必须收藏！2022版肇庆购房宝典！政策、税费、贷款……

新的一年，楼市君给大家准备一期肇庆购房政策、税费、公积金政策等干货哦，希望能粗略解答各位的买房疑问。

另外，文末还整理有Q&A，看到最后，总有所获。

如果错漏，欢迎各位指正补充，在这里先求个“赞”和“在看”，笔芯~

公积金贷款问题

1、公积金提取包括哪些项目？

答：购房类提取；建造、翻建、大修住房提取；租房、加装电梯提取；重疾、特困提取；销户提取；提前还贷对冲公积金贷款提取等。

2、公积金贷款年限是多少？

答：购买商品房最长贷款年限为30年。购买二手房和建造自住住房的最长贷款年限为25年。贷款到期日不超过借款申请人（含共同申请人）法定退休时间后5年。

3、公积金贷款首付比例是多少？

答：分商品房、二手房、自建房三种情况。

A购买商品房的最低首付比例①对不拥有住房的缴存职工家庭购买首套住房最低首付比例为总房价的20%；②对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭最低首付比例为总房价的20%；③对拥有1套住房且未结清相应购房贷款的缴存职工家庭最低首付比例为总房价的30%。B购买二手房的最低首付比例

购买首套二手房的，须同时参考房屋的契税价、合同价、市场评估价，取最低值作为购房总价。首付比例如下：

①房龄10年以内：首付比例占总房价的30%；

②房龄10年以上：首付比例占总房价的40%；

③房龄15年以上：首付比例占总房价的50%；

④房龄达到20年的，按照中国人民银行信贷政策的有关规定不受理贷款申请。

备注：房龄计算由竣工之月起截止到申请贷款当月。

C自建房的最低首付比例

自建房属首套房的，参考肇庆市住房和城乡建设部门公布的城区建设工程参考造价、建设工程造价（预算）书和抵押房屋评估价，取最低值为房屋总价，可贷额度不超过总价的70%，房龄超过20年的房屋不能作为贷款抵押物。

【注】购房首付比例只适用于纯公积金贷款；个人住房组合贷款的购房首付比例须按商业银行的规定执行。（个人住房组合贷款是指：公积金贷款+商业个人住房贷款）

其他贷款问题

1、房贷记录包括什么？

答：含商业性住房贷款和公积金住房贷款。

2、商服类贷款，如公寓、车位贷款，算房贷记录吗？

答：不算。

3、商贷/公积金贷款记录，认定范围是本市还是全国？

答：以人行征信系统的《个人信用报告》为认定标准，住房贷款记录认定范围是全国，即外地有房贷记录也计算在内。

4、什么是LPR？

由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。

5、LPR与加点能否更改？

LPR在放款时确定，加点在银行审批签约时确定，并且伴随贷款期终身。

不过，根据购房者和银行约定的重新定价时间，在LPR发生变化后，有两种调整周期：

A次年1月1日调整即无论今年LPR是降是升，都需到第二年的1月1日后才能调整。比如，本月LPR降至4.6%，但客户需要到2023年1月1日后，才按最新LPR调整。B放款日算起的次年同一日期调整

即以放款当天起计算，按一年后同日最近一个月相应期限的LPR进行调整。例如，今天1月28日放款，LPR则要在2023年的1月28日才能调整。

二手房买卖问题

1、如何知道该二手房是否被查封、抵押？

答：买家可以要求卖家到肇庆行政服务中心，或通过粤省事查档。不过，有中介反映粤省事信息会延迟一个星期，建议到行政中心查档更准确。

如果业主拒绝配合查册或口头承诺绝对没问题，买家就要留个心眼。

2、什么是赎楼？

答：所谓赎楼，就是你买二手房时，原业主可能还在还贷，所以你办理按揭前，要先去不动产登记中心做消除抵押手续。

3、赎楼的方式有哪些？

答：关于赎楼，一般有3种方式。

A

业主自己提前将剩余贷款还清，把房子从银行赎回来之后，才能与买家交易。

B

找一家第三方担保公司来垫资赎楼，赎楼后，双方再进行交易。担保公司垫资肯定要收费，一般是卖家出利息，正常情况是剩余房贷的1.8%~2%，但每家公司不同，而且与业主征信关联，风险越高，费用也就越高。

C买家先将首付款给业主还剩余房贷，业主赎楼后再与买家进行交易，然后从总房款中扣除买家垫付的资金。

这里有一定风险：一方面，买家提前给了首付款，业主不是真的拿来赎楼；另一方面，业主抵押不止存在一押，可能二押或更多，买家的首付款不够赎楼，那房子还是无法交易过户。

4、续上，如何规避风险？

答：要让业主确认买家打过去的首付款是现场划扣还是延期划扣，如果是现场划扣就保险许多，双方在银行见证就可以了。

如果是延期划扣，就存在风险，中介必须要把握好时间差，一旦业主结清欠款，买家就可以同步提交资料申请贷款。

业主还清贷款后，银行会出涂销解押资料，然后去行政总汇解押。

其他问题

1、社保/个税的时间界定标准是什么？

答：购房之日前2年内累计1年以上社保或个税，不可断缴，补缴不予认定。

2、离异的时间界定标准是什么？

答：离异开始日期以离婚协议书\离婚证\法院离婚判决书\民事调解生效日期为准。

3、如何判断所购住房的楼龄？

答：通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质机构出具的房屋核查（评估）报告综合判断住房楼龄。

4、退休年龄如何认定？

答：一般情况下，退休年龄按照男性60岁，女性55岁计算。高级专家、机关事业单位县处级女干部、具有高级职称的女性专业技术人员等人员的退休年龄以国家相关文件规定为准。

5、如何查询商品房预售情况？

答：买家可以登录肇庆房地产信息网查询。

http://yueanju.zfcxjst.gd.gov.cn/zhfcgspt/home?tid=441200

如无法进入上述网站，可进肇庆市人民政府官网，点击上方栏目“享服务”-“住房服务”-“肇庆市商品房信息发布”，即可。

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