重磅！3月深圳楼市成交报告发布（新房+公寓+豪宅+商办+二手房）！
3月月报：深圳新房网签量大幅回升 房贷利率持续下滑
01 宏 观 经 济 · 政 策
3月PMI重回扩张区间
流动性增加 房贷利率下滑
2019政府工作报告——稳步推进房地产税立法
深圳城市更新管理新规
3月深圳房贷利率继续下调，首套房主流贷款利率降至上浮5%，二套也下降至上浮10%，贷款利率延续了2018年以来的下滑趋势。
全国来看，各地普遍下调利率，全国首套利率连续3个月下滑，上海首套利率95折，全国最低。
今年政策面保证资金合理充裕背景下，银行流动性显著增加。近期房地产市场虽有所回暖，但相对去年同期依然相对低迷。降利率一方面有利于刺激低迷市场，保证房地产市场稳定；另一方面，房贷优质稳定，银行间竞争也加剧，降利率是大势所趋。
住宅占比58%，公寓占比30%
访客指数维持在高位
公寓成交套数增长约两倍
2000万以上豪宅成交超一成
3月新房市场共成交5365套商品房，环比↑181.6%，其中住宅占比58%，公寓占比30%。住宅占比有所减少，公寓占比维持不变，商办及其他成交量大幅上升，占比增加一成。
3月豪宅成交561套，环比↑113.3%。
网签数据显示3月全市新建商品房共成交5365套，环比↑181.6%；成交面积为51.96万平，环比↑213.5%，成交均价为60085元/平，环比↑15%。3月新房市场回暖明显，各类商品房成交量均大幅回升。
3月新房市场有9个项目获批预售，各类商品房供应均有所增加，且商办产品供应占比明显增加。另外3月还有红花雅筑、阳光粤海花园、前海科创中心三个现楼项目获批。
3月份新房市场共10个项目入市，整体去化率约32%，其中红花雅筑、阳光粤海花园以及前海科创中心为现楼入市，开盘去化更为理想，去化率分别为36%、55%、100%。3月入市项目开盘形式均为顺卖，部分项目开盘前无蓄客，整体来看项目开盘均较为低调，也反映出开发商对市场较为有信心。
3月以来访客指数维持在高位，客户购买意愿较强。大体量住宅项目的关注度较高，其中万科星城、勤诚达正大城等项目持续成交火爆，龙光玖龙台、实地剑兰郡前期推售产品均已售罄，华强城、壹城中心仅剩少量库存。
3月有3个住宅项目获批预售，根据市场监测有5个住宅项目开盘入市，其中红花雅筑、阳光粤海花园为现楼入市。
3月新房住宅批售2047套，25.4万平，推售住宅3341套，33.8万平，住宅供应明显增加。
3月5个住宅项目开盘入市，其中君胜熙珑山项目体量较大，开盘主推3栋住宅，按照开盘当日主推套数计算，开盘当日去化约48%，阳光粤海花园项目不仅是现楼入市，而且位于南山，地理位置优越，开盘去化率约55%。3月新房住宅整体开盘去化约三成。
网签数据显示3月新房住宅成交3088套，环比↑141.4%。3月成交均价为54005元/平，环比上月减少227元/平。
节后市场逐渐回暖，3月各楼盘访客量维持在高位，客户购买意愿较强，成交较为火爆。
截至2019年3月底，深圳全市新房住宅存量为330.5万平，环比略有上升，根据过去一年平均成交量计算去化需13个月。
3月网签数据显示，五区成交均价上涨，三区下跌。宝安区均价下跌幅度最大，跌至47045元/平，而龙岗区领涨。
从区域成交面积上看，仅南山区成交面积略微下降，其余各区成交面积均大幅上升。3月福田区成交3.23万平，环比↑355.8%，占比增加到11%。宝安区（含龙华、光明）成交16.33万平，环比↑170.7%，占比超过一半。
从六区成交均价来看，尽管福田区均价下降4.4%至90989元/平，仍是六区中均价最高的，其次是南山区均价82423元/平。
