他设施的所有人、管理人、使用人，应当对建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物进行合理的管理、维护，避免给他人造成损害。

例如，要保证建筑物等设施及其搁置物、悬挂物的稳固；应当进行必要的检查，发现可能造成他人损害的，要及时采取相应的安全措施等。

若住宅楼出现外立面脱落现象，业主应尽早进行维修，以免造成他人损害。

来源：江门日报

主编：江雨

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