起底深圳半岛城邦隐秘的霸王条款和权益纷争
动辄上千万元的房产，却依然不让业主省心。半岛城邦花园四期的抢房大战中，叶小姐（化名）是最早选到心仪户型的一批客户。“当时选到了自己中意的户型，觉得很开心。”叶小姐表示。然而，这份开心并没有维持多久。
在交完200万元定金，选定房号并且交了首付款后，叶小姐在随后签订的一份《购房风险提示》上发现，此前楼盘销售人员承诺的2598个车位，并非四期业主单独使用，而是跟半岛一、二、三期业主以及学校、商业、办公混用。
从4月底签订购房合同至今，半岛城邦花园四期业主的房屋还未备案。《中国经营报》记者在深圳地产信息平台上发现，半岛城邦花园四期项目（简称“半岛四期”）有一大半房源处于“系统自动锁定”状态，平台对该状态的解释为：“开发商未及时办理合同备案，导致售房系统自动锁定，暂时无法使用。”令业主们不解的是，距离签订购房合同已经两个月有余，开发商为何还未完成备案手续？
记者多方调查发现，半岛城邦花园四期项目车位规划不明晰、迟迟无法备案的背后，隐藏着开发商刻意隐瞒的霸王条款以及和另一开发主体深圳市益田集团股份有限公司（以下简称“益田集团”）的权益之争。
“消失”的车位
“我们只有700多户业主，想着两千多个停车位怎么停都是足够的。”
正式购房前，不少业主从销售人员口中了解到，半岛四期项目停车位大约有2500个。对于这2500个车位的规划和使用，销售人员对业主解释称，因为开发商深圳半岛城邦置业有限公司（简称“半岛置业”）和上级公司深圳市半岛城邦房地产开发有限公司（简称“半岛地产”）的办公地点均在半岛城邦花园小区内，因此这2500个车位也包括给半岛公司的工作人员配置的停车位。
对于这个解释，业主并没有什么异议，有业主表示，“我们只有700多户业主，想着两千多个停车位怎么停都是足够的。”然而，事实并非销售人员解释的那样。
业主与开发商签订的《半岛城邦花园四期购房风险提示》第13条规定，所有地上车位及负一楼车位全部用于商业、学校、酒店办公停车；负二、负三楼车位则用于四期住宅、学校、办公以及一二三期业主停车。这意味着，半岛四期的业主没有独立停车的区域。这些条款，业主们在签订购房合同前并不知情。
记者查询发现，以上条款跟此前深圳市规划和自然资源局南山管理局（以下简称“南山管理局”）公示的半岛城邦花园申请的规划不一致。2018年2月，半岛四期的开发商深圳市半岛城邦置业有限公司（以下简称“半岛置业”）修改了项目规划。南山管理局下发给半岛置业的《建设工程规划许可证》上显示，“（半岛城邦花园）自行车停车位由702个调整为700个；机动车总停车位不变，将机动车停车位分为住宅部分2598辆和商业部分1308辆。”也就是说，属于住宅部分的停车位总共有2598个，而非《购房风险提示》上所说的与学校、商业、办公混用的数量。
针对这种情况，半岛四期的业主表示，在交200万元认筹金之前，他们对于《购房风险提示》上车位属于小区业主的停车位是跟办公、学校等区域混用的条款毫不知情。“我们现在要求开发商将车位划分清楚，给我们四期业主单独划分停车区域，不能跟学校、办公和商业区域混用。”业主表示。
此外，据业主透露，开发商对车位还有强制规定，制定了“买家同意车位、车库的所有权、管理权、经营权、收益权归属于卖方”“出卖人（即‘开发商’）有权随时调整项目规划内车位的用途和位置。”等条款。
针对车位问题，半岛置业回复记者称，开发商完全按照政府的规划要求去建设，也通过了政府的竣工验收，还曾多次与政府、业主协商。
根据开发商对半岛四期的规划，除住宅外，半岛城邦花园项目还有29575平方米的商业建筑、9400平方米的酒店以及6500平方米的办公建筑等。
《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
对于该问题，广东法制盛邦律师事务所合伙人、广东房地产研究会法律服务委员会主任陈亮律师认为，对于小区车位的规划，包括数量、位置、用途等，开发商应当按照《建设工程规划许可证》上公示的规划进行，不能擅自更改。
此外，车库的所有权、经营权和收益权等权益，需要开发商出具相关证据，如财务数据报表，证明车库和车位的开发完全由开发商单独投资开发，没有建设成本分摊到消费者购房成本中，所有权和经营收益才完全属于开发商。如果不能证明，则开发商的主张不成立。
除上述条款外，开发商还规定“卖方有权在项目内外墙、屋顶、电梯间、公共场所、公共绿地发布广告或允许他人发布广告，并取得收益”。
陈亮律师表示，该条款忽视了业主的共有权利，因此这是一个无效的格式条款，俗称“霸王条款”。
正式开盘前，该楼盘没有任何宣传资料。业主告诉记者，“我们对这个楼盘所有的了解都来自销售人员口头介绍。”而在相关补充协议中，开发商明文规定，“任何人在任何场所、任何时间所做的任何口头宣传或承诺，均对出卖人没有约束力。”也就是说此前销售人员对业主作出的所有承诺均可无效。
无法备案
6月15日之前，业主们还在为小区车位规划的问题维权，在这过程中，有业主发现，已经两个多月过去了，他们购买的房屋却还未备案，而不少业主房源显示已被锁定。
事实上，此前就有业主因备案问题询问开发商。开发商最初给业主的答复是“有些户型总价太高，需要跟总价较低的户型一起备案。”对于开发商的答复，业主刘女士（化名）表示，“我们首次购买新房，不太清楚购房流程，以为开发商会分批给我们备案，所以想再等等。”没想到这一等，两个月过去，刘女士没等到自己的房屋备案，却发现房号被锁了。