网签数据显示，6-8万、4万以下两价格段成交面积占比有所下降，8万以上价格段占比略有上升至16.6%，而4-6万价格段占比大幅上升，4月占比达到56.1%。
根据市场监测，3月成交较为火爆的万科星城、华强城、勤诚达正大城、龙光玖龙台、宏发天汇城等项目产品均价都在4-6万价格范围内。
从面积段成交价格来看，两大成交主力面积段均价都略有下降，144平以上面积段均价上涨6.94%至84149元/平。
从成交户型面积段来看，3月无45平以下面积段成交，60-90平刚需户型及90-144平改善性户型总占比约九成，且90-144平改善性户型占比较上月有所上升。
3月网签住宅项目共62个，其中有6万+成交记录的楼盘有20个，限价楼盘1个，安居房1个。
3月新房住宅6万+楼盘共成交700套，占全市成交套数的22.7%；6万+住宅楼盘成交总面积为8.2万平，占全市成交面积的26.8%。
3月网签数据显示，万科星城网签5.3万平，位居3月住宅成交面积TOP10榜首，其成交面积遥遥领先。
3月住宅成交面积TOP10共成交19.2万平，占全市成交面积的63%。市场成交火爆在个别项目上表现更为明显。
网签数据显示，万科香蜜府以26.11亿位居住宅项目成交金额TOP10榜首，其次是万科星城、华润城润府三期。
3月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计107.99亿元，占全市住宅成交金额的66%。
3月住宅成交面积TOP10强两位均是万科项目，除此之外，深国际万科和风轩也成交较好，3月1号-26号万科住宅项目共成交8.7万平，位居开发商成交面积TOP10榜首，其成交面积遥遥领先。
3月1号-26号TOP10开发商成交面积共计19.3万平，占全市成交面积的69%。
3月1号-26号网签数据显示，万科成交金额53.05亿元，位居开发商住宅成交金额TOP10榜首，其次是华润地产、龙光地产。
3月1号-26号TOP10开发商成交金额共计105.4亿元，占全市住宅成交金额的71%，行业集中度明显。
3月有四个公寓项目获批，批售面积合计11.91万平，高于去年公寓月均批售面积。另外，3月还有一现售公寓项目，为南山的阳光粤海。
网签数据显示，3月全市商务公寓共成交1594套，是上月成交套数的2.8倍；成交面积9.86万平，环比上升222.44%；受瑞府项目备案影响，本月成交均价环上升42.19%至71853元/平。
3月全市各区成交面积较上月均有所增加，受瑞府项目备案影响，南山成交面积环比上升约6倍至2.95万平，增幅最大，成交面积仅次于龙岗，位列第二。
2月龙岗受潮商广场项目影响，成交均价下滑25.27%，3月龙岗成交均价回升34.64%至40887元/平，均价回归春节前。受瑞府项目影响，南山成交均价环比上升28.56%至132996元/平，成交价均价位列全市第一。
45㎡以下小户型公寓成交占比上升1.65%至38.71%，此面积段内佳兆业E立方成交较为活跃；
45-60㎡的公寓成交占比下降2.77%至33.75%，此面积段佳兆业城市广场项目备案量最多；
60-90㎡的公寓的成交占比下降0.33%至19.89%，此面积瑧湾汇项目备案量最多；
90㎡以上的公寓成交占比上升1.45%至7.65%，次面积段内瑞府为成交主力。
从成交总价来看，3月总价在100万以内的公寓成交占比下滑0.55%至0.69%。总价在100万-300万之间的公寓成交占比为69.57%，环比下滑5.25%，此价段内佳兆业E立方的备案量最多。
总价在300万-600万的公寓成交占比为19.07%，环比上升3.65%，此价段内福城前海新纪元成交最为活跃。
