深圳刚需购房，现在上车合适吗？一组二手房数据告诉你答案

2022年到来，往年春节前夕都是一个淘笋盘买房的好机会，而如今深圳楼市风云变幻，刚需现在上车还合适吗？

当前二手房源丰富，选择空间大

2021年3-11月，深圳二手房住宅新增挂牌量均低于去年同期，其中4-7月新增挂牌量相较去年同期更是减少了一半以上。

然而，新增挂牌量在大幅减少的情况下，受成交减少的影响，在售挂牌房源总量仍连续数月呈上升趋势。而9月后挂牌总量上升幅度收窄，11月挂牌总量小幅回落，可见二手挂牌房源去化走快，市场有明显的回暖征兆。但目前存量依然较多，对于购房者来说，在售挂牌房源总量多意味着挑选的机会更多。

深圳业主降价成为主流，且降幅扩大

从2021年3月份开始，下调挂牌价的二手房占比呈上升趋势，而上调挂牌价的房源呈下降趋势且降幅明显，说明越来越多的业主愿意降价。

11月下调挂牌价的房源占比达到了13%，而上调挂牌价的房源仅占3%。

此外，业主下调挂牌价的幅度也逐渐增加。下调幅度在5%以内的房源占比减少，从1月的74%降低至11月的52%；下调幅度在5%~10%的占比扩大，从1月的17%升至11月的32%；下调幅度在10%~15%的占比扩大，从1月的5%增长至11月10%；下调幅度在15%~20%的占比扩大，从1月的2.3%升至11月4.2%。

从11月的数据来看，当前业主不仅更愿意下调价格，而且下调幅度较大，尝试用优惠的价格吸引买方，卖心明显。此时选择入市的刚需购房者将会收获不少惊喜价格，大量节省购房成本。

议价空间大，成交价接近指导价

议价率表示成交价和业主报价的差距，负值表示成交价低于报价，越低说明成交时业主降价越多。从近两年的成交数据来看，深圳二手房住宅平均议价率的变化趋势大致可以划分为4阶段：

2020年1-7月，议价率平稳在-2%附近略微上升，至2020年7月份达到全年的最高点-1.6%；

2020年8-2021年1月，“715新政”后，议价率先小幅下跌，至2020年10月降至-2.4%，然后受年终集中成交影响有所回升；

2021年2-9月，从2月份指导价出台后议价率迅速下滑，3月下探到-3%，4-5月经历了横盘调整后，开始了连续数月下滑，8月跌破-5%，至9月达到全年最低点-8%，远超去年最低议价率；

2021年10-11月，议价率止住下跌势头，小幅回升。

当前的议价率处于低位，反过来也说明了业主报价依然偏高，当前市场环境下愿意调整预期降价出手的业主才更容易成交。

2021年2月份指导价政策出台后，深圳二手房住宅成交价和指导价的平均偏差率从2月份的35%降低至10月份15%，成交价明显向指导价靠拢。

2021年11月份深圳6个主力城区的二手房住宅平均议价率都在-5.7%以下，其中龙华议价率最低，约-8.9%。举例来说，业主报价500万的房子，以议价率-9%来计算，买家谈下了45万的议价空间最终成交价格为455万。

同比2020年11月，今年11月各区的二手房住宅平均议价率均呈翻倍下跌；环比今年10月，福田、罗湖和南山延续下跌态势，宝安、龙岗、龙华有明显回升。

2021年截至11月成交较好的片区有18个，平均议价率普遍位于-6%到-8%的范围，平均议价率最低的片区为蛇口，约-14.4%。另外景田、龙华中心也偏低，都低于-10%。

同比2020年11月，2021年11月各片区平均议价率均呈翻倍下跌，其中蛇口下跌幅度最明显，下跌超过12个百分点，景田下跌也较多，约10个百分点；环比2021年10月，岗厦、景田、上梅林、坂田、布吉、龙华中心、蛇口7个片区延续了下跌态势，其余片区有所回升，皇岗回升幅度最明显，超过4个百分点。

可见市场走好的影响下，部分热点片区的谈价空间在缩小，要买房更应该趁早下手了。

总结

12月中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”的定位，并且提出支持“合理住房需求”和“房地产业良性循环”，政策从限制性向稳定性过渡，房价维稳是大势所趋。市场暖风频吹，再结合2021年四季度深圳二手房成交逐渐走高来看，当前可挑房源多，业主好沟通，价格可商量，不失为刚需购房和置换的好时机。

来源：乐有家研究中心

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