新政解读 | 2019新旧村全面改造成本核算的七大变化

【城市更新专栏】——广东广悦律师事务所重磅推出的关于广州城市更新法律服务的相关专栏，由房地产与建设工程部、城市更新研发中心长期研究总结，内容主要包括最新城市更新政策解读、城市更新项目经验介绍、城市更新区际对比研究、城市更新疑难问题解决、类城市更新文章。

【城市更新法律服务】——广东广悦律师事务所长年专注于城市更新法律服务，是城市更新领域服务项目最多、经验最丰富的律师事务所。曾参与广州市天河区：石牌村、潭村、员村、岑村、程界东村、程界西村、金融城、智慧城；荔湾区：河沙村、西郊村、坦尾村；海珠区：沥滘村、琶洲村；黄埔区：火村、刘村、燕塘村；增城区：简村；从化区：元洲岗村等城中村改造项目，均以专业、精准的法律服务，实现项目的和谐改造，获得客户的一致好评。

彭鹏

广东广悦律师事务所

房地产与建设工程部 | 律师

2019年11月5日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号，以下简称“《2019成本核算办法》”）。是在原旧村全面改造成本核算办法（2017年版）和此前原广州市城市更新局发布的《征求意见稿》的基础上，进行的进一步修订更新，很多修改点体现了时代性和现实性。《2019成本核算办法》主要的重点变化包括以下七个方面：

一、新增“融资楼面地价评估费、土地勘测定界费”纳入到项目前期费用中。基础数据成果核查费由原来的按测绘费总和的20%计算提升为按30%计算。片区策划方案编制费单价由原来的2万元/公顷提高为3万元/公顷。同时，小于等于10公顷的项目，片区策划方案编制费，项目实施方案编制费由原来的40万/项目提升为60万/项目。

融资楼面地价评估费用按照《关于土地价格评估收费的通知》（计价格〔1994〕2017号），融资楼面地价评估选取2家评估机构，费用据实结算。

土地勘测定界费用按以下方式计算：

1、按照《关于印发<测绘工程产品价格>和<测绘工程产品困难类别细则>的通知》（国测财字〔2002〕3号），1:500地籍界线测绘Ⅲ类收费标准为372196.76元/平方公里。

2、按照《关于印发<测绘工程产品价格>和<测绘工程产品困难类别细则>的通知》（国测财字〔2002〕3号），E级控制点II类收费标准为2553元/点。

3、按照《关于印发<测绘工程产品价格>和<测绘工程产品困难类别细则>的通知》（国测财字〔2002〕3号），建筑用地拨地定桩2594.32元/组，每组4个点。

二、房屋拆运费用由原来的每平方米30元提升到现在的每平方米60元，搬家补偿费由原来的每户2000元提升到现在的每户4000元。

《2019成本核算办法》第四条规定：现状房屋拆运费用按不高于每平方米60元的标准核算（包含房屋拆卸、余泥清运、余泥排放及办理各种手续的行政收费、手续费）；搬家补偿费按每户4000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视、宽带网等设施需迁移的，按广州市农民集体所有土地征收补偿的有关规定计算迁移费。

三、新增“不可移动文物、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）”纳入到改造成本中，表现了旧村改造对历史文化保护的重视。

《2019成本核算办法》第五条规定：不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。

四、新增以“人”的方式核定改造成本，具体方式为旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿的，收购价扣减回购价后纳入改造成本，对接《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）的最新规定。

《2019成本核算办法》第六条第（三）款规定：以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。

五、将取得有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府（广州空港经济区管委会）实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑时间点由2007年6月30日前放宽至为2009年12月31日前。

《2019成本核算办法》第七条规定：旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：

（一）合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1:1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建。

（二）合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。

（三）2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑，可按每平方米1500元核算给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。

（四）2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，原则上不计入改造成本。符合《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第二十五条规定的情况除外。

（五）旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿的，收购价扣减回购价后的差额纳入改造成本。

六、新增审批时融资地块协议出让土地使用权“测算的土地出让金”纳入改造成本。

具体的测算方式依据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第（十九）条的规定：旧村庄更新改造项目按照市场评估价确定融资地价，核算融资面积，融资地价评估时应充分考虑旧村庄改造项目拆迁补偿安置、开发周期等综合因素。融资地价应为提交市城市更新工作领导小组审议前12个月内的市场评估价。

七、单列拆迁奖励，将原来属于不可预见费范畴的拆迁奖励单列为一项，原则上不得超过改造成本的3％（计算基数不含融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金）。实际上是提升了总体纳入旧村改造成本的总量。

不可预见费按附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》中的前期费用、拆迁费用、复建费用与其他费用总和的3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%，用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。

总体而言，2019版的旧村庄全面改造成本核算办法根据广州市旧村全面改造项目的实践和具体情况，增加了多项费用纳入成本核算，反映了现时广州市旧村全面改造项目的实际需要，由于纳入旧村改造成本核算的总量越大，最终政府批复的核定复建总量就越大，对于旧村改造参与主体来说，是非常大的利好消息。

_______

●《孵化器还能这样玩？打破创业套路》

公众号改版了，想快速找到约法，只需4步

媒体合作、品牌宣传请联系大喜

（ID：xiaoxiliushuihualala）

_______