总价段在600万-1000万的公寓成交占比下降0.94%至5.27%，此价段内瑧湾汇项目备案量最多。
总价在1000万以上公寓成交占比上升3.09%至5.40%，此价段内瑞府成交最为活跃。
3月成交量TOP10榜单中，龙华的佳兆业E立方以263套的成交量位居第一名。
公寓成交量前十榜单共成交1155套，占全市成交套数的72.46%。
网签数据显示，本月瑞府共备案54套，成交金额为26.52亿元，位居全市公寓成交金额第一名。
3月公寓成交金额TOP10楼盘成交金额共计56.50亿元，占全市公寓成交金额的79.75%。
3月无豪宅项目获取预售。3月有一个现楼豪宅项目入市，为南山的粤海阳光。
3月一手豪宅共成交561套，环比↑113.3%，成交面积为7.70万平，环比↑155.4%。
成交均价为105594元/平，环比↑20.6%。
分区域来看，3月南山、福田和龙华均有豪宅成交。南山区一手豪宅共成交317套，成交面积为4.35万平，面积占全市比重为56.40%，南山的成交以华润城润府和瑞府为主；福田成交227套豪宅，面积共计3.19万平，面积占全市比重为41.46%；龙华成交了17套别墅类豪宅，面积共计0.16万平，面积占全市比重为2.14%。
分类型来看，受瑧湾汇、瑞府等项目的影响，本月公寓类豪宅的网签量占比上升21.4%至37.6%，公寓类豪宅成交面积合计2.89万平。住宅类豪宅本月共成交4.65万平，占比为60.3%。别墅类豪宅本月成交0.16万平，占比为2.1%。
南山的华润城润府备案172套，位居3月豪宅成交量榜首。
本月一手豪宅成交套数TOP5共成交520套，占总成交套数的92.69%。
网签数据显示，3月2000万以上豪宅成交占比升至一成。此价段内以瑞府为成交主力；
1000万-2000万价段的豪宅成交占比为42.42%，环比下降4.34%，此价段内臻山府成交最活跃；
1000万以下豪宅成交占比为46.52%，环比下降6.33%，此价段内华润城润府三期的成交最为活跃。
四月潜在计划入市项目
4月或将延续3月的市场热度，预计4月潜在计划入市项目共十三个，具体项目入市时间有待进一步跟进。
新房市场总结
网签数据显示，3月新房住宅成交3088套，环比↑141.4%，均价为54005元/平，环比上月减少227元/平。根据市场监测，3月住宅供应明显增加，访客指数维持在高位，客户购买意愿较强，市场成交火爆。成交较为火爆的楼盘多为前期供应的大体量住宅项目，而3月入市项目开盘均较为低调，部分项目开盘前无蓄客，一手住宅开盘去化率仅三成。“731”政策已经逐渐被市场消化，股市走高、房贷利率下调、新版征信试运行等引起部分购房者对房价新一轮上涨的担忧，但稳房价目标调控下，住宅均价仍将维持平稳，成交量或将有所上升。
网签数据显示，3月全市商务公寓共成交1594套，环比上升182.62%；全市各区的公寓成交量都有大幅的回升。受瑞府项目备案影响，本月公寓成交均价环上升42.19%至71853元/平。尽管高端公寓产品对全市公寓的成交均价产生了明显的影响，但是小面积低总价的公寓产品依然是成交主力，60平以内的中小户型公寓成交占比超七成，总价在300万以内公寓成交占比近九成。
3月一手豪宅共成交561套，环比↑113.3%，受瑞府项目影响，全市豪宅成交均价为105594元/平，环比↑20.6%。今年一季度入市的两个豪宅项目地理位置较好，且入市时间均在《粤港澳大湾区发展规划纲要》政策出台之后，市场信息有所提振，因此去化情况较为理想。
3月月报 深圳二手价格持续回升
商办市场逐步回暖
二手住宅价格持续两月回升
各区成交量皆实现翻倍
盐田均价领涨
