魔幻！有盘单价过万，隔壁一年降2千/平！这是四会贞山新城

最近，为了给大家选房指导，楼市君接连写了几篇楼盘、户型解析。

唯独缺了四会、大旺的楼盘，还一度被粉丝调侃：是不是把四会踢出肇庆了~

其实，并没有！

所以今天，咱们来聊聊四会新盘较多的贞山新城板块。

目前，板块内主要有时代外滩、世茂云泮、碧海湾金沙1号三个盘在售，单价低至6字头。

此外，还有时代世茂水岸，该盘自5月面世以来，至今仍未开卖。

时代外滩

带装修均价9字头

时代外滩是时代中国首进四会的项目，从去年10月开盘至今，已卖出1023套住宅，相当于每个月就能卖出73套，销售力还算可以。

回到项目本身，小区占地约6万平，建面23万，容积率3.0，规划14栋住宅、1栋幼儿园，住宅楼栋呈围合式布局。

目前，该盘在售10栋、11栋、13栋和14栋，其中，10/11栋24层高，两梯三户设计，户型是126平、167平；13/14栋25层高，两梯四户，户型涵盖117平、141平。

价格方面，10栋、11栋一线望江，价格较贵，单价在10000-11000元/平之间，13、14栋以园林景观为主，均价9500元/平，均带装修。

户型方面，以126平、141平、167平三种大面积户型为主，更适合改善型买家入手。

至于刚需户，可以看看117平，其位于小区中部，位置、景观都ok。

注：125平对应126平户型、139平对应141平户型、165对应167平户型。

从位置上看，10栋、11栋的126平、167平靠近阅海大道，底下为商业，难免有车流噪声干扰。

此外，126平、167平均朝西北，其中167平能做到南北对流，冬天的时候相对更暖和。

而13栋、14栋的117平、141平位于小区中部，为两梯三户设计，居住环境、舒适性比10栋、11栋更好。

其中，141平为双阳台设计，通风性更佳。

综上所述，居住舒适性优先的买家可参考：

13/14栋141平单边位＞13/14栋117平单边位＞11栋167平＞10栋167平＞11栋126平＞10栋126平。

至于景观方面，10、11栋的126平、167平当仁不让，可以望绥江，无遮挡。

13、14栋的117平、141平，则望小区花园。

因此，注重江景景观的，可以参考：

126平＞167平＞13/14栋141平单边位＞13/14栋117平单边位

世茂云泮

毛坯均价6900元/平

接下来，咱们看看与时代外滩一街之隔的世茂云泮，其地价3209元/平，是贞山新城最高。

楼盘占地逾3.5万平，建面约11万平，容积率2.8，由15栋住宅、1栋幼儿园组成，住宅楼栋为围合式设计。

目前，该盘在售1栋，靠近阅海大道，30层高，两梯四户设计，户型是107/142平，毛坯均价约6900元/平。

对比去年9月项目开盘，首推的2/6栋毛坯均价8500元/平，降幅明显，最高价差超2千/平。【延伸阅读】

从位置上看，2栋靠近城市支路，噪声影响不算大；6栋靠近小区花园，而1栋则靠近主干道，位置稍差。
此外，2栋、6栋楼高分别为18层、22层，对比1栋楼高30层，户数较少，等电梯时间缩短，上下楼更方便。
因此，1栋价格稍低也合乎情理。

户型方面，主要分两种，107平是传统竖厅，三开间朝东南，可以望绥江，景观不错。
但该户型过于靠近马路，且楼下是底商，免不了噪声、粉尘影响。
而142平是竖厅双阳台设计，分为正南向以及东南向户型。
正南向142平靠近小区花园，位置较好；东南向142平在阅海大道旁，望绥江。

因此，从居住舒适性上看，正南向142平＞东南向142平＞东侧单边位107平＞西侧单边位107平。
喜欢看江景者，优先考虑东南向142平、东侧单边位107平。

时代世茂水岸

至今仍未开卖
在世茂云泮北侧，还有时代中国、世茂合作的时代世茂水岸，该盘于5月开放营销中心，但至今仍未开卖，住建局也查询不到其预售信息。


据悉，楼盘占地逾5.9万平，建面约21万平，容积率2.8，共规划9栋平层、7栋复式住宅。
此外，楼盘西侧要建24班小学。

下面，咱们看看项目计划先推的产品。
5、6栋为平层洋房，楼高24/25层，两梯四户，户型是95/110平平层。

3、4栋为复式洋房，楼高分别为31、24层，两梯六户，户型是120/130/135平复式。

点击图片查看大图

从规划图上看，3、4栋120/130/135平复式户型，均可以望绥江，景观较好，但靠近阅海大道，底下是商业，日常居住可能较吵杂。
其中，135平更靠近马路，噪声影响最大。
而5栋和6栋靠近城市支路，预计噪声、粉尘干扰比3/4栋少。
其中95平朝正南，望小区花园；110平南北对流，预计高层望绥江、小区花园。

因此，楼市君综合位置、朝向，大致给户型排序：
刚需客可参考5栋110平＞5栋95平＞6栋110平＞6栋95平。
至于改善型住户，可按照3栋120平=3栋130平＞3栋135平＞4栋120平=4栋130平＞4栋135平。

碧海湾金沙1号

毛坯均价8500元/平
最后，咱们来看看位于广强大道南侧的碧海湾金沙1号。

楼盘占地13.8万平，建面68万平，分四期开发，规划22栋高层住宅。
此外，项目还配套大型商业体、酒店等等，其中，希尔顿欢朋酒店已动工，大型商业体仍在洽谈中。
目前，项目在售二期6、7栋，楼高26层，两梯五户设计，户型是70-156平，毛坯均价8500元/平。

至于户型，楼市君做了个表格，供大家参考。

楼栋	6栋	7栋
户型	91/96/157平	70/108平	99/116平	73/107/136平
朝向	正北	正南	正北	正南
景观	园林	山景	园林	山景
制表：肇庆楼市

先看刚需户型，70平、73平是两房两厅一卫，对比91平两房两厅一卫性价比更高。
95平、99平、107平、108平、116平格局相似，均为三房两厅两卫，其中107平、108平、116平朝南，朝向更好。
因此，刚需客可按照70平=73平＞107平=108平=116＞95平=99平＞91平。
至于改善型住户，喜欢横厅南向户型的，可以选136平。
住习惯传统竖厅，乐意看花园的，可以考虑157平。

贞山新城规划不断

学校、商业体、贞山湖
目前，贞山新城现状虽多为农田、鱼塘，但已规划众多配套设施。

先看教育，在碧海湾金沙1号西侧，广强大道以南，政府已规划了四会实验学校新校区。
目前该项目已通过备案，占地约8万平，建面12.8万平，总投资约6亿，主要建设教学用房，生活用房，学生宿舍等，建成后可容纳师生人数6000人。

此外，时代世茂水岸西面要建一所小学，世茂云泮、时代外滩也配建幼儿园。
至于商业，碧海湾金沙1号要建造大型商业体，以满足片区居民的购物需求。
交通方面，主干道广强大道路面逐步完善，居民通过姚沙大桥，自驾5-10分钟可前往四会城区。

市政配套方面，已投入使用的四会体育馆，正成为附近居民日常运动、散步的好去处。
最后，跟随楼市君的镜头，来领略一下贞山新城的江、湖景色吧~

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