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深圳名校片区房价进入底部区间,参考价入手成为可能

这几天深圳进入慢时间,居家与疫情抗战的日子里,最苦的就是深圳家长。
一边上着班一边看着娃上网课,这边是打工人的艰辛,那边是辅导课业的怒火。

更有人调侃,疫情影响下,名校周边房源已经变成了“网课房”。


2022年深圳中小学的秋季招生工作已经陆续展开,多个区都发布了学位申请提醒,其中重点强调了独生子女加分取消,以及严查实际居住。随着积分入学政策的变化,房子和户口的重要性似乎也更突出了,而通常买房后,户口问题也能迎刃而解。

2021年指导价新政发布后深圳楼市大跌,名校片区自然也受影响。但名校片区的房源之所以受欢迎,是因为它有着顶级教育资源及优质周边配套等硬件的支持,才能脱颖而出。而如今的名校周边楼市现状如何?还能买吗?


乐有家研究中心选取了深圳较有代表性的6大名校片区:
1、福田的百花片区(百花小学、深圳实验学校)
2、福田的香蜜湖片区(荔园外国语、深圳市高级中学、红岭实验小学等)
3、罗湖的深中周边(深圳中学初中部)
4、南山的南二外周边(南山第二外国语小学、初中部)
5、宝安的宝中周边(宝安中学初中部)
6、龙华的深高北周边(深圳市高级中学北校区)
我们将从成交量、成交价、挂牌价以及其与指导价的偏差值来分析如今的市场。
临近入学季,成交量现回暖态势

2021年深圳二手住宅过户交易量环比下滑57%,在这样的市场下可想而知即使是名校片区周边楼市的“日子也不好过”。




乐有家研究中心数据显示,深圳六大名校片区的二手住宅过户量,从2021年4月开始均出现了较大程度的下滑。但随着2022入学季的来临,市场有了些许复苏迹象,2021年12月及2022年1月,福田百花、南山南二外、罗湖深中、龙华深高北等多个名校片区的过户量先后出现了明显上涨。

其中12月百花片区环比涨幅达117%,南山南二外环比涨300%,罗湖深中环比涨10%;龙华深高北2022年1月环比涨幅100%。虽然由于过年+疫情对后续的过户量有较大影响,但结合乐有家门店学校周边房源的看房量上涨数据来看,市场整体趋正面向上态势。

名校片区房价下滑20%,逐渐接近参考价

这六大片区当前的价格区间在600-3000万之间,其中:
福田百花片区:1000~3000万元
福田香蜜湖片区:1200~3000万元
罗湖深中周边:600~1000万元
南山南二外周边:1400~2800万元
宝安宝中周边:1300~2000万元
龙华深高北周边:700~1500万元

单独看似乎并不实惠,但与一年前相比,这个价格实际上已经出现很大的松动,业主让利明显,市场进入底部区间。



从成交价来看,深圳名校片区的房价在过去一年多里经历了几次波动。

2021年3月开始有下滑态势,6月出现了一个小上扬,但9月跌势明显,而来到回暖期的12月,各名校片区又出现了回升。不过整体来看,当前名校片区的房价和2021年1月比还是下滑较多。



其中尤以福田百花、南山南二外及龙华深高北的跌幅最大,达到20%左右;福田香蜜湖则有豪宅片区的支撑,跌幅远远低于同类片区。
成交量的萎缩也影响了业主的心态,报价有所下跌。



乐有家研究中心数据显示,自2021年9月开始,全市6大名校片区的业主挂牌价有了明显的下滑。具体跌幅上,罗湖深中周边的挂牌价跌幅最大,达到10%;其余名校片区挂牌价跌幅在3~6%。

部分业主急售,有心让利,“按指导价卖”的现象也逐渐出现。从深中六大名校片区挂牌价与指导价的偏差值变化来看,偏差值在10%、11~30%这两个较优惠区间的占比逐渐提高。

2021年1月,偏差值在11~30%之间的房源占10.9%,如今已经扩大到14.3%。偏差值10%以内的占比也从2.9%增加到3.8%。



也就是说,业主的售价越来越接近指导价,甚至有不少业主已经按指导价报价。对于有心提前布局孩子教育规划,购入学校周边房源的家庭而言,这是一个极好的信号。

3月全国救市政策频发后,将会助力楼市回到正常状态,市场也将离开底部区间,刚需购房者更要把握好时机,抓住最后的一批笋盘房源。

来源:乐有家研究中心

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