小面积成交占比下滑
600-800万总价段成交占比上升
根据国土局备案数据显示，2019年03月二手住宅共成交4551套，环比上升127.9%，同比下降15.1%；成交面积37.1万平，环比上升120.4%。春节假期后，市场需求释放，成交回暖。
深圳中原领先指数连续两个月回升，3月中原领先指数881.2，环比上升0.95%，二手均价52319元/平。从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看，报价指数止升回落，经理指数继续攀升，显示经理人对市场信心充足，但市场对价格依然较为敏感。
3月深圳各区二手住宅成交大幅上升，皆实现翻倍，且各区成交量为近六个月的新高。其中，盐田成交135套，环比上升193.5%，升幅最大；龙岗成交1043套，环比上升137.0%。
区域上看，3月份各区二手价格仅龙华区小幅下滑。其中，龙华均价49453元/平，环比下滑0.2%；而盐田涨幅最大，均价39951元/平，环比上涨3.1%。
均价方面，南山均价继续领跑，达到85753元/平；龙岗均价最低，为39851元/平。
3月份深圳投资客占比与上月相比小幅上升，目前市场环境下，房价保持稳定，刚需客占据市场主导，但是利好消息下，长期投资者入市意愿也有提升。
2019年3月非深户购房占比23.9%，较上月下滑明显。虽然目前大湾区利好正逐步推进，香港等其他区域看房人群增多，但由于限购政策，实际成交客户有限，反而在目前回暖市场下，本地客户在害怕踏空的心理作用下，入市意愿更强。
3月全市二手住宅成交中，中等面积段成交占比上升，而小面积和大面积段成交占比皆下滑。其中，45平以下及45-60平面积段成交占比皆为13%，占比皆下降2%；而90-144平成交占比18%，上升3%。
3月由于小面积段成交占比下滑，1房户型成交占比也随之下降，占比只有14%，下降3%；但是二房占比达到38%，占比最高，同时上升4%。
3月二手住宅套均总价为477万元，由于中等面积户型成交占比上升，小面积成交占比下滑，同时价格小幅上涨，套均总价也上升。
从成交总价段的分布来看，500万以下各总价段成交占比都出现下滑，500万以下成交占比超过七成。
从成交变化上看，150-250万总价段占比14%，下滑4%，下滑幅度最大；600-800万总价段成交占比上升5%至8%。
租金小幅回升
除两区外租金水平均有所上涨
2房租赁占比大幅下滑
据深圳中原研究中心监测显示，3月租金指数207.3点，环比上升0.28%。当前全市租金71.9元/平·月，3月租金回报率为1.65%，微幅下滑。
春节后，市场迎来租房、换房高峰期，市场需求旺盛。3月租赁市场需求保持稳定，租金也延续2月下旬的小幅上升趋势。
3月全市租金上升0.28%，达到71.9元/平。从各区租金水平看，福田、南山租金最高，分别达到109.3元/平和103.7元/平。龙岗租金最低，只有51.2元/平。
从租金变化幅度看，只有福田、龙岗租金下滑，其他各区都有上涨。其中，福田跌幅最大，环比下滑0.50%；盐田租金涨幅最高，环比上升2.20%。
3月深圳各区租赁占比，龙岗租赁占比最高，达28.2%，环比上升2.4%。罗湖紧随其后，占比为19.8%，环比下滑1.4%。盐田租赁占比达14.0%，环比下降2.3%。
在租赁户型方面，3房户型租赁占比最高，占比达34.9%，上升6.6%，上升幅度最大；2房租赁占比则出现了大幅度下滑，占比28.1%，下滑7.5%。
二手市场总结
3月市场延续了2月下旬春节后的回暖走势，成交量进一步放大。贷款利率利率下降、外围环境改善、股市表现强劲等市场利好持续，外加二手市场自去年下半年以来持续低迷造成的需求压制，客户入市意愿增强。