房号被锁的不仅仅是刘女士一人。深圳地产信息平台显示，半岛城邦四期房源有一大半被锁，剩下部分房源显示已签预售合同。“有些业主是全款购房的，房号也被锁定了。”
对于项目迟迟不备案的问题，深圳市产权登记中心回复称，半岛城邦花园项目是由半岛置业和深圳市益田房地产开发有限公司（以下简称“益田地产”）合作开发，办理备案需要三个权利人全部到场或相关权益人出具授权书才可办理。而当时益田地产的代表尚未到场办理，也未出具授权书，因此无法办理备案。
在业主多次追问下，半岛四期的开发主体半岛置业无奈承认，由于其跟另一开发主体益田集团的法律纠纷尚未解决，因此无法进行备案。记者在业主提供的认购书照片（原件还在开发商手上）上发现，在卖方落款签名处，原本应该益田地产盖章的位置，盖的却是半岛置业的公章。
有律师表示，若益田地产授权给半岛置业，落款位置也可盖半岛置业的公章。然而，根据此前深圳市产权登记中心所言，益田地产并未授权给半岛置业。
就此，记者致电益田集团相关负责人，对方表示，“益田集团早已不参与该项目的开发。”但是预售许可证上却显示，半岛城邦花园四期的开发商为深圳市半岛城邦置业有限公司和深圳市益田房地产开发有限公司。这意味着半岛城邦花园四期是由半岛置业和益田集团共同开发的。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
针对备案问题，南山区住建局回应称，在6月下旬收到业主的投诉后，南山住建局了解到，半岛置业于6月4日向深圳市不动产登记中心申请办理预售合同备案登记却未被受理，理由是“申请登记资料不全”。南山住建局表示，针对无法备案的情况，其已上报深圳市住建局，市住建局正在积极与深圳市规划和自然资源局、深圳市不动产登记中心协调解决。
半岛四期的开发主体承认，由于其跟另一开发主体益田集团的法律纠纷尚未解决，因此无法进行备案。
权益纷争
半岛置业跟益田集团的纠纷，给半岛城邦花园四期业主的房屋备案带来了影响。
半岛置业跟益田集团的纷争由来已久。
1997年3月，益田集团与半岛置业（当时名为“深圳市金益田实业发展有限公司”）联合第三方深圳市蛇口企业（集团）公司（简称“蛇口公司”）合作开发位于深圳市蛇口六湾填海区内93-195地块约83418.08平方米的土地，签订了相关合同和补充协议。
同年9月，各方与原深圳市规划国土局签订了两份《土地使用权出让合同书》，并获得K708-2和K708-3地块的土地使用权（即目前半岛城邦花园四期项目地块）。
1999年，半岛置业和益田集团签订了《合同开发蛇口益田海滨广场项目承诺书》（以下简称《承诺书》）。《承诺书》规定，半岛置业用港币4100万元取得了益田集团对该项目享有的全部权益，益田集团完全授权半岛置业进行该项目后续的所有开发、经营及所有有关事宜，半岛置业享有该项目除第三人可得10000平方米外的所有剩余物业。
然而，2007年，益田集团向深圳市中级人民法院起诉，要求确认《承诺书》的部分条款无效，同时解除《承诺书》，退还半岛置业已向其支付的港币4100万元。后来益田集团撤诉。
2012年4月11日，半岛置业向深圳市规土委申请变更项目的规划建设，深圳市规土委就此向益田集团发《征询函》，益田复函称，“《承诺书》对双方没有约束力”。同时表示，其未对金益田（即“半岛置业”）进行授权，金益田无权代表益田集团对更改规划一事表示同意。深圳市规土委据此拒绝规划变更。最后，半岛置业只能通过参与行政复议和行政诉讼要求撤销有关不予许可的行政决定。
由于益田集团单方面否认《承诺书》的合同效力，2016年4月，半岛置业向深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求判决《承诺书》合法有效。
然而益田集团方面认为，《承诺书》实际上是一个土地使用权的转让合同，双方在签订承诺书转让土地使用权时，涉及的土地尚未取得土地使用权权属证书，因此《承诺书》是无效的。
据此，第三人蛇口公司在庭审申述意见中表示，多年来，一直是半岛置业代表其他各方开发项目并缴纳各项税费。半岛置业和益田集团双方的权益分配并没有变更第三人的利益，其支持半岛置业开发涉案项目，并认为《承诺书》合法有效。
在该纠纷案件中，深圳市南山区人民法院作出“《承诺书》合法有效”的判决。
对于益田集团的做法，半岛置业方面认为，目前该土地市值已高达人民币80亿元，益田之所以在现阶段要求《承诺书》无效，显然对早已收取的港币4100万元的交易对价不满足，试图通过否认《承诺书》效力的方式攫取本属于半岛置业的合法商业利益。
此外，半岛置业跟益田集团还存在借款合同纠纷、项目盈余分配等纠纷。
半岛置业跟益田集团的纠纷，给半岛城邦花园四期业主的房屋备案带来了影响。根据深圳市产权登记中心的回复，办理产权登记手续时，益田集团相关人员并未到场，也并未出具授权书，因此无法办理备案。
然而，上述《承诺书》规定，“益田完全授权半岛置业进行该项目后续的所有开发、经营及所有有关事宜。”对于益田集团是否存在未依法履行合同的行为，记者对益田集团方面进行采访，对方并未对此作出回应。
来源：中国经营网
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