深圳2019最大单笔大宗交易，华侨城大厦180亿转让！
腾讯房产近日获独家消息，去年入市销售的深南大道地标甲级写字楼华侨城大厦，已经在去年底签约整体转让给中国人寿，双方并签订了一份运营对赌协议。
不过，腾讯房产翻阅3月底刚刚发布的华侨城2018年年度财报，该笔交易并未得到披露，原因不明。
鉴于华侨城近期频频处置资产个案，坊间认为，此番操作或为解华侨城布局扩张集团总部资金之渴。此次华侨城“割肉”意欲何为？项目何时回归市场？事实真相究竟如何？
整售及整租交易金额近180亿
消息指，去年12月29日，华侨城地产、华侨城股份即与中国人寿就华侨城大厦项目整售及整租事宜正式签署协议，该宗地产并购交易涉及交易总金额人民币近180亿元，其中整售交易金额人民币近120亿元、整租交易金额人民币近60亿元。
华侨城地产
据华侨城内部人士透露，合同签订后，整栋办公楼仍以“华侨城大厦”为对外名进行招租。另外，双方签订了一份对赌协议，华侨城方面每年要将一定比例的运营利润收入交付给中国人寿。
消息人士透露，经过多次谈判，华侨城在2018年的最后一个工作日与中国人寿敲定了这笔交易。据促成此次交易的律师事务所公告得知，由中国人寿与华侨城共同出资设立地产并购基金，整体收购华侨城大厦，再共同以业主身份将华侨城大厦整体出租，实现房地产企业去化目标，同时获取租金收益。
不过，该消息并未得到华侨城地产官方的正面回应。如果消息属实，这将是近年来最大一笔写字楼整售个案。
腾讯房产以购写字楼名义致电华侨城大厦写字楼的驻场销售何先生，他表示，“春节前就整体打包给一家机构了，现在买不了，目前管理层正在商议划分出租面积，4月中旬或将对外出租。”
华侨城于去年8月3日登报寻求合作
腾讯房产从去年在官方媒体深圳特区报刊登的公告发现，项目整售意向早有端倪。
去年8月项目开盘前夕，开发商公开寻求合作企业，共同经营华侨城大厦包括商业和办公在内的21万㎡综合体项目。
实探：曾低调开盘，
现场销售称已打包整售
华侨城大厦写字楼
公开资料显示，华侨城大厦位于深圳南山华侨城片区，紧临深南大道，总建筑面积为21.3万平方米，地下5层，地上59层，建筑高度301米，目前是华侨城片区最高的商务地标。周边办公氛围不算浓厚，主要以文旅、酒店、住宅居多，片区零星分散着的办公楼均价在70000/㎡左右，租金约190元/㎡。
居住在华侨城大厦附近的王先生看来，这栋高300米的写字楼建设周期十分漫长。“从2013年左右就开始建了，每次变高一点我就会关注着。”截至2019年4月2日，项目办公部分已基本完工，底层商业仍在建设中。
4月2日 项目施工现场
去年10月，华侨城大厦拿到预售就启动了销售，不过非常低调。据公示信息显示，当时推出了办公产品440套，户型建面约123-604㎡，均价8万/㎡，总价区间823-5433万/套； 商业产品共43套，建面为123-4022㎡，均价10.8万/㎡，总价区间在1098-46730万/套。
图片来源：深圳某房地产媒体网站
年初至今，开发商对外口径不断变化。据深圳某房地产信息媒体楼盘动态显示：2月14日，华侨城大厦处于可售状态；2月26日，“销售”一词改为“主推”；3月26日，仅剩项目信息。
目前，华侨城大厦并没发布任何关于销售成绩的消息。
截至4月2日，项目售楼处电话始终处于无人接听的状态。开发商并未公开声明售空，但楼盘现场的工作人员却表示，项目售楼处早在于去年年末就已经拆除，过段时间再重新搭建。
写字楼4月份将重现江湖
在外界看来，华侨城大厦推出不到一个月就打包出售着实令人费解。
据片区中介杨先生透露，华侨城大厦开盘初期以单层为单位（约2000㎡）对外销售，均价约8万/㎡。但由于面积太大不好卖，楼盘计划整个打包出售，只留下层。后来很长一段时间都没有消息了。
写字楼内景 图片来源于网络
根据戴德梁行此前公布的2018年深圳大宗交易数据，去年深圳全年录得交易总额约280亿元。如此测算，华侨城仅凭单笔交易金额就占到了全年市场64.2%的份额。
深圳近期较大一宗整售，同样也来自华侨城与招商合作开发的红山6979，其商务公寓产品以及办公楼物业陆续在2017年11月和12月被整体打包出售。
舍得割肉，取舍分明，这是华侨城转型后的企业风格。在打造文旅产业IP王的同时，华侨城又频繁割肉出售非文旅物业。
据不完全统计，华侨城集团2018年挂牌出售和进行预披露的资产约18项，出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。
此次合作华侨城大厦，或为双方带来共赢。
中商情报网发布的《2014-2018年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，近年来，写字楼物业的投资年回报率在4%-10%，写字楼物业带来的租金收入也一直保持着20%-25%的年增长率。
有专家也认为，写字楼是很多金融机构固定的投资组合，他们看的不是短期收益，而是至少五年的投资收益。深圳写字楼价格虽然涨幅不高，但是优质写字楼租金每年还是会有近较为可观的增幅。
目前，华侨城在深圳在售的项目是香山美墅·云颂，可售项目还有新天鹅堡三期、龙华华侨城创想大厦、宝中欢乐港湾项目，已吸引了众多购房者关注。此外，华侨城在深圳还有蛇口渔人码头项目，以及与招商蛇口合作开发的会展湾项目。
来源：腾讯房产深圳站 陈慧敏
延伸阅读
限价政策下房企整售物业频现
事实上，近两年深圳大宗交易的数量并不少。戴德梁行数据显示，深圳2017年全年成交额超过6000万元以上的大宗交易总额超过372亿元，其中涉及写字楼成交额162亿元占总成交额的43.5%。各类物业有整栋整层，也有分层，总成交额超过6000万元的交易形式不限，包含股权交易。
对此，有业内人士表示：“现在深圳限价，很多项目没办法卖到满意的价格。对开发商来说，要么等，要么有心理落差来卖。但是大宗买卖相比较来说，可以较快收回资金，现在房贷余额不足，购买新房银行没钱放不出贷款，开发商压力会比较大。但是这些投资公司不同，付款能力较强，即使给予相应折扣，开发商也乐意出售。”
“整购主要原因是新房价格管制下，很多开发商卖房意愿不是特别的高，他们希望通过企业收购方式能够实现这种变相捂盘或者是逃避价格管理情况。目前新房价格管理是包括住宅和公寓。而整购对于开发商来说一方面能回笼资金，另一方面还能避开价格管制，资金成本会比较低。而对于很多机构来说，还是看好深圳楼市，2018年金融去杠杆背景下，资本市场投资收益率比较低。为了防御型，购置大体量房子是最好的选择。另外限价下开发商定价不会特别高，在投资机构眼里是个好机会。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出。
来源：凤凰网房产深圳站综合：中国房地产报
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