但同时经济下行压力依然较大，全球贸易增长预期大幅下调，同时金融市场对资金的吸引力增加，多因素下，市场价格稳定，报价指数止升回落，反映客户对价格依然较为敏感，四月预计成交量将小幅下滑，但备案数据的延迟性可能导致备案成交继续上升。
3月深圳租赁市场需求旺盛，租金继续小幅上升，但幅度不大，后续需求小幅下滑，但是租金惯性上升、公寓租金上涨，租金有望延续目前稳定走势。
供应回升，成交回暖
宝安成交面积占比最高
二手成交量回升
蔡屋围商圈异军突起
3月有3个商业项目获批，商业批售面积为10589平，为上月的3.7倍。根据网签数据，商业共成交343套，共计19093平，成交面积环比上月增加568%，成交均价为46116元/平，环比下降1%。
3月份公寓佳兆业E立方网签263套（成交均价43375元/平），将全市整体均价拉低至46116元/平。
区域分布来看，3月宝安区共成交10897平，较上月成交面积增加347%，该区占全市商业成交面积的57%，而龙岗区成交1274平，环比增长265%，全市占比7%。
40㎡以下面积段的商业、商铺仍然是最受欢迎的，占比超五成，其次是40-70㎡面积段的商业占比31%，其中，佳兆业E立方的成交户型中40~70㎡区间套数占比接近72%。
本月二手商业成交回升，成交面积为18620平，环比上升173%，成交套数为272套，环比上升132%
3月商圈成交热度集中在蔡屋围商圈，占比41%，其次是龙岗中心城商圈成交热度也相对较高，占比均为30%。而客户购房用途以投资为主，占比为70%。
南山拉高全市均价
龙岗网签量居首位
南山成交均价涨幅明显
三月网签榜单
二手办公成交量下滑
二手办公福田、罗湖持续发力
3月深圳一手办公类物业市场成交面积2.31万平，价格方面，公寓瑧湾汇（均价118773元/平）将全市办公类物业均价大幅拉高，据国土局数据显示，2月办公类物业均价较上月环比上升72.1%，为62714元/平。
3月网签数据显示，一手办公类物业成交面积方面，分区域来看，公寓潮商广场、佳兆业城市广场2期等大面积成交，共计12365平，使得龙岗区本月成交量居前；面积环比上，除罗湖下跌以外，其余区域增长幅度较大。
除罗湖区均价下跌18.9%以及宝安区下跌2.2%以外，其他区域均价都有所上涨，其中南山区涨幅最大，达117.2%。
备注：本月为更好的反映全市各行政区价格波动，价格比照将以上半年均价为参考对象。
在3月网签数据办公类物业成交榜单中，公寓佳兆业城市广场2期以88套的成交稳居榜首，第二、三名分别是公寓瑧湾汇和公寓潮商广场。
2019年03月深圳二手办公类物业成交85套，环比上升34.63%，共成交0.865万平。
就3月各区成交情况来看，主要以福田、罗湖区成交为主，成交共计6955平。传统商务区福田面积、套数成交较多，套数成交占比达到34.5%，罗湖本月套数占比为47.6%。
商办市场总结
3月一手商业供应量回调，因佳兆业E立方项目造成全市商业一手均价有所下降。二手商业方面，全市成交量回升，本月所成交的商铺多以投资目的为主，以龙岗中心城与蔡屋围商圈为主。
一手写字楼方面，3月的供应量打破1月、2月零供应现象，写字楼平均去化周期变化不大，市场总体成交偏冷淡，部分工改写字楼以低价优势受市场青睐，成交情况较为乐观。
3月写字楼租赁市场逐步回暖，较以往成交量增长明显，放盘方面，福田区楼盘均价集中在100元/月-170元/月之间，南山区均价则集中在80元/月-130/月之间，约三成处于80-100元/月。(深圳中原研究中心）
深圳地产号（ID：Sfangwang）
构建深圳最大购房社群