腾讯“新鹅厂”将落户大铲湾 200万方+未来科技城规划曝光
10月23日，宝安区工业和信息化局发布关于《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》的公示，深圳“互联网+”未来科技城选址地块位于宝安区大铲湾港区，金港大道大铲湾段以东。
此地块的意向用地单位为腾讯科技（深圳）有限公司，用地面积为80.9万平米，总建筑面积200万平方米。该体量相当于腾讯深圳现有办公面积的3倍。
这也预示着，多年前的传说有眉目了。
早在2016年9月20日，深圳市政协召开六届十七次主席会议，以“落实创新驱动发展战略，加快国际化创新型城市建设”为题开展专题协商会，会上透露出一个重大消息：
“大铲湾1.2平方公里的地，按照产业政策，让马化腾在这里打造一个互联网+产业科技园拉动这个产业。”
据2016年‘企鹅岛’的新闻报道，大铲湾位于珠江入海口东岸、珠三角湾区的核心位置，是深圳打造湾区经济的重要战略发展区域。
港区岸线总长11.6公里，陆域面积约10.2平方公里，建设分四期进行，历时15年左右。
据悉，由于是填海而成的港口用地，目前该地块正在将“海域土地许可”性质用地变更成“产业用地”。
有消息称，腾讯全国的互联网+业务将移到新的总部基地开展。为了方便其运作，甚至有网友群传深圳地铁15号线已启动勘察工作。“比此前规划提早了10年，堪比深圳速度。”
用地80万平，建面200万平
在深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案里，首次公示了地块的情况：
（一）用地规模：80.9万平方米
（二）用地功能：新型产业用地（M0）+公共管理与服务设施用地（GIC）
（三）建设规模：建筑面积200万平方米（以最终土地使用权出让合同为准）
（四）土地供应方式：“带产业项目”挂牌出让
（五）期限：三十年
用地将填补腾讯公办面积缺口
在深圳市共有约38000名员工，办公面积约70万平方米，其中自有物业面积33万平方米，租赁面积37万平方米。根据公司业务发展，员工人数按每年增长13%预测，未来7年人数将达到约89000人，按人均20平方米测算，办公面积总需求为178万平方米，减去自有物业腾讯大厦、滨海大厦计33万平方米以及目前在建前海大厦15万平方米,办公面积缺口达130万平方米。
目前，项目意向用地单位腾讯科技（深圳）有限公司在深圳市南山区已有两块产业用地，分别为：2006年2月取得T304-0111地块，土地面积5999.85平方米，土地功能为工业用地，已建腾讯大厦；2010年4月取得T204-0072地块，土地面积18650.95平方米，土地功能为工业用地，已建腾讯滨海大厦。
项目意向用地单位关联公司腾讯数码（深圳）有限公司在深圳市南山区已有一块产业用地，于2015年5月取得T201-0081地块，土地面积24947.84平方米，土地功能为商业性办公用地，在建腾讯前海大厦。
如何使用「互联网+」未来科技城？
腾讯的业务持续增长，2018年实现总收入约3127亿元人民币；实现盈利约775亿元人民币。
根据规划，项目的主要建设内容：项目将建设“六基地一平台”，包括效果广告研发推广基地、互联网云全球研发基地、互联网+医疗基地、互联网+教育创新实践基地、互联网体育产业互动基地、互联网+双创基地以及前沿科技领域研究中心。
需求面积：根据建设项目的规划，建筑面积共计约200万平方米。
其中：
效果广告研发推广基地项目25万平方米；
互联网云全球研发基地项目25万平方米；
国际互联网+医疗基地项目24万平方米；
互联网+教育创新实践基地项目24万平方米；
互联网体育产业互动基地项目22万平方米；
互联网+双创基地项目10万平方米；
前沿科技领域研究中心项目20万平方米；
其它配套设施建筑面积50万平方米。
项目将在取得土地使用权起7年内建成投产;将分两期建设，其中一期取得土地使用权起5年内建成投产。
不同于腾讯此前在深圳三个地块，该土地的用地功能为新型产业用地（M0）+公共管理与服务设施用地（GIC），土地供应方式为「带产业项目」挂牌出让，土地使用权期限为30年。
项目投入产出效率：
1. 投产时间：项目取得土地使用权起7年内建成投产;项目分两期建设，其中一期取得土地使用权起5年内建成投产。
2. 投资强度：投资强度（投资总额/占地面积）≥48000万元/公顷。
3. 产出效率：用地产出（单个监管期内年均营业收入/占地面积）≥60000万元/公顷•年。
4. 纳税强度：纳税强度（单个监管期内年均实缴纳税额/占地面积）≥1500万元/公顷•年。
5. 节能环保：产值能耗（单位产值的年能耗量）≤0.02吨标准煤/万元•年。
未来科技城配套齐全
腾讯「互联网+」未来科技城可不是一时兴起，而是酝酿数年的结果。并且有大量的配套规划。
从“海域土地许可”性质用地变更成“产业用地”；从第一次设计到后续的逐步成熟，规划也根据实际情况经过数次的变更。配套规划也逐步的完善。
早在2016年，时任深圳市委书记的马兴瑞透露，深圳将在前海大铲湾划给腾讯打造一座科技岛。
如果不排除就业人口和居住人口有叠加，图中“数十万高新人才”的规划与《“互联网+”未来科技城规划》有点出入。
该片区规划用地面积为132.61万平，开发规模为265万平。其中研发用房为160万平，宿舍70万平。规划就业人口6.4万人，居住人口为1.75-2.8万人。
而根据这块地的用地面积和就业、居住人口规划来看，有业内人士分析这可能会是一个类似苹果、谷歌那样的低密度总部基地。
此外，据悉地铁15号线的终点设在前海妈湾片区，预留了经大铲岛连接成环的条件。
来源：前海置业平台
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